Pytanie do notariusza. Jak przekazać mieszkanie krewnemu?

Wiele osób zastanawia się nad formą przekazania nieruchomości młodszemu pokoleniu oraz nad kosztami tej operacji. Sprawa jest prosta jeśli mowa o najbliższym pokrewieństwie. Nieco bardziej skomplikowane jest to, kiedy mieszkanie chce przekazać swemu siostrzeńcowi czy bratankowi ciotka.

Z takim problemem zwróciła się do nas nasza czytelniczka, pani Elżbieta.

- Moja bezdzietna, zamężna siostra jest (wraz ze swoim mężem) właścicielką mieszkania (spółdzielcze, wykupione na własność). Chciałaby przekazać to mieszkanie mojemu pełnoletniemu synowi, swojemu siostrzeńcowi - opisała w liście do redakcji. - Czy lepiej zrobić to w formie testamentu czy darowizny? Jakie koszty wiążą się z testamentem i darowizną, czy syn poniesie koszty? A może lepiej gdyby siostra przekazała nieruchomość mnie, a ja dalej synowi?

Pytań jest jednak w takiej sytuacji więcej: czy oboje małżonkowie (siostra i jej mąż) muszą sporządzić dwa niezależne akty? W jaki sposób zabezpieczyć syna na wypadek, gdyby siostra umarła jako pierwsza, a jej mąż odwołałby ową darowiznę?

Pani Elżbieta zastanawia się także czy po otrzymaniu mieszkania syn mógłby je od razu sprzedać?

- Chciałabym też wiedzieć czy syn musi być obecny przy sporządzaniu aktów czy może dowiedzieć się o spadku lub darowiźnie dopiero w momencie, kiedy trafi ona w jego ręce - dopytuje nasza czytelniczka.

Odpowiada Adam Wasak, notariusz w Gdańsku

Przedstawione zagadnienie jest bardzo szerokie, trudno jest w krótkim artykule wyczerpująco odpowiedzieć na wszystkie wątki w nim zawarte, niemniej spróbuję.

Co najmniej raz w tygodniu odpowiadam na pytanie czy lepiej jest sporządzić testament, czy darowiznę. Niestety na tak postawione pytanie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć. Najczęściej odpowiadam żartobliwie, że to zależy... dla kogo. Dla zbywcy nieruchomości zdecydowanie lepszy jest testament, dla nabywcy - oczywiście darowizna.

A mówiąc poważnie. Każda z tych czynności osiąga zupełnie inne skutki prawne.
Testament jest rozporządzeniem na wypadek śmierci, to znaczy, że w tej sytuacji syn stałby się wyłącznym właścicielem mieszkania dopiero po śmierci siostry i jej męża.
W przypadku darowizny - nabędzie własność od razu.

Zatem, jeżeli siostra i jej mąż sporządzą testamenty, to do końca życia będą właścicielami swojego mieszkania. Nie będą od nikogo zależni. Będą mogli nim swobodnie rozporządzać, na przykład sprzedać w przypadku konieczności zmiany miejsca zamieszkania lub obciążyć hipoteką w przypadku zaciągnięcia kredytu albo pożyczki. W końcu będą mogli w dowolnym momencie zmienić zdanie, gdyż testament można w każdym czasie zmienić lub odwołać.

W przypadku darowizny, od chwili jej dokonania właścicielem mieszkania będzie pani syn. Siostra i jej mąż stracą całkowicie władzę nad swoim lokalem i będą całkowicie zależni od syna. Syn będzie mógł go sprzedać, bądź obciążyć, a także żądać, żeby się z niego wyprowadzili. Taka sytuacja, zwłaszcza jeśli zamierzają w tym mieszkaniu dalej zamieszkiwać, może być dla nich wysoce niekomfortowa.

Podsumowując, to państwo muszą w tej konkretnej sytuacji ocenić, które rozwiązanie bardziej odpowiada państwa woli i czyj interes jest ważniejszy - siostry i jej męża, czy syna. Dodam tylko, że jeśli zdecydują się państwo na darowiznę, a siostra z mężem mieliby dalej zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu, warto jest zabezpieczyć ich tak zwaną służebnością mieszkania - prawem, na mocy którego będą mogli dożywotnio w nim mieszkać, niezależnie od tego czyją by było własnością. Warto tej kwestii nie bagatelizować, na wypadek gdyby cokolwiek przydarzyło się synowi.

W kwestii kosztów związanych ze sporządzeniem testamentów i darowizny.

Z punktu widzenia podatku od spadków i darowizn, zasadniczo nie ma większego znaczenia jaką formę przekazania mieszkania synowi wybierze siostra z mężem. Można oczywiście rozważać różne warianty wydarzeń, ale generalnie rzecz ujmując podatek od spadku jest taki sam jak podatek od darowizny.

W tym miejscu odniosę się do pytania, czy nie lepiej by było, gdyby siostra najpierw darowała mieszkanie pani, a następnie pani swojemu synowi. Owszem, jeżeli chodzi o podatek od darowizny, byłby on niewątpliwie niższy, gdyż Pani siostra i Pani syn pozostają ze sobą w tzw. II grupie podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, a jej mąż i Pani syn w III grupie podatkowej, natomiast Pani z siostrą pozostają w I grupie podatkowej, a Pani ze szwagrem w II. Ma to zdecydowany wpływ na wysokość podatku. Należy jednak mieć na względzie, że dokonanie w krótkim czasie dwóch darowizn - siostry z mężem na panią i pani na syna - może być potraktowane przez urząd skarbowy jako obejście przepisów podatkowych.

Jak jednak wcześniej wspomniałem istnieje wiele rozwiązań tej sytuacji i nie sposób je wszystkie tutaj omówić, dlatego też proponuję wizytę w wybranej kancelarii notarialnej w celu zasięgnięcia bardziej szczegółowych informacji. Każdy notariusz chętnie udzieli pani porady w tej kwestii. Zachęcam tym bardziej, że notariusze udzielają porad nieodpłatnie.

Jeżeli chodzi z kolei o opłaty notarialne, to sporządzenie prostego testamentu kosztuje 50 złotych. Do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT w kwocie 11,50 złotych oraz opłatę za wypisy aktu. Należy również uwzględnić, że siostra i jej mąż będą musieli każde oddzielnie sporządzić testamenty, zatem powyższe koszty należy policzyć podwójnie.

Opłata notarialna od umowy darowizny zależna jest natomiast od wartości darowanego mieszkania, dlatego też nie znając jej nie jestem w stanie podać precyzyjnych kosztów. Niemniej jednak, obecnie przeciętnie taksa notarialna związana z darowizną mieszkania wynosi kilkaset złotych netto.

Jeżeli zatem uwzględnimy, że przy dziedziczeniu oprócz opłat za sporządzenie testamentów będziemy musieli ponieść koszty związane z postępowaniem spadkowym w sądzie lub z aktem poświadczenia dziedziczenia, to w większości przypadków okaże się, iż różnice kosztów między dziedziczeniem a darowizną nie będą znaczące.

Zobacz na czym polega i ile kosztuje poświadczenie dziedziczenia

Co się tyczy trybu dokonywania poszczególnych czynności, testament każdy musi sporządzić oddzielnie. Pani syn nie musi być obecny przy sporządzeniu testamentów i może się o nich dowiedzieć dopiero po śmierci testatorów. Darowizny oboje małżonkowie muszą dokonać wspólnie, a syn musi darowiznę przyjąć, to znaczy, że musi być przy tej czynności obecny.

Odnosząc się do pytania o możliwość sprzedaży mieszkania niezwłocznie po jego nabyciu, to niezależnie od tego czy syn nabędzie je w drodze spadku, czy też w drodze darowizny, będzie mógł je sprzedać natychmiast gdy tylko stanie się jego właścicielem. Jednakże jeśli uczyni to przed upływem pięciu pełnych kalendarzowych lat od końca roku, w którym to mieszkanie nabędzie, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19 proc. dochodu ze sprzedaży mieszkania, co w przypadku nabycia go w spadku lub darowiźnie praktycznie oznacza 19 proc. od całej ceny, którą uzyska. Jeśli jednak syn złoży w urzędzie skarbowym deklarację, że zamierza środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć na cele mieszkaniowe, takie jak nabycie innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, w części w jakiej środki te przeznaczy na powyższy cel, będzie z podatku dochodowego zwolniony.