Deweloperzy ponoszą odpowiedzialność za wady nieruchomości, które sprzedają. W ramach tak zwanej rękojmi powinni usunąć powstałe nieprawidłowości. Kupujących chroni tzw. ustawa deweloperska, ważne są także zapisy w umowie. Z jakich zapisów korzystać w razie potrzeby?
tak, dotyczyło to niezgodności w umowie
9%
pojawiły się opóźnienia w oddaniu mieszkania
13%
stan rzeczywisty nie zgadzał się z projektem
6%
po odbiorze mieszkania na jaw wyszły wady
31%
sam nie miałem problemów, ale znam osoby/osoby, które narzekają
10%
nie kupowałem nowego mieszkania, nie dotyczy mnie ta kwestia
14%
Zgodnie z ustaw z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377 z późniejszymi zm.) obie strony umowy deweloperskiej mają zapewnione minimalne gwarancje zabezpieczenia zawieranej transakcji.
Ustawa deweloperska- Kupując mieszkanie bądź dom jednorodzinny z pewnością warto zapoznać się z treścią wspomnianej ustawy. W pierwszej kolejności trzeba zadbać o to, by zawierana umowa była umową deweloperską. Nabiera to szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy lokal lub dom, który zamierzamy nabyć jeszcze nie istnieje - zaznacza adwokat Maciej Duszewski. Tak zwana ustawa deweloperska zobowiązuje deweloperów do szeregu działań, a nabywcy przysługują uprawnienia, które chronią ich interesy. Jednym z istotniejszych obowiązków jest konieczność zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Czytaj także: Wady w nowym mieszkaniu. Wykorzystać rękojmię czy gwarancję?- Bank ewidencjonuje wszelkie wpłaty dokonywane przez nabywców na rzecz dewelopera. Takie działanie służy zapewnieniu kontroli nad realizacją inwestycji. Deweloper ma bowiem prawo korzystać ze środków zgromadzonych na rachunku wyłącznie celem realizacji procesu inwestycyjnego, ale bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na rachunku środki wyłącznie po zakończeniu poszczególnych etapów realizacji inwestycji lub po zakończeniu całej realizacji - dodaje Maciej Duszewski.Deweloper musi się również zobowiązać do udzielenia kupującemu gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej na wypadek zaistnienia określonych w ustawie zdarzeń.
- Nabywca ma gwarancję tego, że bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci na jego rzecz wszelkie wpłacone uprzednio świadczenia, w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej - zaznacza Maciej Duszewski. W sytuacji, kiedy zauważymy nieprawidłowości w umowie możemy odmówić jej podpisania. Szczególnie istotne okazuje się sprawdzenie, czy umowa deweloperska zawiera informacje zgodne z ustawą deweloperską.
- Ustawa deweloperska chroni nabywcę przede wszystkim w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z umowy tak, by nabywca miał prawo odstąpić od umowy i zażądać zwrotu wpłaconych przez siebie pieniędzy. Ważne jest, że w razie potrzeby zwrotu dokonuje nie sam deweloper, który może być niewypłacalny, tylko bank lub zakład ubezpieczeń, z którym deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę - podsumowuje Maciej Duszewski. Opóźnienia w oddaniu mieszkaniaDeweloper odpowiada za terminowe oddanie mieszkania do użytku. W razie opóźnienia można domagać się od niego odszkodowania lub zapłacenia kary umownej, o ile takie postanowienie zostało zawarte w umowie.
- Najbardziej korzystne dla kupującego jest dobrowolne poddanie się dewelopera egzekucji w akcie notarialnym. Niestety, zazwyczaj we wzorach umów oferowanych przez deweloperów czy pośredników nieruchomości nie są przewidziane żadne sankcje dla dewelopera za opóźnienia w oddaniu inwestycji. Mimo to warto pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 471 i art. 491), możemy domagać się zwrotu kosztów, które ponieśliśmy w związku z opóźnieniem oddania inwestycji - mówi radca prawny Olga Zabieglik z Lighthouse. Takimi kosztami mogą być przykładowo czynsz najmu mieszkania, opłaty eksploatacyjne czy różnica w marży kredytu hipotecznego. Żeby uzyskać odszkodowanie trzeba jednak udokumentować poniesione straty.
- W przypadku, gdy próba polubownego rozwiązania sporu nie powiedzie się, należy wnieść sprawę do sądu. Negocjacje poprzedzające proces powinny być prowadzone na piśmie, tak aby można było przedstawić ich przebieg przed sądem. Oczywiście należy także zgromadzić potwierdzenia wszystkich wydatków ponoszonych z powodu opóźnienia. Można także zgłosić w pozwie wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań wskazanych świadków - doradza Olga Zabieglik. Ważną informacją jest fakt, że możemy odstąpić od umowy z deweloperem, gdy termin oddania lokalu jest opóźniony o co najmniej cztery miesiące, nawet jeśli już częściowo za nie zapłaciliśmy.
- Jeśli deweloper nie przeniesie prawa własności do lokalu w terminie określonym w umowie z nabywcą, to kupujący wyznacza deweloperowi nowy termin - 120 dni. Jeśli w tym czasie nie nastąpi przeniesienie własności, nabywca może odstąpić od umowy z deweloperem bez ponoszenia konsekwencji finansowych i zachowując przy tym prawo do odszkodowania - tłumaczy Olga Zabieglik. Niespełnienie standardów umowyOdbierając mieszkanie powinniśmy dokładnie obejrzeć nasze nowe lokum i porównać poprawność stanu rzeczywistego z projektem oraz umową. Wszelkie nieprawidłowości powinny zostać odnotowane w protokole odbioru.
Jeżeli po odebraniu mieszkania przez kupującego okaże się, że nie spełnia ono warunków zawartej umowy, powinniśmy powołać się na ustawę z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późń. zm.) oraz przepisy Kodeksu cywilnego
o umowie sprzedaży.
Czytaj także: Jak sprawdzić, co w przyszłości może powstać w okolicy kupowanego mieszkania Jeżeli wady ujawnią się dopiero w trakcie użytkowania mieszkania, wówczas trzeba skorzystać z uprawnień przysługujących nabywcy
z tytułu rękojmi i gwarancji.
Deweloper zawsze odpowiada za wady lokalu na mocy przepisów o rękojmi, nawet jeśli ta odpowiedzialność nie jest zapisana w umowie. Z tytułu gwarancji będzie odpowiadać tylko wówczas, gdy jej udzielił. Gwarancja jest dobrowolna i powinna zostać zapisana w umowie. W razie wystąpienia sporu osoby kupujące mieszkanie mogą skierować sprawę na drogę sądową.
- Istnienie wad w lokalu lub budynku powoduje powstanie roszczeń nie tylko z gwarancji i rękojmi, ale także roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy, o jakich mowa w przepisie art. 471 kodeksu cywilnego - mówi
Radosław Romański z Kancelarii Odszkodowawczej.
Deweloper powinien naprawić szkody wynikające z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
- Jeśli deweloper wybudował budynek czy lokal w sposób nieprawidłowy i niezgodny ze sztuką budowlaną, wskutek czego nabywca lub nabywcy mieszań ponieśli szkodę, to deweloper zobowiązany jest do naprawienia tej szkody - dodaje Radosław Romański.
Termin przedawnienia
Zgodnie z przepisem art. 118. kodeksu cywilnego termin przedawnienia roszczeń z umowy sprzedaży mieszkania zawartej z deweloperem przez osobę fizyczną poza zakresem jej działalności gospodarczej, przedawniają się po dziesięciu latach.
- Wynika z tego, iż nawet po upływie okresów gwarancji i rękojmi, możliwe jest dochodzenie od dewelopera roszczeń związanych z wadami lokali i budynków, nawet do dziesięciu lat od odbioru lokalu lub budynku. Różnica między roszczeniami z rękojmi i gwarancji polega na szerszym obowiązku dowodzenia, który obejmuje konieczność udowodnienia nieprawidłowego wykonania budynku lub lokalu, a także szkody, jaką poniósł nabywca oraz związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem umowy i szkodą. W razie odmowy naprawy wad ze strony dewelopera, warto walczyć o swoje prawa, nawet gdy okres rękojmi i gwarancji już minął - doradza Radosław Romański.
Aby ubiegać się o odszkodowanie od dewelopera osoba poszkodowana musi wykazać, że w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera, czy też po prostu wadą mieszkania lub budynku, poniósł szkodę z tego tytułu. Do tego jednak warto się odpowiednio przygotować.
- Powinniśmy wezwać rzeczoznawcę i specjalistę budowlanego, którzy stwierdzą nieprawidłowości oraz wycenią szkodę w ekspertyzie. Każdy wydatek należy dokumentować rachunkami i fakturami, na podstawie których będziemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionych kosztów. Należy pamiętać, że można żądać, oprócz zwrotu pieniędzy za remont, również usunięcia wad budowlanych przez samego dewelopera - sugeruje Radosław Romański.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy