Umowy z deweloperem

- umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna

Rynek nieruchomości rozwija się w szalonym tempie, popyt swym poziomem przewyższa podaż. W związku z tym, jak w każdym zamieszaniu pojawiają się pytania i wątpliwości. Umowa, jakie i ile tych umów należy podpisać z deweloperem aby stać się szczęśliwym posiadaczem własnego mieszkania czy domu?

Umowa rezerwacyjna jest jedną z tzw. umów nienazwanych, ponieważ nie jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego ani w żadnej innej ustawie, aczkolwiek jej zawarcie jest w pełni dopuszczalne, co wynika z zasady swobody umów zawartej w art. 3531 Kodeksu cywilnego. Umowa taka w praktyce sprowadza się do zarezerwowania sobie danego lokalu "zagradzając" drogę do niego innym potencjalnym klientom. Nabywca w większości przypadków zobowiązany jest uiścić opłatę rezerwacyjną w wysokości ustalonej przez dewelopera. Umowa taka może zawierać również inne postanowienia ale przeważnie nie ma w niej zobowiązań ze strony dewelopera np. do utrzymania ustalonej ceny mieszkania, co było by ogromną radością dla kupującego. Nie gwarantuje ona również zawarcia po jej podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu. Roszczenia strony zainteresowanej nabyciem lokalu w przypadku gdy deweloper nie wykona umowy mogą wynikać jedynie z tytułu nie wywiązania się kontrahenta z jej postanowień. Z tego tytułu kupujący ma prawo do żądania naprawienia szkody w postaci odszkodowania po udowodnieniu, iż poniósł stratę poprzez nierzetelność kontrahenta. Deweloper ma prawo zaoferować sprzedaż lokalu na innych warunkach niż te przedstawione przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej. Także należy pamiętać, iż tak umowa nie gwarantuje w gruncie rzeczy niczego, poza pierwszeństwem do nabycia konkretnego lokalu, które może zniknąć w momencie podwyższenia ceny lokalu i braku zgody na taki stan rzeczy przez kupującego, ponieważ w takim przypadku deweloper zwraca opłatę rezerwacyjną i może ""nasz"" lokal zaproponować innemu klientowi w nowej cenie. Umowa tak jest jej więc jedynie środkiem, dzięki któremu deweloper może jeszcze przed wykonaniem inwestycji, czy nawet przed uzyskaniem pozwolenia na budowę pozyskiwać fundusze potrzebne do jej realizacji.

Umowa przedwstępna sprzedaży jest umową zobowiązującą do zawarcia umowy zasadniczej. Może być zawarta w dowolnej formie np. pisemnej zwykłej lub w formie aktu notarialnego i właśnie w takiej formie powinno się ją zawierać aby zabezpieczyć nasze prawa. Umowa przedwstępna uregulowana jest w art. 389 i kolejnych Kodeksu cywilnego i oznacza ona, iż sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a kupujący kupić określoną rzecz, za określoną cenę w określonym czasie. Zawarcie tej umowy w formie aktu notarialnego jest bardzo ważne z kilku powodów, a mianowicie, najistotniejszy z nich : w przypadku gdyby deweloper uchylał się od zawarcia w wyznaczonym terminie zasadniczej umowy sprzedaży, możemy przed sądem dochodzić jej zawarcia, a prawomocne orzeczenie zastąpi oświadczenie woli dewelopera i tym samym dojdzie do zawarcia właściwej umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna powinna zawierać m.in. : dokładne określenie stron, szczegółowe określenie przedmiotu umowy, przejrzysty sposób wyliczenia ceny sprzedaży oraz wszelkie dodatkowe warunki oddania budynku do użytku i przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Termin zawarcia właściwej umowy sprzedaży ma tutaj zasadnicze znaczenie z uwagi na to, iż charakter umowy przedwstępnej niejako nakazuje określenie dokładnego terminu, daty kalendarzowej, aby nie powodować nieporozumień między stronami. Roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku gdy sąd oddaliłby żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od uprawomocnienia się takiego orzeczenia ( art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego). Kolejnym istotnym elementem umowy przedwstępnej jest dokładne sprecyzowanie harmonogramu wpłat kolejnych rat. Najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście takie gdy wpłaty uzależnione są od postępu robót budowlanych, aczkolwiek z reguły są to konkretne daty. Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego skutkuje wpisem roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości co zabezpiecza nas rzeczowo jako ewentualnych wierzycieli, nawet na wypadek upadłości kontrahenta. Forma notarialna wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów w postaci opłaty notarialnej, która przy umowie przedwstępnej stanowi zwykle 50% kwoty jaką należało by uiścić w momencie zawarcia zasadniczej umowy sprzedaży przed notariuszem. Kwota ta może jednakże okazać się symboliczna gdyby okazało się, iż kontrahent okaże się być nierzetelny i będzie kolokwialnie mówiąc kombinował jak wzbogacić się naszym kosztem.

Podsumowując, zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę z deweloperem należy dokładnie ją przejrzeć, najlepiej poradzić się prawnika w kwestii poprawności umowy, jej zgodności z prawem, pod kątem ewentualnego występowania w niej niedozwolonych klauzul (art. 3853 Kodeksu cywilnego) tj. takich które rażąco naruszają nasze interesy i kształtują nasze prawa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Należy pamiętać po pierwsze, iż umowa rezerwacyjna nie gwarantuje nam tyle ile może się wydawać, aczkolwiek możemy śmiało ją zawierać, po drugie : umowę przedwstępną należy dla zabezpieczenia naszych interesów zawierać zawsze w formie aktu notarialnego, a w przypadku gdy kontrahent nie będzie temu przychylny - zakończyć z nim jakakolwiek współpracę, bo oznaczać to może tylko, iż wcale nie ma zamiaru wywiązać się z umowy. Drodzy Państwo, nie bójcie się pytać, dociekać, negocjować, radzić się, bo kto pyta nie błądzi, a już na pewno nie chcielibyśmy zbłądzić w drodze do osiągnięcia celu, którym jest w tym przypadku nasza nowa nieruchomość.

czytelnikom trojmiasto.pl doradza Kancelaria Adwokacka Adwokata Andrzeja Philipsa