- 1 Raport. Stabilizacja na rynku mieszkaniowym (208 opinii)
- 2 Miasto nie zgodzi się na budowę 10 bloków w miejsce Alfa Centrum (297 opinii)
- 3 "Pani już tu nie mieszka". Wyrzucili też kota (883 opinie)
- 4 Kwietniowe nowości u deweloperów (95 opinii)
- 5 Flipper dał się oszukać i stracił 15 tys. zł (461 opinii)
- 6 Działkowcy będą mieli przez to problemy? (171 opinii)
Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest prawidłowo zarządzana?
Wspólnot mieszkaniowych, które nie są zadowolone z działania firmy zarządzającej nieruchomością, nie brakuje. Problemy z utrzymaniem czystości w częściach wspólnych czy zaniedbania stanu technicznego widać gołym okiem. Trudniej sprawdzić, czy prawidłowo prowadzone są finanse i czy stan prawny nieruchomości jest właściwy. Ale jest to możliwe.
- Z punktu widzenia mieszkańców największe znaczenie ma stan techniczny i estetyczny budynku oraz finanse. To pierwsze z pewnością wpływa na drugie - zaniedbanie kwestii technicznych w perspektywie czasu zazwyczaj wpływa na znaczny wzrost kosztów. Jeśli jeszcze do tego nasz kontakt z administratorem jest mocno ograniczony, nie odpowiada on na nasze pytania czy wręcz utrudnia wgląd do dokumentów i rozliczeń, warto pomyśleć o przejęciu kontroli nad tym, co dzieje się w obrębie naszej wspólnoty - podkreśla Łukasz Zalewski z trójmiejskiej firmy zarządzającej nieruchomościami Dynamika S.C.
Zarządcę, który obsługuje nieruchomość, warto sprawdzić, zwłaszcza jeśli stan budynku bądź koszty jego utrzymania budzą nasze wątpliwości. Pobieżna kontrola nie jest tak skomplikowana, jakby się wydawało. Do jej przeprowadzenia uprawniony jest szczególnie zarząd wspólnoty, z którym każdy członek wspólnoty powinien być w kontakcie.
- Pod względem technicznym warto sprawdzić, czy są wykonane wszystkie przeglądy wymagane prawem i względami bezpieczeństwa, czy zarządca podjął działania, wynikające z zaleceń umieszczonych w protokołach z przeglądów, a także czy zarządca wywiązał się z podjętych planów gospodarczych. W zakresie finansowo-księgowym istotne są koszty utrzymania nieruchomości - czy nie ma "ukrytych" kosztów zarządzania nieruchomością, które na mocy zawartej ze wspólnotą umowy powinny leżeć po stronie zarządcy. Będą to m.in. koszty materiałów biurowych, koszty korespondencji, archiwizacji, odbiorów czy spotkań z zarządem, w których uczestniczy zarządca - wymienia Ewa Klechowicz, członek Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. - Warto zwrócić uwagę na prawidłowe rozliczanie mediów. Niestety zdarza się, że latami jest nierozliczone zużycie wody, bo właściciele nie podają stanu wodomierzy. Pilnować warto także tzw. "bilansów otwarcia" - zdarza się, że zarządca "gubi" parę tysięcy pomiędzy budżetem zamknięcia starego roku a budżetem otwarcia nowego roku. Jeśli dokonuje się korekt, nie można zmieniać rozliczenia rocznego wspólnoty po przyjęciu sprawozdania rocznego, tylko dokonuje się korekty w roku następnym, a zaistniałą sytuację omawia na kolejnym zebraniu.
Zarządzanie i administracja nieruchomościami. Znajdź firmę w Trójmieście
Pod względem administracyjnym warto zweryfikować prawidłowy przepływ informacji i skontrolować, czy wszelkie informacje dotyczące obsługi trafiają do właścicieli. Należą do nich na przykład informacje o zmianie opłat.
Przeprowadzenie audytu sposobem na problemy z zarządcą?
Jeśli okaże się, że praca zarządcy nieruchomości budzi wątpliwości, wspólnota może zlecić audyt. To, co jest sprawdzane podczas kontroli, w dużej mierze zależy od tego, jakie uprawnienia do wglądu w sprawy nieruchomości otrzyma osoba ją przeprowadzająca. Z reguły monitorowane są względy techniczne, finansowe i formalno-prawne. Od wielkości wspólnoty i zakresu audytu będzie zależał też jego koszt.
- Audyt techniczny skupia się na tym, w jakim stanie znajduje się budynek i jakich prac remontowych ewentualnie wymaga. Kontrolujący sprawdzają, czy zostały wykonane wszystkie przeglądy wynikające z prawa budowlanego, zaglądają do Książki Obiektu Budowlanego, kosztorysów i umów na prace budowlane. Z kolei pod względem formalno-prawnym audytorzy przyglądają się umowom na świadczenie usług, zwłaszcza w kwestii cen i rzeczywistych potrzeb obiektu, umów na dostawę mediów i warunków polis ubezpieczeniowych. Analizują regulaminy, podjęte uchwały oraz księgi wieczyste pod kątem prawidłowości udziałów. Pod względem finansowym przeglądane są faktury, rozliczenia mediów, obowiązkowa sprawozdawczość oraz aktywność w zakresie windykacji przedsądowej i sądowej - dodaje Łukasz Zalewski.
Czytaj także: Jakie usługi proponują zarządcy nieruchomości w Trójmieście?
Efektem takiej kontroli są zalecenia, które opierają się na wykazaniu optymalnych rozwiązań, które powinny zostać zastosowane przez zarządcę. Wśród nich często znajdują się wskazówki, które mają doprowadzić do redukcji kosztów, doprowadzenia do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości czy zapobiegania w przyszłości kosztownym remontom.
Na co zwrócić uwagę, wybierając zarządcę nieruchomości?
Wybierając zarządcę nieruchomości dla wspólnoty mieszkaniowej, warto zwrócić uwagę na wiele aspektów. Oprócz licencji zarządcy ważne jest doświadczenie i zakres usług - dobrze, jeśli w ofercie będzie mieć codzienną obsługę i konserwację nieruchomości czy dbanie o tereny zielone, które należą do wspólnoty. Firmy z większym doświadczeniem i oferujące szeroki wachlarz usług mają z reguły sprawdzoną grupę wykonawców i sprawniej poradzą sobie z koordynacją działań.
- Oprócz porównania stawki trzeba też zwrócić uwagę na wszystkie aspekty techniczne, finansowo-księgowe i administracyjne. Wielu właścicieli przy wyborze zarządcy kieruje się stawką i "osobowością" kandydata na zarządcę, podczas gdy zarządzanie to praca całego biura - podkreśla Ewa Klechowicz. - Warto także sprawdzić, czy nowy zarządca ma w swojej usłudze dostęp internetowy do kont indywidualnych właścicieli, czy zarządca oferuje obsługę właścicieli w zakresie "płatności masowych", co ułatwia uzyskanie informacji na bieżąco o dokonanych płatnościach bez konieczności czekania na wyciąg bankowy.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (49) 7 zablokowanych
-
2020-04-30 17:32
W szerokim szpagacie
Nasza firma lawiruje jak tu dogodzić właścicielom mieszkań na wynajem , a normalną pracą zarządcy, dość oczywistą. Więc pozostaje głucha na burdy, darcie się, śmiecenie. Nie chce się postawić, nie wiadomo dlaczego.
- 2 0
-
2020-04-28 16:13
Posiadając kilka nieruchomości zarządzanych przez różnych administratorów...
największą niekompetencją wykazuje się firma actum!! veidik ok. nawet wysyłają wiadomości, gdy będą czyścić hale, hossa biz do tej pory nie ma porządnej strony dot. rozrachunków z właścicielami, tempo - trochę trwa zanim przyjmą zgłoszenie i zareagują na awarię, poramida/ balt dom spychololandia - kolejna masakra tak jak actum. Integrum menagment jest niezły, przynajmniej przejrzysty, wysyłają sprawozdania, co zrobili, wykonali, mają bardzo dobry serwis techniczny, ale to jakaś osoba firma. Jak zgłosiłam awarię w mieszkaniu, technik był w 15 min. na miejscu.
- 3 0
-
2020-04-28 10:30
Administrator
Tylko nie Rida Gdansk bo będziecie płakać.
- 1 0
-
2020-04-28 09:18
Rida Gdańsk
Przestrzegam bardzo poważnie wszystkich przed rida gdańsk sp. zo.o. ceny z kosmosu.
- 2 0
-
2020-04-28 05:21
To ile taki audyt kosztuje?
- 3 0
-
2020-04-27 21:43
Trudny orzech
MIeszkańcy wspólnoty generalnie mają wszystko w d... Wyjątek to wyskokość "czynszów".
Na zebranie wspólnoty przychodzi max 20 %. Przepchnięcie uchwały wymaga kolendowania po mieszkaniach, proszenia i tłumaczenia jak krowie na rowie.
Dbałość i porządek kończy się tam gdzie stoją drzwi od mieszkania. W mieszkaniu używa kapci ale kiepa na schodach czy przez okno wyrzuci.
Wybranie najlepszej nawet firmy zarządzającej/księgowej nic nie da. Trzeba ich też pilnować bo idą po najmniejszej linii oporu.- 18 0
-
2020-04-27 08:30
..wybierając zarządcę wartosprawdzić w rządowych rejestrach przedsiębiorców (1)
czy przypadkiem nie ma się sądowego zakazu wykonywania działalności :)
- 15 0
-
2020-04-27 17:41
Zanim się napisze artykuł z fachowcami, to warto sprawdzić ich fachowość. Miałeś rację, przedmówco :D
- 2 0
-
2020-04-27 15:54
Biuro zarządu i obrotu nieruchomościami Golabek na ul. Do Studzienki w Gdańsku. Jakieś opinie?
- 1 2
-
2020-04-27 09:31
Administrator a zarządca (4)
Warto w takim artykule zasięgnąć i przekazać wiedzę podstawową. Administrator WM to zwykle nie zarządca. A zarządza zwykle Zarząd WM wybrany przez mieszkańców a nie administrator....
- 15 1
-
2020-04-27 10:05
CZY taki zarząd jest wybierany w obecności notariusza? (3)
Jak wygląda taka procedura? Obecnie Zarząd i Administrowanie ma firma.
- 0 3
-
2020-04-27 10:18
Notariusz potrzebny jest do zmiany sposobu zarządzania, potrzeba min. 50% właścicieli obecnych na zebraniu i musi być ponad 50% (1)
Zarząd właścicielski można głosować już bez obecności notariusza.
- 0 1
-
2020-04-27 15:00
U nas Zarządcą jest Administrator narzucony przez Hossę. Można by się postarać o zmianę, ale jak tu zebrać do kupy ponad 100 właścicieli /Hossa to ma łeb/ w większości mających lokale na wynajem, nie zainteresowanych nawet utworzeniem funduszu remontowego. Byle najtaniej i największy zysk.
- 3 0
-
2020-04-27 11:03
Notariusz nie jest potrzebny i wymagany, ale niektórzy zapraszają notariusza na zebrania z ważniejszymi uchwałami, temat rzeka. Nie polecam układu zarząd plus administrowanie w jednej firmie - praktycznie zero kontroli wspólnoty nad podejmowanymi przez firmę sprawami - jak w spółdzielniach.
- 5 1
-
2020-04-27 13:04
MARKA z Gdyni (1)
Firma MARKA z Gdyni to porazka. Mysla, ze działają w latach 80-tych. Ladnie mowia i chwala sie czego to nie zrobili, jak przyjdzie co do czego to wybierają "swoje" firmy, ktore sa 2 razy droższe. Uczulam zarzady, zeby im patrzec na rece. Najgorsze, ze wspólnoty boja sie zmieniac administratorów. Jesli jest dobry Zarzad to sobie z tym poradzi.
- 9 0
-
2020-04-27 13:39
Każda firma tak robi
Wystarczy poprosić Administratora o ofertę innej firmy, z którą nie współpracują, lub jako Zarząd Wspolnoty poprosić o ofertę inną firmę z danej branży działającą w Gdyni.
- 2 3
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.