Postawiłeś obok domu garaż albo powiększyłeś budynek, w którym mieszkasz o dodatkowe pomieszczenia, ale nie uzyskałeś wcześniej pozwolenia na budowę? Budując dom dokonałeś zmian w projekcie? Oznacza to, że pozwoliłeś sobie na samowolę budowlaną. Bardzo możliwe, że możesz ją zalegalizować, zanim dostaniesz nakaz rozbiórki.
tak, i to za mniejsze pieniądze
53%
tak, ale stawki powinny być dużo wyższe
12%
nie wiem, to zależy czy ktoś działał celowo czy nie
12%
nie, gdyby konsekwencją była wyłącznie rozbiórka może panowałby większy porządek
23%
Jedną z podstawowych reguł prawa budowlanego jest zasada, że wszelkie roboty budowlane, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie wskazanych, mogą być prowadzone wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę.
Pod pojęciem robót budowlanych rozumiemy nie tylko budowę, ale także przebudowę, remont, montaż czy rozbiórkę obiektu budowlanego.
Przepisy Ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. jednoznacznie przesądzają o losie obiektu budowlanego realizowanego samowolnie: jest to
przymusowa rozbiórka.Ustawa wprowadza jednak
regulacje umożliwiające legalizację samowoli budowlanej i odstąpienie od przymusowej rozbiórki obiektu. Niezbędne jest jednak spełnienie określonych przepisami warunków.
Po pierwsze,
budowa musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli został on uchwalony), po drugie,
nie może naruszać przepisów, w tym przepisów techniczno-budowlanych w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Oba te warunki, zawarte w przepisie art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, muszą być spełnione łącznie.
Ocena, czy budowa lub obiekt ukończony spełniają wymienione wyżej warunki
, należy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli stwierdzi on, że warunki te są spełnione, wskaże także formalności, jakie powinien spełnić inwestor, a także termin, w którym należy tego dokonać. Jeśli roboty budowlane są w trakcie realizacji, organ
wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy.
Od takiego postanowienia rozpoczyna się faktyczna procedura legalizacji samowoli budowlanej. Organ nie może jednak wydać postanowienia o wstrzymaniu budowy, jeśli nie są spełnione wymienione wyżej warunki. Wówczas jedyną prawną możliwością jest nakazanie rozbiórki obiektu.
Po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego
zobowiązuje inwestora do złożenia w określonym terminie dokumentów, które wskazane są w art. 48 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, tj. m.in. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 4 egzemplarze projektu budowlanego, wraz z wymaganą prawem dokumentacją oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane. Organ może zobowiązać inwestora do dostarczenia dodatkowych dokumentów.
Przedłożenie wymaganych dokumentów w terminie wyznaczonym przez inspektora nadzoru budowlanego traktowane jest jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Niezłożenie dokumentów w terminie oznacza niespełnienie obowiązków nałożonych na inwestora i wiąże się z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli.
Po złożeniu przez inwestora wymaganych dokumentów, organ nadzoru budowlanego sprawdza przede wszystkim zgodność projektu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane
oraz czy inwestor uiścił opłatę legalizacyjną w terminie i w odpowiedniej wysokości. Następnie, jeśli ocena powyższych czynników jest pozytywna, organ nadzoru budowlanego, na podstawie art. 49 ust. 1,2 i 3 ustawy - Prawo budowlane,
wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo też decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona. Jednocześnie w decyzji tej organ nakłada obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Procedura uzyskania takiego pozwolenia regulowana jest przepisami art. 55 - 60 ustawy - Prawo budowlane.
Opłata legalizacyjna
Warunkiem legalizacji samowoli jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość ustala organ nadzoru budowlanego w postanowieniu, na które służy zażalenie. Wysokość ta obliczana jest według przepisów prawa budowlanego i zależy od kategorii obiektu budowlanego oraz wielkości obiektu budowlanego. Nie jest możliwe przeprowadzenie legalizacji samowoli bez uiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej.
Właściciele nieruchomości, tak długo jak to możliwe, nie przeprowadzają legalizacji nieruchomości, bo opłata legalizacyjna jest bardzo wysoka.
W przypadku obiektów, na których budowę wymagane jest pozwolenie na budowę, stawka podstawowa (500 zł) jest podnoszona pięćdziesięciokrotnie (pięcio- lub dziesięciokrotnie, jeśli mowa o budowie, na którą pozwolenie na budowę nie jest wymagane).
Podwyższoną stawkę mnoży się przez kategorię budynku i odpowiedni dla niej współczynnik. Dwie ostatnie zmienne znajdują się w tabeli, która jest załącznikiem do ustawy Prawo budowlane.
Dla przykładu: jeśli samowola dotyczy budowy domu jednorodzinnego, to opłata wyniesie 50 tys. zł.
500 zł (stawka podstawowa) x 50 (podniesienie) x 2 (taki współczynnik kategorii w tabeli ma ten rodzaj budynku) x 1 (to współczynnik wielkości obiektu przypisany domom).
Co ważne, tyle samo zapłacić trzeba jeśli samowola dotyczy tylko części obiektu.
Trwają prace nad nowym prawem budowlanym. Rozwiązanie proponowane w projekcie ustawy przewiduje opłatę legalizacyjną wielkości połowy wartości obiektu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
EBu
Weronika Juszczk, prawnik w Hills LTS S.A.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy