• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do prawnika. Gdy umowa najmu nie doszła do skutku

1 grudnia 2018 (artykuł sprzed 5 lat) 
Zawarcie umowy w formie pisemnej ułatwia dochodzenie roszczeń. Zawarcie umowy w formie pisemnej ułatwia dochodzenie roszczeń.

Zdarza się, że wynajmujący mieszkanie z nowym najemcą ustnie ustalają na jakich warunkach odbywał się będzie najem. Ma to rangę umowy. I niestety często nie jest dotrzymywane. Jak w takiej sytuacji walczyć o swoje prawa?



Czy przy zakupie bądź wynajmie nieruchomości zawarłbyś umowę ustną?

- Miałyśmy z koleżanką wynajmować dwa pokoje jednoosobowe. Właściciel mieszkania przedstawił nam jeden duży pokój który miał zostać przedzielony na dwa mniejsze. Po obejrzeniu mieszkania przelałyśmy po 900 zł kaucji. Następnego dnia miałyśmy dostać umowę, nie dostałyśmy. Umówionego dnia, kiedy miałyśmy się wprowadzić przyjechałyśmy z rzeczami. Na miejscu okazało się, że żadne prace remontowe nie zostały podjęte. Okazało się też, że pralka od dłuższego czasu jest zepsuta, o czym właściciel nas nie uprzedził. Znalazłyśmy sobie inne pokoje. Czy w tej sytuacji, możemy ubiegać się o zwrot kaucji zapłaconej właścicielowi - pyta w liście do redakcji nasza czytelnika Ania.

Odpowiada Joanna Rynas, radca prawny



Mogą domagać się panie zwrotu kaucji niestety nie od razu.

Zawarły panie umowę najmu w formie ustnej. Oczywiście taka forma jest dopuszczalna i umowa jest wiążąca. Z pani opisu wynika, iż wynajmujący nie przygotował mieszkania zgodnie z ustaleniami. Nie jest natomiast jednoznaczne, czy doszło do wydania lokalu. Jeżeli do wydania lokalu nie doszło, to mogą panie złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Forma takiego odstąpienia powinna być złożona w takiej formie, w jakiej została zawarta umowa. W pani przypadku jest to forma ustna, stąd też ustne odstąpienie od umowy będzie wystarczające. Nie mniej sugeruję złożenie pisemnego oświadczenia i wysłania go listem poleconym (dla ewentualnych celów dowodowych).

Tutaj z kolei pozostaje problem podstawy prawnej odstąpienia. Jeżeli w umowie nie zastrzeżono warunków odstąpienia, to może się pani powołać na art. 491 kc: jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Art. 491 kc jest więc furtką do "zerwania" umowy, ale jest także ryzyko, że wynajmujący lokal przystosuje zgodnie z ustaleniami.

Jeżeli natomiast umówili się państwo na możliwość odstąpienia od umowy w przypadku nieprzystosowania lokalu zgodnie z ustaleniami, to z pomocą przyjdzie art. 492 kc: "jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie, nie miałoby dla drugiej strony znaczenia, ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce".

Pytanie zatem, czy takie ustalenia miały miejsce. A jeżeli tak, to czy będzie pani je w stanie wykazać innymi dowodami (umowy najmu bowiem nie ma), takimi jak świadkowie czy też nagrania - w razie gdyby sprawa trafiła do sądu. Jeżeli tak, to pozostaje złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powołaniem się na podstawę prawną i wezwać do zwrotu kaucji. W przypadku braku zapłaty ze strony wynajmującego pozostanie droga sądowa.
Porady prawnika Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Rynas

Miejsca

Opinie (20) 1 zablokowana

  • Tylko pisemne umowy

    Z dokładnym opisem warunków, jak i przedmiotu najmu

    • 21 1

  • (3)

    Ustna umowa? Trzeba być dżentelmenem i mieć zdolność honorową

    • 18 2

    • (1)

      Trzeba by pozostac dżentelmenem, do konca transakcji, a z tym roznie bywa

      • 2 1

      • Albo szogunem

        • 2 0

    • Nie w tym kraju

      Tu trzeba mieć wszystko na piśmie i najlepiej dać się nagrać!

      • 5 0

  • a jak wygląda kwestia zwrotu kaucji. da się w sądzie to odzyskać jeżeli właściciel mieszkania nie jest skory do oddania? (4)

    • 3 1

    • Co się wydarzyło (1)

      że nie chce oddać kaucji? Powinien być zapis w umowie najmu, co zabezpiecza pobrana kaucja. Jak są zniszczenia - znika

      • 4 1

      • a jeżeli nie ma?

        • 1 1

    • wszystko się da - każda sprawa jest indywidualna :) (1)

      najlepiej udać się do radcy prawnego to oceni na ile są szanse odzyskania pieniędzy.
      Mi radca pomógł odzyskać kaucję bez sądu, wiec jestem zadowolona.

      • 0 0

      • Idąc się i zaplacic

        • 0 0

  • Jak nie ma na piśmie to nie ma dowodu

    wyjątkiem jest oskarżenie o gwałt, tu od razu areszt i artykuły w mediach

    • 5 2

  • jestem Sven i nie podpisuje umow

    bo nie wynajmuje mieszkan bo po co skoro mozna mieszkac z mama

    • 4 2

  • Umowa jest skuteczna w obie strony

    Umowa ustna też jest obowiązująca
    Kaucja to taki zastaw na poczet ewentualnego braku rozliczenia i zniszczeń
    Jeśli panie korzystały z lokalu w umówionym terminie pomimo niezgodności i usterek i nie wezwaly wynajmujacego do ich usunięcia to mają problem bo mogą teraz zostać obciążone kosztami naprawy pralinki oraz kosztami najmu lokalu jaki wynikał z umowy
    Z opiu wynika że panie się wyprowadziły do innego lokalu i mają gdzieś że umowa ustna jest ważna i nadal je obowiązuje. Nie wiem na jaki czas się umowili ale jeśli wynajmujący udowodni że na dłużej to umowa nadal obowiązuje i najem się nalicza miesiąc w miesiąc, więc brak zwrotu kaucji to może być najmniejszy problem niefrasobliwych pań....

    • 7 5

  • (3)

    Ze swojego doświadczenia ja wiem, że właścicielom mieszkania co kreca najlepiej obić mordę, wtedy szybko oddadzą pieniądze.

    • 6 6

    • Głupiś i legendziarz (2)

      Policja, obdukcja i po tobie napinaczu

      • 5 4

      • (1)

        Jak myślisz, że policja tak genialnie działa, to chyba nie wiesz w jakim kraju żyjesz.

        • 3 3

        • Tylko istotą zostawia swoje dane na miejscu uczynku
          Do paki trafi szybciej niż myśli bo policja jest leniwa, ale nie aż tak

          Druga opcja, że właściciel nie puści płazem napaści i że swoimi kolegami cię znajdą i co wtedy?

          • 7 3

  • Tylko pisemne? Jak studenciak (2)

    Nie rozumie co 3 slowa. Co znaczy platne z gory. Czynsz. Liczniki. Ze mieszkanie to nie hotel. Ze kot to zwierze. Ze jak umowe ma od 1 to nie przyjezdza 29 zeby sie "rozpakowac". Ze umowa nie dziala w 1 strone. Ze mama nie pomoze jak wydzwania, ze synek chce mieszkac z kolega bo kolega ma 5zl taniej... Ze straszenie urzedem skarbowym skutkuje kontrola jego rodzicow skad maja 2.5k miesiecznie na sam lokal dla niedorosta....

    • 10 6

    • a skinhedzik to lepiej zrozumie ?

      • 1 3

    • potwierdzam :D

      takie duże dzieci, niby 18-20kilka lat na karku a człowiek ma wrażenie że to dopiero przedszkole opuściło.

      Na szczęście tak nieporadna jest to mniejszość studentów, lecz nadal jest ich sporo.

      • 3 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: Dom - Mieszkanie - Wnętrze (2 opinie)

(2 opinie)
targi

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: dom mieszkanie wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35900 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24250 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
23650 zł/m2
Gdynia Orłowo
23050 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21700 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29800 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22500 zł/m2
Sopot Górny Sopot
16500 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16200 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15600 zł/m2
Gdańsk Matemblewo
15100 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane