Zakup mieszkania dla wielu osób oznacza wydatek oszczędności całego życia. Jednocześnie jest to proces, z którego wyniknąć może wiele prawnych komplikacji. Przy zakupie mieszkania od dewelopera podpisuje się zwykle umowę rezerwacyjną, potem deweloperską i dopiero na końcu akt przeniesienia własności.
tak, nie było żadnych nerwów
38%
komplikacji nie było, ale to bardzo stresujący proces
24%
negocjacje były ciężkie, ale od strony prawnej nie było kłopotów
5%
były spory, ale obyło się bez prawnika
8%
musiałem skorzystać z pomocy prawnika
4%
sprawy po zakupie ciągną się do dziś
5%
jeszcze nie kupowałem nieruchomości
16%
Każdą z tych umów warto konsultować, by w razie spornej sytuacji jasno wynikało z niej, jakie rozwiązania są możliwe. Przed trudną decyzją stanął czytelnik, który napisał do naszej redakcji.
- Podpisałem umowę rezerwacyjną z deweloperem. Wpłaciłem przy tym sto procent ceny mieszkania. Za tydzień mam umówiony termin podpisania umowy wstępnej u notariusza, ale mam już w tym momencie duże obawy, czy budynek powstanie w terminie. Zostały cztery miesiące do zapowiadanego przez dewelopera oddania budynku a nie ma jeszcze fundamentów. Nie wiem, co mam zrobić w tym przypadku - zastanawia się nasz czytelnik Paweł.Odpowiada Łukasz Krzysztofiak, radca prawy w kancelarii Kawczyński-Kieszkowski Adwokaci i Radcowie Prawni
Umowa rezerwacyjna jest umową, która może (choć nie musi) poprzedzać umowę deweloperską, umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub inną umowę mającą na celu przeniesienie własności lokalu. Umowa rezerwacyjna ma na celu "zarezerwowanie" dla klienta wybranego lokalu, tak aby inny klient nie mógł go przez czas obowiązywania rezerwacji kupić. W umowie rezerwacyjnej deweloper przewiduje często
obowiązek wpłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej, zazwyczaj w wysokości kilku procent ceny mieszkania, która po zawarciu umowy deweloperskiej zazwyczaj jest zaliczana na poczet ceny za mieszkanie. W przypadku rezygnacji z tego mieszkania i braku zawarcia umowy deweloperskiej przez klienta, umowa rezerwacyjna zazwyczaj przewiduje, że opłata rezerwacyjna w całości lub części przepada na rzecz dewelopera. Umowa rezerwacyjna może jednak przewidywać inny skutek, jak np. zwrot tej opłaty klientowi. W praktyce jest to jednak dość rzadkie.
Umowa deweloperska - zobowiązania, koszty i wymagania. Nowa ustawa deweloperska 2022
Umowa rezerwacyjna, mimo iż powszechnie wykorzystywana w praktyce deweloperów, jest umową nienazwaną -
nie ma przepisów prawa, które wskazywałby w sposób jednoznaczny, co w takiej umowie musi, co może, a co nie może być zawarte. W praktyce umowy takie dzielą się zazwyczaj na:
- umowy zobowiązujące strony do zawarcia umowy deweloperskiej - wtedy są traktowane jak przedwstępne umowy deweloperskie w rozumieniu art. 2 ust.2 tzw. Ustawy deweloperskiej,
- umowy, które nie zobowiązują stron, a przynajmniej dewelopera, do zawarcia umowy deweloperskiej, a jedynie do czasowego wyłączenia z oferty dewelopera konkretnego lokalu i zapewnienia klientowi na czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej pierwszeństwa lub wyłączności w nabyciu wybranego lokalu. Taki rodzaj umów rezerwacyjnych dominuje w praktyce deweloperskiej.
Przez to, że umowy rezerwacyjne nie są umowami nazwanymi
, nie ma szczegółowych regulacji prawnych ich dotyczących, a zatem przepisów, które chroniłyby konkretnie klienta zawierającego taką umowę, gwarantując mu możliwość odstąpienia od umowy w przypadku np. opóźnień w oddaniu lokalu. Dlatego też w pierwszym rzędzie należałoby spojrzeć do umowy i zweryfikować, jakie uprawnienia zostały zagwarantowane klientowi w samej umowie rezerwacyjnej.
Przechodząc do sytuacji opisanej przez czytelnika, to zakładając że nawet jeśli:
- zawarł on umowę rezerwacyjną niezobowiązującą dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej a jedynie do wyłączenia ze swojej publicznej oferty mieszkania zarezerwowanego dla klienta;
- w umowie, którą podpisał nie ma szczegółowych postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia bądź odstąpienia przez niego od umowy rezerwacyjnej lub takie postanowienia są, ale wiążą się z utratą całości lub części wpłaconej kwoty,
to nie jest on na z góry straconej pozycji. W mojej ocenie bowiem
umowa rezerwacyjna, w ramach której rezerwujący zapłacił całość lub przeważającą część ceny za mieszkanie jest nieważna z uwagi na sprzeczność z celem tej umowy. Celem umowy rezerwacyjnej jest bowiem zarezerwowanie mieszkania dla klienta, a nie przeniesienie jego własności w zamian za zapłatę całej lub znacznej części ceny, a do tego ostatniego tymczasem sprowadza się obowiązek czytelnika w zawartej przez niego umowie rezerwacyjnej.
W takim wypadku, jeśli czytelnik nie jest zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej z jakiejkolwiek przyczyny, powinien poinformować o tym dewelopera, powołując się na nieważność umowy rezerwacyjnej i zażądać zwrotu wpłaconej kwoty pod rygorem wytoczenia przeciwko deweloperowi sprawy sądowej.
Na marginesie dodać należy, że w przypadku,
gdyby w umowie rezerwacyjnej niezobowiązującej dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej
nie było postanowień o jej wypowiedzeniu i ewentualnych kar za to, to klient na podstawie art. 750 kodeksu cywilnego mógłby wypowiedzieć tę umowę. W przypadku jeśli wypowiedzenie nastąpiłoby bez ważnego powodu, to klient powinien zapłacić deweloperowi odszkodowanie za wypowiedzenie takiej umowy, ale to deweloper musi udowodnić wysokość oraz fakt poniesienia szkody z tego tytułu. W mojej ocenie znaczące przesunięcie terminu wydania lokalu może być uznane przez sąd za ważny powód wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej a tym samym wyłączyć obowiązek zapłaty przez klienta odszkodowania na rzecz dewelopera.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy