Zapisy o służebności mieszkania mogą pojawiać się w testamentach, umowach darowizny, innych aktach notarialnych. Jednak, jeśli zapis taki nie ma formy oświadczenia właściciela nieruchomości, najlepiej potwierdzonego wpisem do księgi wieczystej, osoba, która chce kupić dany lokal czy dom nie musi obawiać się, że będzie musiała wywiązać się ze zobowiązania podjętego przez kogoś innego.
tak, zawsze trzeba zabezpieczać swoje interesy
43%
tak, to też dałoby mi spokój, że odbarowany nie będzie miał jak sprzedać nieruchomości zanim umrę
19%
nie wiem, to zależałoby od mojej sytuacji finansowej i stanu posiadania innych nieruchomości
26%
nie, bo nie ma takiej potrzeby
12%
Zapisu o służebności lekko obawia się
pani Hanna z Gdańska, która chciała kupić pewne mieszkanie. Jednak w toku przygotowań do transakcji poprosiła o dokument nabycia tej nieruchomości przez sprzedającego.
- W umowie darowizny istnieje paragraf, który brzmi: "Pani [imię i nazwisko] wyraża zgodę na dożywotnie, nieodpłatne zamieszkiwanie przez matkę [imię i nazwisko] w przedmiotowym budynku mieszkalnym i korzystania przez nią z całego lokalu." - opisuje nasza czytelniczka. Jednocześnie księga wieczysta mieszkania jest wolna od jakichkolwiek zapisów w dziale 3, a sprzedający twierdzi, że matka została wymeldowana dwa lata temu.
- Czy to oznacza, że mieszkanie jest obciążone służebnością? Jeżeli nie, to jakie konsekwencje wypływają z tego zapisu? Czy to obciążenie przechodzi na nowych właścicieli? - pyta zaniepokojona pani Hanna.Odpowiada Joanna Klimuszko, notariusz w Pruszczu Gdańskim. Przywołany przez panią
zapis w akcie notarialnym stanowiącym podstawę nabycia lokalu nie dotyczy ustanowienia służebności. Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz wskazanej osoby fizycznej prawem, którego treść polega najczęściej na tym, że osoba uprawniona może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (art. 296 w związku z 285 § 1 kodeksu cywilnego). Należy ona do ograniczonych praw rzeczowych, do których zaliczają się także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka (art. 244 kodeksu cywilnego). Są to prawa silniejsze od praw obligacyjnych, czyli wynikających z innych umów cywilnoprawnych, takich jak najem, dzierżawa czy użyczenie. Do ich ochrony stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art.251 kodeksu cywilnego). Ponieważ służebność obciążać może wyłącznie nieruchomość, nie jest możliwe ustanowienie jej na innym ograniczonym prawie rzeczowym, to jest na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Nieruchomości lokalowe czy gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi obciążane są zazwyczaj służebnościami osobistymi mieszkania. Ich treść i zakres uprawnień określają kodeks cywilny i umowa właściciela nieruchomości oraz osoby, na rzecz której służebność jest ustanawiana. Zgodnie z art.301 kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Strony mogą się również umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Jeżeli takie zastrzeżenie nie zostanie dokonane, służebność wygaśnie najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego (art.299 kodeksu cywilnego). Natomiast zgodnie z art.302 kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Zapis aktu notarialnego dotyczący ustanowienia służebności osobistej mieszkania mógłby brzmieć tak:
"XXX ustanawia nieodpłatnie na nieruchomości objętej księgą wieczystą GD1G/000xxx/Y - służebność osobistą mieszkania na rzecz swoich rodziców - YYY i ZZZ małżonków XXX, polegającą na prawie dożywotniego, bezpłatnego zamieszkiwania przez nich w budynku mieszkalnym znajdującym się na tej nieruchomości i korzystania ze wszystkich pomieszczeń znajdujących się na parterze, a YYY i ZZZ małżonkowie XXX wyrażają na to zgodę."
lub
"XXX ustanawia nieodpłatnie na nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą GD1G/000xxx/Y - służebność osobistą mieszkania na rzecz swoich rodziców - YYY i ZZZ małżonków XXX, polegającą na prawie dożywotniego, bezpłatnego zamieszkiwania przez nich w tym lokalu mieszkalnym i korzystania z dwóch pokoi znajdujących się od strony wschodniej, z używalnością kuchni i łazienki, a YYY i ZZZ małżonkowie XXX wyrażają na to zgodę."
Służebności, w tym mieszkania, ujawniane są w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (art. 25 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece; tekst jednolity: Dz.U. z 2016r., poz.790). Zauważyć należy, że mimo iż ustanowienie służebności jest umową, zgodnie z art.32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do wpisu tego ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.
Zwykle
w akcie notarialnym, w którym ustanawiana jest służebność, zawarty jest zatem także wniosek o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Co prawda kodeks cywilny nie uzależnia powstania służebności od dokonania wpisu w księdze wieczystej - odmiennie niż np. w razie ustanowienia hipoteki (art.65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) - jednak zalecałabym ujawnianie go w dziale III księgi wieczystej, bowiem w razie braku wpisu prawo to nie będzie chronione przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art.5-8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Reasumując - zapis przytoczony w pani pytaniu nie zawiera oświadczenia o obciążeniu nieruchomości służebnością osobistą mieszkania. Jest to deklaracja właściciela lokalu, że nie będzie sprzeciwiał się zamieszkiwaniu przez matkę w danym lokalu, jednak w żaden sposób nie może on dotyczyć praw czy obowiązków osób trzecich, w tym potencjalnych nabywców lokalu.
Pytanie do notariusza
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy