Pytanie do prawnika. Kto płaci za wymianę rur w pionach?

Każdy budynek starzeje się i wymaga remontów. Niekiedy działania te wymagają wejścia do prywatnych mieszkań i dokonania w nich zmian. Tak się dzieje kiedy konieczna jest wymiana rur z wodą czy gazem. Czy w takiej sytuacji wykonawca robót może wejść do mieszkania? I kto pokrywa koszty ewentualnych zniszczeń lub zmian jakie powstaną w wyniku przeprowadzonych prac?

- Mieszkam w Gdańsku, w bloku. Mamy tu wspólnotę mieszkaniową i zarządcę nieruchomości. Zarządca postanowił, że zostaną wymienione rury w pionach - woda i kanalizacja. Przy czym twierdzi on, że koszty związane z remontem w poszczególnych mieszkaniach nie będą pokrywane, czyli za kucie płytek, a potem zakup i położenie nowej glazury każdy musi zapłacić sam - opisuje sytuację nasza czytelniczka. - Tymczasem my mamy łazienkę świeżo po remoncie. I teraz mają prawo nam to zniszczyć? Jakie mamy w tej sytuacji prawa? Co zrobić, żeby nie stracić?

Łukasz Mackiewicz, radca prawny Makiewicz Radcowie Prawni

W pierwszej kolejności trzeba wskazać na obowiązek właścicieli lokali ustanowiony w art. 13 § 2 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Regulacja ta stanowi pewnego rodzaju ingerencję w prawo własności, lecz wynika ona z konieczności zapewnienia możliwości korzystania ze swego prawa przez pozostałych właścicieli. Z tego uprawnienia można skorzystać wyłącznie w celu poprawienia warunków całego budynku bądź usunięcia awarii albo zagrożenia, co wynika również z treści samego przepisu.

Opisaną sytuację można zakwalifikować do tzw. bieżącej konserwacji. Pojęcie to nie jest prawnie uregulowane, ale było przedmiotem wielu rozstrzygnięć sądów. W jednym z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż przez pojęcie bieżącej konserwacji, o jakiej mowa w art. 3 pkt 8 Prawa Budowanego, należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu (por. wyr. NSA z 5.4.2006 r., II OSK 704/05, Legalis).

Dodatkowo, można wskazać na ostatnią z przesłanek art. 13 § 2 ustawy, którą jest wyposażenie budynku w dodatkową instalację. Instalacja wodno-kanalizacyjna jako element konieczny do zapewnienia należytego funkcjonowania całego budynku, a nie służąca do wyłącznego korzystania konkretnych właścicieli stanowi część składową nieruchomości wspólnej i jest objęta współwłasnością przymusową. Stanowisko takie jest zgodne z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku, III CZP 36/97, która do dnia dzisiejszego pozostaje aktualna.

Niemniej nie oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może w sposób nieograniczony przeprowadzać tego rodzaju remonty. Pomocniczo, zgodnie z § 8 ust. 2. Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 8 maja 2014 roku (sygn. akt II Ca 875/13) wskazał, że przepisy umożliwiają jedynie dostęp do lokalu, jednakże w żadnym razie nie zezwalają na dokonywanie w nim czynności powodujących uszkodzenia w mieniu właściciela bez ich późniejszej naprawy. Ponadto wskazał, iż obowiązujące przepisy nie zawierają regulacji, z której wynikałoby, że szacht [pion przez który przechodzą rury - red.] powinien być dostępny na całej swojej powierzchni znajdującej się w lokalu mieszkalnym.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do przeprowadzenia remontu polegającego na wymianie pionów w całym budynku, lecz ma również obowiązek doprowadzenia uszkodzonych pomieszczeń, jeśli do uszkodzeń dojdzie, do stanu sprzed zdarzenia. Zobligowany do przywrócenia stanu poprzedniego w zasadzie powinien zostać wykonawca tych prac (co z kolei może mieć wpływ na jego wynagrodzenie, a więc jednocześnie obciążenie finansowe wspólnoty, której są państwo członkami).

Zastosowanie w przedmiotowej sytuacji znajdą także wewnętrzne akty prawne, w tym regulaminy i uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Nie można zapomnieć, iż art. 12 § 2 Ustawy o własności lokali nakłada na współwłaścicieli obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości w należytym stanie (Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach).

Oprócz informacji w sprawie planowanego remontu od zarządcy, warto zatem sprawdzić także, czy została podjęta stosowna uchwała przez wspólnotę mieszkaniową i jak powyższe kwestie zostały tam ewentualnie uregulowane.