Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba sprzedająca nieruchomość w ciągu pięciu lat od jej nabycia musi zapłacić podatek dochodowy. Zatem, aby ten obowiązek nie powstał, nie należy nieruchomości sprzedawać w tym okresie. W praktyce spotkać jednak można przypadki podpisywania z kupującymi umów przedwstępnych, w których termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży wskazany zostanie za pięć kolejnych lat.
tak, to dobre rozwiązanie
14%
nie wiem, to zależy od stopnia pokrewieństwa i stopnia znajomości tych osób
15%
nie, z rodziną wychodzi się dobrze tylko na zdjęciach
17%
nie, to za długi okres czasu, wszystko może się w tym czasie wydarzyć...
54%
Takie rozwiązanie zostało zaproponowane
panu Sławomirowi, który ma wątpliwości, czy jest to bezpieczne.
- Zamierzam wraz z żoną kupić mieszkanie od dalszej rodziny, która z kolei (brat z siostrą) odziedziczyła to mieszkanie po zmarłym ojcu. Oboje są zdecydowani sprzedać to mieszkanie i zaproponowali nam podpisanie u notariusza pięcioletniej umowy przedwstępnej (za którą oni zapłacą) z wpisaniem nas jako współwłaścicieli do księgi wieczystej. Po pięciu latach, a więc wymaganych prawem, które muszą upłynąć, aby nie zapłacili oni podatku, mielibyśmy spotkać się ponownie w celu podpisania już docelowego aktu notarialnego, który skutkować będzie wykreśleniem ich obojga z księgi wieczystej i tym samym przeniesieniem pełni praw własnościowych na mnie i na żonę - relacjonuje w liście do redakcji nasz czytelnik. -
Zastanawiamy się jednak czy taka procedura jest w pełni legalna i bezpieczna... Z informacji uzyskanych od notariusza tak, bo to on zaproponował im to rozwiązanie. Również informacje dostępne w Internecie wskazują na to, że jest do bardzo często spotykana praktyka. Należy jedynie doprecyzować dokładny termin sporządzenia aktu notarialnego. Pan Sławomir dowiedział się także, że w tym wypadku najlepiej wpłacić
jak największy zadatek, bo gdyby doszło do ewentualnego zerwania umowy można domagać się dwukrotnego odszkodowania oraz przede wszystkim
wymagane jest, aby taka umowa została sporządzona przez notariusza, bo wtedy, w razie uchylenia się rodzeństwa od sprzedaży mamy możliwość przeniesienia własności do mieszkania decyzją sądu.
Odpowiada Aleksandra Frąckowska, notariusz w Gdańsku.
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego
umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. W tym przypadku umową do zawarcia której zobowiązałyby się strony jest umowa sprzedaży mieszkania, przy czym z opisu wynika, że
termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy stanowczej) przypadałby za pięć lat. Proponuję rozważyć
ryzyka i korzyści związane z zawarciem takiej umowy na bazie przepisów prawa cywilnego.
Po pierwsze prawdą jest, że w przypadku gdyby umowa przedwstępna była zawarta z zachowaniem formy aktu notarialnego
możliwe byłoby - w przypadku gdyby druga strona nie stawiła się do stanowczej umowy sprzedaży lub wprost odmówiła jej zawarcia - żądać jej wykonania przed sądem. Stanowi o tym wyraźnie przepis art. 390 §2 Kodeksu cywilnego.
Po drugie, ma pan rację twierdząc, że
przekazanie stronie sprzedającej wysokiego zadatku wzmocniłoby państwa pozycję w tym stosunku prawnym. Zgodnie bowiem z art. 394 §1 Kodeksu cywilnego
"w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej".
Dla kupujących, którzy umowę przedwstępną dotyczącą zakupu mieszkania zawarli w formie aktu notarialnego oraz przekazali sprzedającym zadatek, te dwa przepisy Kodeksu cywilnego oznaczają, że w razie gdyby sprzedający uchylali się od zawarcia umowy stanowczej (umowy sprzedaży) kupujący ci mogliby postąpić na dwa sposoby:
mogliby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 §2 Kodeksu cywilnego), jeśli np. zależałoby im na nabyciu tego konkretnego mieszkania albo, rezygnując z nabycia tego lokalu, mogliby zażądać od sprzedających zwrócenia im zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 §1 Kodeksu cywilnego).
Przy wysokim zadatku taki obrót sprawy może być dużą dolegliwością dla sprzedających i sama możliwość wystąpienia takiej sytuacji może skłonić ich do współpracy,
wysoki zadatek wzmacnia więc wolę zawarcia umowy stanowczej. Z kolei w przypadku gdyby do umowy stanowczej miało z winy sprzedających nie dojść, kupujący otrzymując podwójny zadatek wychodzą z tego konfliktu ze swoistą rekompensatą finansową za utracony czas.
Mając powyższe na uwadze warto jednak zdawać sobie sprawę z tego, że
przy zawarciu umowy przedwstępnej przewidującej długi termin zawarcia umowy przyrzeczonej na pewno większe jest prawdopodobieństwo wystąpienia pewnych komplikacji, które są mniej prawdopodobne przy umowach przedwstępnych zawieranych na krótki okres. W okresie tak długim jak pięcioletni, jedna z osób sprzedających może np. ciężko zachorować, wyjechać (przez co kontakt z nią będzie utrudniony lub niemożliwy), a nawet umrzeć. W takich przypadkach kupujący będą nadal chronieni przez przepis art. 390 §2 Kodeksu cywilnego i będą mogli dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, proszę jednak zwrócić uwagę na fakt, że
dochodzenie zawarcia umowy może okazać się żmudne i czasochłonne. Niestety, odstąpienie kupujących od umowy i na zasadzie art. 394 §1 Kodeksu cywilnego otrzymanie podwójnego zadatku może z kolei w niektórych sytuacjach okazać się niemożliwe. Może tak np. stać się z tej przyczyny, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności strona sprzedająca lub odpowiedzialność ponoszą obie strony (art. 394 §3 Kodeksu cywilnego).
Inną trudnością, z którą może zmierzyć się kupujący, który odstąpił od umowy przedwstępnej i chce uzyskać podwójny zadatek może być
niewypłacalność niedoszłego zbywcy.
Ostatnią kwestią, którą należy w tym miejscu poruszyć jest to, że na skutek zawarcia umowy przedwstępnej
nie staną się państwo współwłaścicielami nabywanego mieszkania. Na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego
w księdze wieczystej może być ujawnione roszczenie kupujących o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, jednak roszczenie to nie zastępuje w żaden sposób uprawnień właścicielskich. Błędem jest więc stwierdzenie, że w tym przypadku mogłaby być zawarta umowa przedwstępna z wpisaniem państwa jako współwłaścicieli do księgi wieczystej. Takiej możliwości prawo nie przewiduje. Oznacza to przede wszystkim, że
mieszkanie, które mają państwo zamiar kupić, może być do czasu zawarcia stanowczej umowy sprzedaży obciążone, np. hipoteką, w tym także przymusową, może być też z niego prowadzona egzekucja.
Pytanie do notariusza
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy