Nowy ład przy zakupie mieszkania lub budowie domu. Komentarze

Po tym jak program Mieszkanie Plus nie przyniósł zapowiadanego wysypu mieszkań, potrzebne były nowe propozycje rozwiązań wspierających rozwój mieszkalnictwa. Właśnie powstały.
Po tym jak program Mieszkanie Plus nie przyniósł zapowiadanego wysypu mieszkań, potrzebne były nowe propozycje rozwiązań wspierających rozwój mieszkalnictwa. Właśnie powstały. fot. 123 rf/ Michal Bednarek

Przedstawione niedawno przez rząd nowe pomysły na wspieranie Polaków w dochodzeniu do zapewniania sobie własnego lokum nadal są zbyt mało konkretne, by rzeczowo je ocenić. Na tym etapie analiza przedstawionych kierunków budzi tyle samo obaw co nadziei.



Czy zapewnienie wkładu własnego do kredytu na zakup mieszkania to dobry pomysł?

tak, to pomoże wielu osobom 17%
to ma swoje wady i zalety, trudno ocenić, których jest więcej 23%
nie, to zły sposób wspierania młodych ludzi 60%
zakończona Łącznie głosów: 1160
Polski Ład to na razie lista rządowych planów, dotyczących zmian w różnych obszarach życia Polaków, także tych dotyczących polityki mieszkaniowej. Dopóki nie pojawią się konkretne ustawy można uznać je za nowe kierunki, które w swoim założeniu wspierać mają przede wszystkim rodziny z dziećmi.

Premier Mateusz Morawiecki przy okazji prezentacji programu przyznał się do porażki poprzedniego programu Mieszkanie Plus, w ramach którego w ciągu kilku lat w całej Polsce powstać miały tysiące mieszkań na wynajem z niskim czynszem i możliwością dojścia do własności mieszkania (na całe Trójmiasto powstało tylko jedno osiedle, oddanie kluczy do mieszkań opóźnione było o ponad półtora roku).

- To bolączka wszystkich rządów III RP. To co osiągnęliśmy to zdecydowanie za mało. Mogę powiedzieć, że ten program, który w pierwszej odsłonie zaproponowaliśmy nie wyszedł tak jakbyśmy chcieli - powiedział Mateusz Morawiecki przyznając się przy tym do potknięcia. - Dlatego przebudowaliśmy nasz program mieszkaniowy, będzie się on składał z kilku nowych komponentów.
Przypominamy najważniejsze z nich:

Nowy Ład. Zobacz pełną listę zmian proponowanych w programie



Mieszkanie bez wkładu własnego



Państwo zamierza osobom od 20 do 40 roku życia zapewnić gwarancje bankowe przy zakupie na kredyt pierwszego w życiu mieszkania z rynku pierwotnego, wtórnego lub przy budowie domu (tzw. program poręczeniowo-gwarancyjny). Ma ona wynosić do 40 proc. ceny mieszkania i do 100 tys. zł. Ma to umożliwić szybki zakup mieszkania osobom, które nie są w stanie odłożyć wymaganego przez banki wkładu własnego.

Dodatkowo, by premiować rodziny, rząd przewiduje umarzanie kredytu (maksymalnie do 150 tys. zł) w miarę pojawiania się na świecie kolejnych dzieci. Przy narodzinach drugiego dziecka rodzina liczyć może na 20 tys. dopłaty, trzeciego 60 tys. zł i 20 tys. zł przy każdym kolejnym dziecku.

Bony mieszkaniowe



Mają wspierać osoby, których nie stać na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania. Będzie on wsparciem przy wynajmie, nabyciu pierwszego mieszkania lub domu lub też jego budowie. Przewidywane są dwa rodzaje takich bonów:

  • Społeczny bon mieszkaniowy będzie przeznaczony na wpłatę tzw. partycypacji w TBSie lub Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej - SIM (to spółki działające na podobnych zasadach jak TBS) lub wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej - SM. Jednoosobowe gospodarstwa domowe otrzymałyby pomoc w wysokości 5 tys. zł, małżeństwo bez dzieci - 10 tys. zł, małżeństwo z jednym dzieckiem - 25 tys. zł, z dwojgiem - 40 tys. zł.
  • Rodzinny bon mieszkaniowy dla rodzin z co najmniej 3 dzieci lub osób z niepełnosprawnością. Będzie mógł zostać przeznaczony na partycypację w SIM/TBS, wkład mieszkaniowy w SM, a także na nabycie mieszkania lub domu jednorodzinnego albo budowę domu. Jeżeli rodzina przed przyznaniem bonu nie posiadała własnego mieszkania lub domu jednorodzinnego albo jeżeli powierzchnia tego domu lub lokalu nie przekraczała 65 m kw., wysokość bonu dla rodziny z trojgiem dzieci wyniesie 100 tys. zł. Kwota ta będzie dodatkowo podwyższana o 15 tys. zł za każde kolejne dziecko. Jeśli rodzina posiadała wcześniej mieszkanie większe niż 65 m kw. kwota bonu dla rodziny z trojgiem dzieci wyniesie wówczas 55 tys. zł i również będzie podwyższana o 15 tys. zł za każde kolejne dziecko.


Dom do 70 m kw. bez pozwolenia



Realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. ma być możliwa bez pozwolenia, bez kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia.

Premier zaznaczył jednak, że możliwe to będzie o ile taka zabudowa przewidziana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a gminy gdzie pokrycie planami jest niewielkie otrzymają finansowe wsparcie, by procesy te przyspieszyć.

Roman Paczkowski, twórca Kooperatywy Mieszkaniowej Pomorze, propagator dochodzenia do własności mieszkania przez zbudowanie go w ramach kooperatywy

Trudno precyzyjnie ocenić rządowe propozycje, ponieważ są one jeszcze zbyt mało konkretne. Jeśli chodzi o zapowiadane dopłaty do wkładu własnego za słuszny uważam wniosek, że doprowadzą one wprost do wzrostu cen nieruchomości na rynku - skoro będzie więcej pieniędzy po stronie kupujących, to zwiększony popyt doprowadzi do podniesienia cen przez deweloperów.

Także propagowanie budowy domów bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, tylko na podstawie zgłoszenia, niewiele pomoże. Obie procedury tak naprawdę niewiele się różnią. Pomoc rządu w zakresie budowy domów nie sprawdzi się w Trójmieście, bo na przykład w Wiczlinie, gdzie grunty są najtańsze w Gdyni, działka kosztuje 500 zł za m kw. Ze względu na wymogi planu miejscowego, aby na działce wybudować dom, to musi ona mieć minimum 500-600 m kw. czyli wydać trzeba 300 tys. zł. To kosztuje więcej niż budowa domu jednorodzinnego.

Oczekuję także, że powstanie w końcu ustawa poświęcona kooperatywom. Fundacja Habitat, prywatna osoba z Gliwic oraz ja napisaliśmy trzon ustawy o kooperatywach. Leży ona obecnie w zamrażarce sejmowej. Tymczasem po dyskusjach z bankami dopracowany jest w niej nawet model finansowania budowania mieszkań dla osób, które mają bardzo niską zdolność kredytową. Kooperatywa to lepsze rozwiązanie niż TBS czy społeczna inicjatywa mieszkaniowa, bo jej istnienie nie generuje praktycznie żadnych kosztów - nie ma spółki, siedziby, prezesa, doradcy itd. Niestety bon mieszkaniowy premiuje tylko spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y oraz organizowane przez gminy inicjatywy mieszkaniowe.


Małgorzata Janucewicz, prezes Stowarzyszenia Pomorskiego Pośredników Obrotu Nieruchomości

Trudno precyzyjnie ocenić założenia nowego programu dopóki nie będą one znane w pełnym zakresie. Jednak moje pierwsze przemyślenie jest takie, że znowu z pieniędzy budżetowych, czyli naszych wspólnych, będziemy zasilać kieszenie deweloperów. Skoro kredyty mają być bardziej dostępne, to obawiam się powtórki scenariusza z lat 2005-2008 kiedy nadmierny dostęp do kredytów doprowadził do kryzysu. Zwiększony popyt na mieszkania spowodował wzrost cen z rynku pierwotnego. A przecież to jest zawsze reakcja łańcuchowa - kiedy rosną ceny nowych mieszkań, droższe stają się także mieszkania z rynku wtórnego. Każdy ogłaszany do tej pory program tego rodzaju w efekcie powodował wzrost cen mieszkań. Tymczasem wciąż czekamy na zatrzymanie ich wzrostu. Jeśli mieszkanie w falowcu na Przymorzu kosztuje już 9 tys. zł za m kw. to mamy do czynienia z zachwianiem.

Zamiast inwestowania w rozwój budownictwa deweloperskiego, postulowałabym dofinansowanie rozwoju budownictwa społecznego. Od 30 lat nie powstała w Polsce konsekwentnie realizowana polityka w tym zakresie. Młodzi ludzie wydają pieniądze na wynajem, bo nie mogą pozwolić sobie na zakup drogiego mieszkania od dewelopera. Tą lukę powinien uzupełnić rząd - wydawać pieniądze w bardziej racjonalny i przyszłościowy sposób.


Ewa Budnik, koordynator Serwisu Dom i Nieruchomości w portalu Trojmiasto.pl

Być może zapisy w projektach ustaw rozwieją wątpliwości, jednak na tym etapie warto zwrócić uwagę na kilka elementów:
  • Premier mówił co prawda, że w ramach programu "Mieszkanie bez wkładu własnego" wkład ten będzie pokrywany do 40 proc. ceny nieruchomości i 100 tys. zł, ale już na stronie ministerstwa doczytać można, że de facto będzie to program poręczeniowo-gwarancyjny. Oznacza to udzielanie gwarancji bankowych. A to nie jest żywa gotówka, która wykładana będzie na start za nabywcę, który przed bankiem powinien się wykazać jej posiadaniem. Pytanie w jakiej formule zostanie to zorganizowane, bo banki z całą pewnością będą działać po swojemu - badać wiarygodność swojego klienta: źródło i wysokość jego dochodów, zdolność kredytową itd.
  • Warto zadać sobie pytanie czy umożliwianie zaciągnięcia kredytu nabywcom, którzy nie byli w stanie zgromadzić wkładu własnego, nie jest zaprzeczeniem wprowadzonej przed kilku laty przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji. Narzucała ona obowiązkowy wkład własny po to, by ograniczyć zaciąganie kredytów mieszkaniowych ponad możliwości finansowe nabywcy. Pamiętajmy także, że w bliższej lub dalszej perspektywie podniesione zostaną stopy procentowe, co spowoduje wzrost rat spłacanego kredytu.
  • Zapowiedź programowa przewiduje wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego nabywanej nieruchomości, po przekroczeniu której uzyskanie gwarancji zabezpieczającej wkład nie będzie możliwe. Nie wiadomo na razie jakiej wysokości będzie ten limit i w jaki sposób będzie wyliczany. Doświadczenie rynku trójmiejskiego z poprzedniego programu wspierającego zakup pierwszego mieszkania - Mieszkanie dla Młodych (MdM), gdzie dostępność mieszkań z dopłatami była bardzo duża w porównaniu z resztą kraju, pokazuje że limitowanie cen może doprowadzić do ich wzrostu. W MdM limit dla nowych mieszkań w Gdańsku był na tyle wysoki, a popyt na nie na tyle szeroki, że deweloperzy podnieśli nieco ceny mieszkań, by w pełni wykorzystać możliwości programu.
  • Bon mieszkaniowy w większości przypadków przeznaczony będzie do wykorzystania w TBSie, inicjatywie społecznej lub spółdzielni mieszkaniowej. Taka produkcja mieszkaniowa w Trójmieście jest znikoma, zatem z tej pomocy w Gdańsku, Sopocie i Gdyni nie skorzysta prawie nikt za wyjątkiem rodzin z co najmniej 3 dzieci i osób niepełnosprawnych, które nieruchomości wybierać mogą również od deweloperów i z rynku wtórnego.
  • Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie, zamiast po uzyskaniu pozwolenia na budowę i to bez limitu powierzchni już jest możliwa od 2015 roku. Jeśli w ciągu 21 dni urząd nie wyrazi sprzeciwu, można budować (na pozwolenie czeka się do 65 dni). Nie ma jednak w rządowych propozycjach mowy o skróceniu czasu przygotowania budowy - np. doprowadzeniu mediów co nadal trzeba będzie szczegółowo ustalać z ich dostawcami albo przekonaniu banków, by na budowę prowadzoną na podstawie zgłoszenia udzieliły kredytu. Polski ład zwolnić ma także z obowiązku prowadzenia budowy domu do 70 m kw. przez jej kierownika. Pytanie jednak... czy jest to rozsądne?

Opinie wybrane


wszystkie opinie (381)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
28200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
17150 zł/m2
Gdynia Gdynia Port
16800 zł/m2
Gdynia Orłowo
16700 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
16000 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane