• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

To, co muszisz wiedzieć o hipotece

29 sierpnia 2002 (artykuł sprzed 21 lat) 
Dzięki hipotece możemy łatwiej dostać kredyt w banku, a nawet pożyczyć pieniądze od rodziny lub sąsiada. Niesie jednak ona ze sobą też pewne zagrożenia: np. trudniej sprzedać obciążone nią mieszkanie. 23 września weszły bowiem w życie nowe przepisy regulujące problem hipoteki. Parlament wprowadził m.in. hipotekę łączną - umowną oraz zaostrzył przepisy dotyczące ksiąg wieczystych.

Polskie prawo definiuje hipotekę jako "prawo rzeczowe ograniczone", co można wytłumaczyć jako prawo do cudzej rzeczy, np. do nieruchomości (działki, budynku, mieszkania) czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jeśli bank pożycza ci pieniądze, chce mieć pewność, że dostanie je z powrotem. Dlatego żąda zabezpieczeń, np. zastawu na twoim samochodzie czy biżuterii.

Hipoteka to właśnie taki "zastaw" (zabezpieczenie), tyle że na nieruchomości - na działce, mieszkaniu czy domu.

W razie, gdy nie spłacisz kredytu komornik zabiera ci dom i sprzedaje go na licytacji, a zdobyte w ten sposób pieniądze oddaje tym osobom czy instytucjom, które ci je pożyczyły (czyli np. bankowi).

Wierzyciel (czyli ten, komu jesteś winien) może się domagać twojego domu z pierwszeństwem przed innymi osobami i bez względu na to, czyją własnością jest nieruchomość obciążona hipoteką.

Jeśli więc sprzedasz dom obciążony hipoteką, to jego nowy właściciel jest też winien pieniądze bankowi. Jego odpowiedzialność ogranicza się jednak tylko "do przedmiotu zakupu". Nie może więc zapłacić bankowi więcej, niż wynosi wartość mieszkania.

Decydując się na takie zabezpieczenie kredytu, musimy pamiętać, że nieruchomość obciążona hipoteką staje się mało atrakcyjna w obrocie. Trudniej jest nam ją sprzedać, choć nie ma ku temu żadnych przeszkód prawnych.

Ustanowienie hipoteki nie sprawia, że wierzyciel (np. bank) ma prawo korzystać z nieruchomości (np. wynająć twoje mieszkanie), ale właścicielowi obciążonej nieruchomości, czyli tobie, nie wolno "dokonywać żadnych czynności, które mogłyby doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, tak że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności". Mówiąc po ludzku, nie wolno ci skuć podłogi i rozpalić ogniska w salonie, bo to spowodowałoby obniżenie wartości mieszkania.

Musisz też wiedzieć, że hipoteka jest tzw. prawem akcesoryjnym, czyli nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza (pożyczki albo kredytu). Jeśli więc oddasz pieniądze wierzycielowi np. bankowi czy kuzynowi, wygasa.

Jest kilka rodzajów hipotek:

zwykła powstaje na podstawie umowy i wpisu do księgi wieczystej. W umowie musisz napisać, że chcesz ustanowić hipotekę w celu zabezpieczenia określonego co do rodzaju i wysokości długu pieniężnego (np. pożyczonych od wujka 50 tys. zł.).

przymusowa jest wtedy, gdy jedną wierzytelność zabezpiecza się na kilku nieruchomościach. PRZYKŁAD. Ewa chce pożyczyć od banku 100 tys. złotych. Bank żąda zabezpieczenia w postaci hipoteki. Ewa ma mieszkanie warte 80 tys. złotych i działkę pod miastem wartą 45 tys. zł. Bank wpisze więc na mieszkaniu hipotekę w wysokości 80 tys. zł i na działce hipotekę w wysokości 20 tys. zł.

kaucyjna zabezpiecza się nią wierzytelności pieniężne o nieznanej jeszcze wysokości, które powstaną w przyszłości

łączna-umowna. Wprowadzona przez przepisy obowiązujące od 23 września. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna-umowna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

Jak ją założyć?

Standardowo hipoteka powstaje w momencie odpowiedniego wpisu w dziale IV księgi wieczystej. Jeszcze do niedawna wyjątkiem od tej reguły była tzw. hipoteka ustawowa, która "tworzyła się" z mocy samego prawa, np. z chwilą, gdy urząd skarbowy doręczył podatnikowi decyzję nakazującą zapłatę odpowiedniej kwoty.

Ponieważ od momentu doręczenia decyzji do chwili jej wpisania do księgi wieczystej mijało dużo czasu (nawet miesiąc), dłużnik mógł łatwo oszukiwać wierzycieli, np. banki. Wystarczyło, że zaciągał kredyt, zabezpieczając go hipoteką na swojej działce, zatajając przed bankiem, że fiskus może ją zająć.

Taki stan rzeczy budził sprzeciw banków i spowalniał rozwój mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Na szczęście dzięki nowelizacji ordynacji podatkowej przepisy te uległy zmianie. Hipotekę ustawową zastąpiła tzw. hipoteka przymusowa powstająca dopiero w momencie wpisu w księdze wieczystej dokonywanego na wniosek odpowiedniego organu podatkowego.

UWAGA! Hipotece przymusowej nie przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką ustanowioną w celu zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego. Zmiany te wymusiła nasza chęć wstąpienia do Unii Europejskiej.

Jak zatem wpisać hipotekę do księgi wieczystej?

Najpierw musisz założyć księgę wieczystą nieruchomości. W tym celu składasz odpowiedni wniosek do sądu wieczysto-księgowego. Należy w nim wskazać nieruchomość (mieszkanie, dom), której wniosek dotyczy - Musi też być jasne, do kogo ona należy.

Musisz więc mieć dokumenty dowodzące, że jesteś jej właścicielem, np. akt notarialny kupna mieszkania. Na szczęście większość nieruchomości w naszym kraju ma już założone księgi wieczyste. Wyjątkiem są tutaj mieszkania i lokale spółdzielcze.

Następnie strony składają wniosek do sądu wieczysto-księgowego o wpis hipoteki. Jeśli jest to hipoteka na rzecz banku, załatwi on za nas wszystkie formalności związane z jego sporządzeniem, a następnie złoży to zaświadczenie w sądzie.

Co we wniosku?

W takim wniosku musi być napisane:

jaka jest wysokość hipoteki

jaki jest jej rodzaj (czy jest to hipoteka zwykła, czy np. kaucyjna)

jak oprocentowana jest pożyczka czy kredyt, którego udzielił nam np. bank

kiedy musimy oddać pożyczone pieniądze

dlaczego bank chce wpisania hipoteki (np. bo zabezpiecza wierzytelność banku powstałą z tytułu kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytowej)

Jeżeli wszystko jest w porządku (wniosek nie ma żadnych braków), sąd dokonuje wpisu do księgi wieczystej i zawiadamia o tym wszystkie zainteresowane strony. Taki wpis musi się jeszcze uprawomocnić (trwa to dwa tygodnie od momentu odebrania przez wnioskodawcę zawiadomienia o wpisie).

/źródło: Gazeta Wyborcza/

Opinie 1 zablokowana

Wydarzenia

Premiera inwestycji - Jasieny

dni otwarte

Dzień otwarty inwestycji Doki

dni otwarte
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24100 zł/m2
Gdynia Orłowo
24050 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
24000 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18100 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16150 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15850 zł/m2
Gdynia Orłowo
15450 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane