Według danych NBP średni czas sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego w Trójmieście w połowie tego roku wynosił ponad trzy miesiące. Czas ten w dużej mierze zależy od tego, na ile precyzyjnie ustalona zostanie ofertowa cena sprzedaży nieruchomości. Jak to zrobić, by uzyskać możliwie najwyższą kwotę, ale nie zniechęcić kupujących?
tak, niedawno dokonałe(a)m transakcji
16%
mniej więcej, raz na jakiś czas to sprawdzam
58%
nie, nie interesuje mnie to
13%
- Sprzedaż mieszkania lub domu to zwykle bardzo stresująca sytuacja. Właściciele najczęściej są związani emocjonalnie z miejscem, w którym żyli przez wiele lat, byli świadkiem wielu pięknych chwil, a to wpływa na inne postrzeganie wartości nieruchomości przez obecnego właściciela niż przez potencjalnych kupujących - mówi Krystian Pankiewicz z Income House&Apartment. Najczęściej w pierwszym odruchu sprzedający sprawdzają w serwisach ogłoszeniowych ceny mieszkań lub domów w okolicy, by sprawdzić, za ile wystawiono podobne nieruchomości i na jakim poziomie kształtuje się cena metra
kwadratowego w sąsiedztwie. Nie dość, że
wnioski z takiego badania stają się podstawą wyceny, to jeszcze sprzedający dodają od siebie pewną kwotę. W zamyśle przeznaczona jest ona do negocjacji lub wynika ona z subiektywnie określonej większej atrakcyjności nieruchomości.
- To nie jest najlepszy pomysł, gdyż wielu kupujących na etapie przeglądania ofert odrzuci takie mieszkanie ze względu na cenę. To spowoduje, że próby sprzedaży będą trwały wiele miesięcy, a cena stopniowo będzie obniżana. Z kolei wydłużony czas obecności na rynku danego mieszkania powoduje, że traci ono na atrakcyjności u potencjalnych klientów - wyjaśnia Krystian Pankiewicz.
- Z pozoru sprawdzanie ogłoszeń to dobry pomysł - są tam przecież zdjęcia, opisy i dokładne wartości. Należy jednak pamiętać, że kwoty podane w ogłoszeniach to tylko ceny ofertowe. Często są one mocno zawyżone. Od nich dopiero zaczynają się potencjalne rozmowy pomiędzy kupującym a sprzedającym. W efekcie różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi w dużych miastach różni się średnio o kilkanaście procent. Nie jest to więc najbardziej wiarygodne źródło informacji - mówi Łukasz Wydrowski z Estatic. Czy warto początkowo zawyżyć cenę nieruchomości?
Decyzja o wystawieniu początkowo wyższej ceny nieruchomości z zamiarem ewentualnego reagowania obniżkami na brak reakcji ze strony potencjalnych nabywców może się obrócić przeciwko nam, ponieważ czas dochodzenia do transakcji znacznie się wydłuży.
- Kiedy wystawimy nieruchomość na sprzedaż z zawyżoną ceną wychodząc z założenia, że mamy czas na oczekiwanie na kupującego, a potem negocjacje, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, co się stanie, kiedy faktycznie zacznie nam się spieszyć i o ile obniży to cenę nieruchomości - wyjaśnia Maciej Niewiadomski z Obrotni Nieruchomości.Ustalenie realnej ceny nieruchomości
Realną cenę mieszkania najlepiej ustalić w oparciu o ceny transakcyjne podobnych mieszkań w danej lokalizacji, co powinno być podparte znajomością rynku i metod wyceny nieruchomości. Takie podejście skraca czas sprzedaży i pozwala na otrzymanie możliwie wysokiej ceny. Aby poznać rzeczywistą cenę nieruchomości najlepiej jest wykonać operat szacunkowy u rzeczoznawcy majątkowego lub skonsultować się z pośrednikiem nieruchomości.
Rzeczoznawcy w Trójmieście
- Swobodny dostęp do wartości transakcyjnych mają pośrednicy oraz rzeczoznawcy majątkowi. Dla konsumenta nie jest on tak prosty do uzyskania. Zdecydowana większość tzw. wyceniarek internetowych nie polega na analizie cen sprzedaży, a porównywaniu cen ofertowych w oparciu o sobie znane algorytmy. Nawet jeśli jesteśmy w stanie taki dostęp uzyskać, to bez pojęcia o zmiennych rynkowych, sposobie obliczania wartości czy kryteriach wyceny będzie to tylko zlepek cyferek - mówi Łukasz Wydrowski. Składowe ceny nieruchomości
Na cenę nieruchomości wpływa wiele czynników, począwszy od lokalizacji, a skończywszy na stanie nieruchomości, roku budowy czy udogodnieniach.
- Duży wpływ na cenę oraz czas sprzedaży ma odpowiednie przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Kolejnym ważnym krokiem jest stworzenie bardzo dobrze przygotowanej oferty nieruchomości na sprzedaż. Dzięki niej przeglądający ogłoszenie od razu odpowie sobie dlaczego warto kupić proponowaną nieruchomość. Wpływ na ustalenie ceny sprzedaży ma także możliwość dłuższego oczekiwania na środki ze sprzedaży po stronie sprzedającego. Inaczej wygląda sytuacja, jeśli sprzedający potrzebuje środków za dwa miesiące na zakup innego mieszkania, a inaczej gdy nie ma takiej presji czasu. W zależności od odpowiedzi, można przyjąć inną strategię sprzedaży i związaną z tym początkową cenę - twierdzi Krystian Pankiewicz.Jednym z najważniejszych czynników jest jednak lokalizacja.
- W jej skład wchodzi dokładne położenie na mapie, skomunikowanie, bliskość punktów rekreacyjnych oraz usługowych, sąsiedztwo i estetyka ulicy oraz całego osiedla. Jej wpływ na wartość nieruchomości może wynosić nawet 70 proc. w stosowanej przez nas metodzie szacowania potencjalnej ceny sprzedaży - tłumaczy Łukasz Wydrowski.Kolejnych atutów, które podwyższą cenę nieruchomości szukać do uwypuklenia w ofercie szukać warto w budynku i jego standardzie.
- Jeśli budynek jest stosunkowo nowy, ma windę lub halę garażową, to będzie miało to ogromne znaczenie dla finalnej ceny nieruchomości. Dla domu tę wartość podnosi typ budynku: wolnostojący, bliźniak, szeregowiec, wielkość i zagospodarowanie działki oraz rok budowy i bryła. Wpływ na wartość tego kryterium to ok. 15-20 procent - ocenia Łukasz Wydrowski. Nie bez znaczenia pozostaje także układ funkcjonalny, orientacja względem stron świata oraz standard wykończenia mieszkania.
- Wpływ tego czynnika szacuję na 10-15 proc. ogólnej wartości. Może to zmartwić właścicieli, którzy zainwestowali spore środki w remont i wyposażenie, mając nadzieję na ich odzyskanie. Posługując się jednak prostym przykładem: jeśli kupujący ma szansę nabyć nowe mieszkanie od dewelopera za 8 tys. zł za m kw., a standardowe wykończenie i wyposażenie go będzie kosztować od jednego do półtora tys. za m kw., to z reguły nie kupi wykończonego, czyli już używanego mieszkania na tym samym osiedlu w cenie 12 tys. zł za m kw. To się po prostu nie kalkuluje - wyjaśnia Łukasz Wydrowski.
Średni czas sprzedaży nieruchomości
Chociaż czas sprzedaży nieruchomości zależy od wielu czynników, takich jak m.in. cena, lokalizacja czy standard, to przy prawidłowo wycenionej nieruchomości, specjaliści z tego zakresu określają średni czas oczekiwania na nabywcę.
- Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku trójmiejskim wynosi około trzy miesiące. Wszystko jednak zależy od ceny. Jeśli jest ona realną wartością nieruchomości, to mieszkanie często zostaje sprzedane już po pierwszej prezentacji, niezależnie od tego, czy mówimy o nieruchomości za 300 tys. zł, czy za milion złotych - informuje Maciej Niewiadomski.
Nie brakuje też sytuacji, kiedy nieruchomości w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie mogą zostać sprzedane nawet w kilka dni.
- Wszystko zależy od tego, jaką strategię sprzedaży przyjmie właściciel nieruchomości. Są tacy, którzy już czwarty rok próbują znaleźć nabywcę, jednak pomimo braku zainteresowania, są przekonani co do kwoty, jakie chcą uzyskać. Przeciętnie na sprzedaż mieszkania trzeba sobie zakładać trzy miesiące, zaś dla domu to sześć miesięcy - dodaje Łukasz Wydrowski.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy