Zakup nowego mieszkania oznacza dla kupującego niższe koszty transakcji, bo jest ona zwolniona z konieczności odprowadzenia 2 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych. Nie zawsze jednak ta oszczędność jest taka, jak sobie wyobrażamy... - przekonała się o tym nasza czytelniczka, pani Ela.
którego polecił sprzedający
45%
którego sam wybrałeś(aś)
34%
wybranego zupełnie losowo
8%
nigdy nie kupowałem(am) nieruchomości
13%
Zobacz porównanie kosztów zakupu nowego i używanego mieszkaniaKupiłam nowe mieszkanie. Przed podpisaniem aktu notarialnego poprosiłam notariusza (którego zaproponował deweloper) o przygotowanie zestawienia kosztów jakie będę musiała ponieść przy podpisaniu aktu.
Myślałam, że skoro kupuję nowe mieszkanie, to te koszty będą niższe, bo nie ma podatku... Tymczasem okazało się, że to są cztery osobne akty: jeden na samo mieszkanie, jeden na miejsce postojowe w hali garażowej, jeden na komórkę lokatorską o pow. 4 m kw. (chociaż jedno i drugie jest w tym samym budynku co mieszkanie) i jeszcze jeden na kawałek drogi, który ma należeć do tego budynku.
To, że drogę trzeba było ująć osobno rozumiem: to jest osobna działka, ale czy w sytuacji kiedy księga wieczysta dla mieszkania, miejsca postojowego i komórki lokatorskiej była dopiero zakładana, to czy nie można było zawrzeć tego w jednym akcie?Odpowiada Aleksandra Frąckowska, notariusz z Gdańska. Niewątpliwie ma Pani rację pisząc, że koszty, jakie ponosi klient przy zawieraniu umowy nabycia lokalu od dewelopera najczęściej są niższe niż koszty, które ponosi się przy nabyciu lokalu na rynku wtórnym. Jest to spowodowane zwolnieniem z podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy sporządzeniu takiego aktu notarialnego pobierane są przez notariusza jedynie opłaty sądowe oraz taksa notarialna wraz z podatkiem od towarów i usług. W wielu przypadkach wystarcza sporządzenie jednego aktu, który obejmuje sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi oraz niekiedy także sprzedaż innego przedmiotu (np. udziału w lokalu stanowiącym wielostanowiskowy garaż lub działce stanowiącej drogę, o ile księgi wieczyste dla nich są już założone).
W niektórych sytuacjach może jednak okazać się konieczne sporządzenie kilku aktów notarialnych, z których każdy dotyczy innego przedmiotu. W szczególności ma to miejsce, gdy klient nabywa prócz lokalu mieszkalnego także inne
nieruchomości lub udziały w nieruchomościach,
a księgi wieczyste dla takich nieruchomości nie zostały jeszcze założone. Wówczas, z punktu widzenia zabezpieczenia interesów stron prawidłową i najczęściej stosowaną praktyką jest sporządzenie osobnych aktów notarialnych: jednego dotyczącego mieszkania wraz ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi oraz pozostałych, dotyczących innych nieruchomości, które sporządzane są już po założeniu przez sąd odpowiednich ksiąg wieczystych.
W omawianym przez Panią przypadku ma miejsce niewątpliwie sprzedaż przez dewelopera czterech odrębnych przedmiotów, przy czym
zarówno hala garażowa, jak i komórka lokatorska lub wydzielone pomieszczenie, w którym ona się znajduje są odrębnymi lokalami w rozumieniu ustawy o własności lokali. Dla tych nieruchomości nie zostały jeszcze założone księgi wieczyste. Nie ma znaczenia to, że pomieszczenia te znajdują się w tym samym budynku, w którym znajduje się mieszkanie.
Jeżeli zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokali stanowią one odrębne lokale, należy założyć dla nich odrębne księgi wieczyste. Najczęściej odbywa się to w ten sposób, że w akcie notarialnym obejmującym sprzedaż pierwszego udziału np. w lokalu stanowiącym halę garażową lub lokalu obejmującym komórki lokatorskie notariusz kieruje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej dla takiego lokalu.
Jeżeli nabywca takiego - pierwszego w historii nieruchomości - udziału lub udziałów kupuje od dewelopera także lokal mieszkalny, akt notarialny takiej osoby obejmuje zarówno sprzedaż mieszkania, jak i udziału w pozostałych nieruchomościach. Dla kolejnych nabywców, w czasie gdy księgi wieczyste dla tych "dodatkowych" nieruchomości nie są jeszcze założone, sporządzane są akty notarialne dotyczące tylko lokali mieszkalnych, a akty dotyczące miejsc postojowych i komórek lokatorskich dopiero wtedy, gdy numery odpowiednich ksiąg wieczystych są już znane.
Naturalnie, mogą także istnieć inne ważne powody, dla których korzystniejsze jest dla klienta objęcie umów więcej niż jednym aktem. Powodem sporządzenia odrębnego aktu dla lokalu mieszkalnego może być fakt, że akt przeniesienia własności poprzedzony był umową deweloperską uregulowaną w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, której przedmiotem może być wyłącznie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.
Niekiedy za sporządzeniem kilku aktów mogą przemawiać względy praktyczne (np. odrębnego aktu dla mieszkania wymaga bank udzielający klientowi kredytu).
Niewątpliwie, najlepszym źródłem wiedzy o przyczynach, dla których podjęta została konkretna decyzja jest zawsze notariusz, który ma dokonać dla klienta omawianych czynności. W każdym przypadku, gdy istnieją wątpliwości dotyczące trybu sporządzania umów bądź ich treści, warto zapytać rejenta, jakie były powody zastosowania takiego lub innego rozwiązania; na pewno chętnie udzieli wszystkich niezbędnych wyjaśnień.
Pytanie do notariusza
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy