Rynek deweloperski. Rekordy sprzedaży, ceny w górę

Specjalnie dla czytelników portalu Trojmiasto.pl firma doradcza REAS podsumowała sytuację na lokalnym rynku nowych mieszkań. Z prowadzonych badań wynika, że w ciągu ostatnich dwóch lat ceny nowych mieszkań wzrosły w Trójmieście o 10 proc. Liczba sprzedanych w ubiegłym roku mieszkań osiągnęła rekordowy w historii poziom.

Ze względu na swój specyficzny, lokalny charakter rynek trójmiejski elastycznie reaguje na zmiany popytu, dzięki czemu sprawnie dostosowuje skalę podaży do możliwości sprzedaży oferowanych przez deweloperów mieszkań. Na tle największych polskich miast, rynek mieszkaniowy w Trójmieście zajmuje czwarte miejsce pod względem wielkości oferty. Decydującą rolę na tym rynku przez wiele lat odgrywały wywodzące się z Trójmiasta firmy deweloperskie. Ostatnie lata przyniosły jednak pewną zmianę. Oferta lokalnych deweloperów trójmiejskich coraz częściej uzupełniana jest przez firmy spoza Trójmiasta.

Rok 2015 był dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w Trójmieście wyjątkowo pomyślny zarówno pod względem liczby mieszkań sprzedanych jak i ze względu na wyjątkowo dużą nową podaż. Sprzedano rekordową liczbę 7,1 tys. lokali. Było to o 15 proc. więcej niż rok wcześniej i o ponad 50 proc. więcej niż w 2013 roku. Czy w 2016 roku uda się pobić ten rekord? Wyniki sprzedażowe z I kwartału 2016 pokazują, że teoretycznie jest to możliwe.

Jednocześnie, co warto podkreślić, od kilku lat roczna sprzedaż na rynku trójmiejskim przewyższa liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, a więc rosnącej podaży towarzyszył jeszcze bardziej dynamiczny wzrost popytu. Zgodnie z prognozami REAS w 2016 roku tendencja ta może ulec zmianie, wówczas liczba mieszkań wprowadzonych na rynek będzie nieznacznie większa niż liczba mieszkań sprzedanych. Tezę tę potwierdzają wyniki odnotowane przez REAS w I kwartale 2016. W pierwszych trzech miesiącach 2016 roku deweloperzy wprowadzili na rynek trójmiejski ponad 260 lokali więcej, niż sprzedali.

Ogłoszenia: przejrzyj oferty nowych mieszkań w Trójmieście

Liczba mieszkań w ofercie na rynku trójmiejskim na koniec I kwartału 2016 roku sięgnęła 5,8 tys. jednostek czyli o 5,5 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Wśród mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym Trójmiasta 40 proc. stanowią obecnie lokale, których budowa zostanie zakończona w 2016 roku, kolejne 47 proc. mieszkania, które będą oddawane do użytkowania w 2017 roku. Mieszkania gotowe stanowią jedynie 11 proc. oferty deweloperów.

Na rynku znajduje się obecnie liczba lokali odpowiadająca 3,1 kwartałom sprzedaży, co świadczy o przewadze popytu nad podażą. Jest to zdecydowanie najniższa wartość wskaźnika na największych miejskich rynkach mieszkaniowych w Polsce. Jednocześnie jest to najniższa wartość odnotowana na rynku trójmiejskim od 2007 roku i wskazuje na bardzo szybkie tempo wyprzedaży oferty. Zmiany relacji wielkości oferty i bieżącej sprzedaży ilustruje poniższy wykres.

Czy można zatem powiedzieć, że rynek trójmiejski przeżywa boom?
Argumenty przemawiające za tezą, że mamy do czynienia z boomem wydają się być oczywiste i oparte na bardzo solidnym fundamencie, jakim jest rekordowo wysoka liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Dodatkowo, tempo wyprzedaży oferty (wyrażane w liczbie kwartałów wystarczających do sprzedania wszystkich lokali oferowanych na rynku w momencie przeprowadzania analizy przy zachowaniu wolumenu sprzedaży z czterech kwartałów poprzedzających ten moment) stopniowo przyspiesza, osiągając wartości wskaźników nienotowane dotychczas na rynku trójmiejskim.

Jeżeli zatem mamy do czynienia z boomem o charakterze popytowym, czy jego przebieg może być utożsamiany z boomem z lat 2005-2006 na rynku trójmiejskim? Z pewnością nie powinien.

Na zakupy mieszkań realizowane w Trójmieście w tamtych latach, istotny wpływ miały dwa czynniki: ogromna łatwość w uzyskaniu finansowania zakupu mieszkania kredytem frankowym oraz proponowany przez deweloperów i przyjmowany bez oporów przez kupujących, system 10/90. W efekcie, koszty finansowania zakupu mieszkania na rynku pierwotnym kształtowały się w tym okresie na wyjątkowo niskim poziomie.

Żaden z opisywanych czynników, mających wpływ na boom na rynku trójmiejskim przed dekadą, nie miał istotnego wpływu na wysoką sprzedaż w 2015 roku. Zadecydowała wyjątkowa aktywność dwóch "nowych" grup popytowych: nabywców zagranicznych (głównie ze Skandynawii) oraz nabywców wspieranych przez rządowy program MdM. Ta pierwsza grupa dokonywała zakupów inwestycyjnych, ta druga korzystała z relatywnie wysokich - na tle innych rynków - limitów cen umożliwiających zakup mieszkania z rządową dopłatą obowiązujących w województwie pomorskim (w szczególności w Gdańsku).

Co ciekawe, rynek trójmiejski był jedynym spośród rynków mieszkaniowych największych polskich miast, na którym REAS w latach 2014 -2015 odnotował wyraźny wzrost wszystkich indeksów cenowych (średnich cen mieszkań w ofercie, mieszkań kwartalnie wprowadzanych do sprzedaży i mieszkań sprzedawanych w danym kwartale). Średnie ceny mieszkań w ofercie wzrosły pomiędzy I kwartałem 2014 i I kwartałem 2016 roku o 10 proc., a w samym 2015 roku o 8 proc.

W sytuacji, gdy rekordowym wynikom sprzedaży na rynku pierwotnym (czyli tzw. boomowi) towarzyszy szybki wzrost cen oferowanych mieszkań, analitycy rynkowi mówią o efekcie "bańki".

Zatem czy w 2015 roku na rynku pierwotnym Trójmiasta mieliśmy do czynienia z "bańką"?

Z pewnością nie. Choć niewiele brakowało, by - dzięki łaskawości władz - do tego doszło. Trzeba pamiętać, że wbrew pozorom "bańka" cenowa na rynku mieszkaniowym nie jest stanem pożądanym ani przez kupujących (co jest oczywiste) ani - co tylko pozornie jest twierdzeniem kontrowersyjnym - przez deweloperów. Aby zrozumieć, dlaczego tak jest, warto sięgnąć do danych z poprzedniego boomu. Bezpośrednią konsekwencją szalonego wzrostu cen na rynku mieszkaniowym Trójmiasta w latach 2005-2007 (średnie ceny mieszkań rosły odpowiednio o 41-42 proc. rocznie) była redukcja popytu poniżej 4 tys. mieszkań sprzedanych w ciągu roku. Tak niski wolumen sprzedaży, któremu towarzyszyła stała obniżka cen, utrzymywał się na rynku trójmiejskim przez trzy kolejne lata (2008-2010) i spowodował kłopoty finansowe w wielu firmach deweloperskich. Ustabilizowanie się poziomu średnich cen nastąpiło dopiero na przełomie 2013 i 2014 roku.

Barometr cen Trojmiasto.pl: zobacz jak zmieniają się ceny ofertowe nieruchomości mieszkalnych w poszczególnych dzielnicach Trójmiasta

W styczniu 2014 roku ruszył program Mieszkanie dla Młodych, którego istotnym elementem były określane przez wojewodów (na podstawie danych GUS) limity cen. W Gdańsku limit ten został określony na tak wysokim poziomie, że aż 57 proc. mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym spełniało wymogi (cenowe) programu. Oznaczało to, że podniesienie cen w ponad połowie sprzedawanych wówczas inwestycji deweloperskich nie eliminowało potencjalnych nabywców mieszkań z ubiegania się o dopłatę MdM. Ceny mieszkań zaczęły rosnąć. W 2014 roku był to wzrost nieznaczny, jednak już w 2015 roku wszystkie indeksy cen średnich w Gdańsku rozpoczęły marsz ku górze. Równocześnie z kwartału na kwartał rosła liczba sprzedawanych na rynku pierwotnym lokali. Deweloperzy trójmiejscy bardzo elastycznie zareagowali na rosnące - pomimo wyższych cen (!) - zainteresowanie zakupem nowego mieszkania i skokowo zwiększyli liczbę wprowadzanych na rynek projektów.

Rok 2015 okazał się rekordowy dla trójmiejskiego rynku mieszkaniowego zarówno jeśli chodzi o sprzedaż, nową podaż jak i dynamikę wzrostu cen w kilku ostatnich latach.
Czy tak korzystna sytuacja może się utrzymać w 2016 roku? Wydaje się, że nie będzie to możliwe przede wszystkim z powodu stałej redukcji limitu środków obowiązującego w programie MdM. I choć zabrzmi to paradoksalnie, to tak jak zbyt wysokie progi cenowe w rządowym programie w 2014 roku mogły się stać główną przyczyną bańki na rynku pierwotnym w Trójmieście, tak ich zdecydowana redukcja może uchronić ten rynek w najbliższych latach od kryzysu.