Rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie. Co robić, gdy odkryjemy wady?

Joanna Puchala

18 listopada 2018 (artykuł sprzed 5 lat)

Opinie (77)

Bywa, że radość z zakupu nowego mieszkania szybko się kończy, kiedy okazuje się, że mieszkanie czy budynek ma wady. Warto znać swoje prawa, by wiedzieć, jak postępować.

Usterki zdarzają się nawet w nowych budynkach. Chociaż kupujący nie mogą się przed nimi ustrzec, to warto wiedzieć, że są instrumenty, które pomogą nam wyegzekwować od dewelopera naprawę lub nawet zwrot równowartości pieniężnej.

Czy tobie lub komuś z twojej rodziny bądź przyjaciół zdarzyło się wymagać od dewelopera usunięcia wad?

tak, kilkukrotnie tak, raz nie pamiętam nie

Najważniejszymi instrumentami, które pomogą nam domagać się usunięcia wad budynku, obniżenia ceny za mieszkanie, a w skrajnych przypadkach nawet wymiany mieszkania na takie, które tych wad nie posiada, są rękojmia i gwarancja.

Czym jest rękojmia?

- Rękojmia to odpowiedzialność za wady, której zasady regulują przepisy art. 556-576 Kodeksu cywilnego. W przypadku inwestycji deweloperskich, gdy kupujący ma status konsumenta, postanowienia umowy nie mogą niemal nic zmieniać w zakresie i zasadach ponoszenia tej odpowiedzialności. Okres rękojmi w przypadku wad nieruchomości wynosi pięć lat. Bieg okresu rozpoczyna się od wydania nieruchomości nabywcy, co zazwyczaj ma miejsce przy odbiorze - mówi Bartłomiej Gliniecki, adiunkt na Uniwersytecie Gdańskim, prowadzi serwis dla nabywców nieruchomości umowadeweloperska.pl.
Jeżeli w ciągu pięciu lat w mieszkaniu wystąpi usterka, która wynika z niewłaściwie przeprowadzonych prac budowlanych lub ze względu na materiały, które zostały do tego użyte, deweloper powinien naprawić szkodę.

- Jeśli nie będzie w stanie tego zrobić, nabywca może żądać zwrotu pieniędzy w wysokości odpowiadającej kosztowi usunięcia wady poprzez złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Odebranie mieszkania czy domu i niezgłoszenie wówczas zastrzeżeń co do jakości wykonania przedmiotu umowy nie pozbawia nabywcy możliwości zgłoszenia wady w ciągu dalszego okresu pięcioletniej odpowiedzialności z tytułu rękojmi - dodaje dr Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj więcej: deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez pięć lat

Kupujący musi zgłosić wady deweloperowi w taki sposób, jak przewiduje to zawarta umowa, czyli w praktyce natychmiast po jej zauważeniu.

Wyjątkiem od odpowiedzialności dewelopera są sytuacje, kiedy nabywca przez niewłaściwą eksploatację nieruchomości spowoduje takie wady.

Grzyb pojawiający się w nowym mieszkaniu to jeden z częściej zgłaszanych problemów. Deweloperzy zwykle odpowiadają w takich sytuacjach, by więcej wietrzyć. Czasem to pomaga, ale zdarza się także, że przyczyną są wady budynku.

Gwarancja nie jest obowiązkowa

Gwarancja z kolei nie jest obowiązkowa przy sprzedaży. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku towarów konsumpcyjnych, jak i mieszkań i domów.

- Z moich obserwacji wynika, że jedynie część deweloperów jej udziela. W przeciwieństwie do rękojmi, w przypadku gwarancji zasady jej udzielenia i odpowiedzialności za wady są w znacznej mierze kształtowane przez samego dewelopera. Tak jest między innymi z okresem gwarancji. Najczęściej wynosi on dwa lata. Moim zdaniem to mało i w takim wypadku użyteczność gwarancji jest niewielka - pamiętajmy, że przez pięć lat obowiązuje rękojmia, której zakres w zasadzie jest taki sam, jak gwarancji. Zatem w takim wypadku przez pierwsze dwa lata nabywca może skorzystać z uprawnień z rękojmi oraz uprawnień z gwarancji. Jedne i drugie dają nabywcy te same możliwości, a ich powielenie w zasadzie nie niesie ze sobą żadnych korzyści - tłumaczy Bartłomiej Gliniecki.
Jeżeli zarówno w przypadku rękojmi, jak i gwarancji, odpowiedzialny jest ten sam podmiot, czyli deweloper, to nasza sytuacja może się skomplikować.

- Na przykład w przypadku bankructwa nabywca traci realną możliwość wyegzekwowania naprawy czy zwrotu pieniędzy. Gwarancja byłaby dla nabywcy bardziej wartościowa, gdyby jej okres był dłuższy niż rękojmi, co spowodowałoby wydłużenie objęcia nabywcy ochroną w razie wystąpienia wad - podkreśla Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj także: co robić, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy?

Osobna gwarancja na poszczególne elementy budynku

Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy deweloper przenosi na kupujących mieszkania gwarancje udzielone przez producentów: drzwi, okien, pieca czy windy. W razie wystąpienia wady kupujący mogą zwrócić się do producenta lub jego przedstawiciela handlowego.

- Wszystkie mieszkania sprzedawane w firmie Robyg objęte są pięcioletnią rękojmią zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Poszczególne elementy budynku objęte są dodatkowo gwarancjami producentów. Długość okresów gwarancji jest różna w zależności od danego producenta. Staramy się każdorazowo wynegocjować dla swoich klientów jak najlepsze warunki gwarancyjne. Informacje dotyczące gwarancji oraz rękojmi przekazywane są klientom w trakcie podpisywania umów rezerwacyjnych. W trakcie odbioru mieszkania klienci otrzymują także instrukcje użytkowania wraz z gwarancjami udzielonymi przez firmy zewnętrzne - mówi Anna Wojciechowska, dyrektor sprzedaży i marketingu w gdańskim oddziale Robyg.
Każdy z poszczególnych elementów budynku może mieć inny czas gwarancji.

- Inpro udziela gwarancji na okres trzech lat w zakresie konstrukcji budynku oraz jednego roku w stolarce okiennej, w robotach instalacyjnych z osprzętem i w robotach budowlano-wykończeniowych - informuje Rafał Zdebski, pełnomocnik zarządu w Inpro.

Deweloperzy niezbyt chętnie wypowiadają się na temat udzielanej gwarancji czy rękojmi. W czasie przygotowywania artykułu zapytaliśmy o te standardy kilkanaście firm deweloperskich z Trójmiasta, tylko dwie odpowiedziały. Dlatego w czasie zakupu lokalu, jako klienci, nie bójmy się pytać o przyjęte przez dewelopera standardy w tym zakresie i jego znajomość prawa.

Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl

Miejsca

Inpro Gdańsk, Opata Jacka Rybińskiego 8
5.7 Deweloperzy 6 miejsce
ROBYG Gdańsk, Piekarnicza 3
Kancelaria Prawna dr hab. Bart Sopot, 3 Maja 73

Opinie (77) ponad 10 zablokowanych

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-18 18:30

Nic nie zrobisz. Dlaczego? Ano właśnie - dlatego, że sądy i prawo jest skrojone pod przewały

przez postczerwonych. Tak się dzieje od 1989ego, a PO, N nie chcą zmian, aby było, jak było.

gazag
5 lat
- 14 11
Twoja opinia

Zmień treść

przez postczerwonych. Tak się dzieje od 1989ego, a PO, N nie chcą zmian, aby było, jak było.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-18 18:58

rok 1987ndostałem mieszkaanie w Matarnii (1)

12 usterek miał wpisanych protokół odbioru lokalu i co z tego , ano do dziś nic ?
zmieniali sie zarządcy ,naprawić nie było komu, do dziś budynek nie ma odbioru i co i nic
co mi po moich prWACH no co ?

lokator smutny
5 lat
- 6 0
Twoja opinia

Zmień treść

12 usterek miał wpisanych protokół odbioru lokalu i co z tego , ano do dziś nic ? zmieniali sie zarządcy ,naprawić nie było komu, do dziś budynek nie ma odbioru i co i nic co mi po moich prWACH no co ?
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-11-18 19:53
  
  W 1987 roku to jeszcze deweloperów nie było a prawo od tego czasu też się zmieniało.
  
  To znaczy tak mi się wydaję, ale co ja tam wiem...
  
  5 lat
  - 2 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  To znaczy tak mi się wydaję, ale co ja tam wiem...
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-18 19:38

SM Ujeścisko

Ja tam żadnych usterek nie mam w swoim mieszkaniu, ale to pewnie dlatego że SM Ujeścisko miała mi je oddać w styczniu 2018r. a zamiast mieszania, dostałem aneks, że odbiór opóźni się o rok!!!! Czekam na kolejny aneks, bo widać po postępie prac, że odbiór nastąpi w styczniu, ale 2020r.... Ale ogólnie pan prezes Grzesiu jet ok. Ciekawe dlaczego nikt nie chce się zainteresować tym tematem??? Np: trojmiasto.pl???

Łubu dubu, czy jakoś tak...
5 lat
- 16 0
Twoja opinia

Zmień treść

Ja tam żadnych usterek nie mam w swoim mieszkaniu, ale to pewnie dlatego że SM Ujeścisko miała mi je oddać w styczniu 2018r. a zamiast mieszania, dostałem aneks, że odbiór opóźni się o rok!!!! Czekam na kolejny aneks, bo widać po postępie prac, że odbiór nastąpi w styczniu, ale 2020r.... Ale ogólnie pan prezes Grzesiu jet ok. Ciekawe dlaczego nikt nie chce się zainteresować tym tematem??? Np: trojmiasto.pl???
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-18 21:12

Deweloperzy trójmiejscy (1)

Deweloperzy trojmiejscy poza dwoma wskazanymi w artykule nie chcieli sie wypowiadac na temat rękojmi i gwarancji, bo są powiazani z budyniem a jak powszechnie wiadomo on nic nie gwarantuje i nie ponosi za nic odpowiedzialności.

Zataros
5 lat
- 6 5
Twoja opinia

Zmień treść

Deweloperzy trojmiejscy poza dwoma wskazanymi w artykule nie chcieli sie wypowiadac na temat rękojmi i gwarancji, bo są powiazani z budyniem a jak powszechnie wiadomo on nic nie gwarantuje i nie ponosi za nic odpowiedzialności.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-11-19 04:54
  
  ... bo za krzywo postawiona ściankę w kiblu odpowiada przecież premier, a nie prezydent miasta :)
  
  5 lat
  - 4 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  ... bo za krzywo postawiona ściankę w kiblu odpowiada przecież premier, a nie prezydent miasta :)
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-18 21:44

w nowym mieszkaniu na gwarancji pękła ściana

zgłosiłem reklamację, miałem do wyboru naprawę lub kasę. Wybrałem kasę. Tylko od tej kasy VAT zabrało nasze kochane państwo. Przecież od takiej usterki to jest zwrot mojej kasy za bubla czemu oni z tego zabierają podatek. Czyli zna usterce się wzbogaciłem? Chore jak cały system po pachołkach sowieckich.

jarek
5 lat
- 8 0
Twoja opinia

Zmień treść

zgłosiłem reklamację, miałem do wyboru naprawę lub kasę. Wybrałem kasę. Tylko od tej kasy VAT zabrało nasze kochane państwo. Przecież od takiej usterki to jest zwrot mojej kasy za bubla czemu oni z tego zabierają podatek. Czyli zna usterce się wzbogaciłem? Chore jak cały system po pachołkach sowieckich.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-18 22:11

EuroStyl Impuls bubel budowlany (3)

ES zbudowal osiedle z pomieszczeniami na odpady w hali garazowej. SUEZ odmawia zjazdu samochodem bo musialby stanac na podjezdzie. Nie ma miejsca na zjazd. Pracownicy SUEZu odmawiaja pchania koszy ze smieciami podjazdem do gory. Zbyt duzy spadek. Obecnie kosze na smieci stoja na parkingu naziemnym. EuroStyl chce wymigac sie od problemu kupujac platforme dla inwalidow aby ta wozila kosze na smieci na gore z garazu podziemnego. Koszt utrzymania mialby byc przeniesiony na mieszkancow. Mieszkancy mowia NIE !

Mieszkancy chca wiaty na odpady aby odbior byl zgodny z przepisami i aby mieszkancy nie musieli placic za bledy EuroStylu.

5 lat
- 13 0
Twoja opinia

Zmień treść

ES zbudowal osiedle z pomieszczeniami na odpady w hali garazowej. SUEZ odmawia zjazdu samochodem bo musialby stanac na podjezdzie. Nie ma miejsca na zjazd. Pracownicy SUEZu odmawiaja pchania koszy ze smieciami podjazdem do gory. Zbyt duzy spadek. Obecnie kosze na smieci stoja na parkingu naziemnym. EuroStyl chce wymigac sie od problemu kupujac platforme dla inwalidow aby ta wozila kosze na smieci na gore z garazu podziemnego. Koszt utrzymania mialby byc przeniesiony na mieszkancow. Mieszkancy mowia NIE ! Mieszkancy chca wiaty na odpady aby odbior byl zgodny z przepisami i aby mieszkancy nie musieli placic za bledy EuroStylu.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-11-18 22:25
  
  Niezłe jaja :-D
  
  5 lat
  - 6 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Niezłe jaja :-D
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-11-18 22:29
  
  to samo na Idea
  
  porypalo euro styl totalnie, podobno degutis projektowal te wjazdy, później ucza takiego traktowania na stuiach podyplomowych na UG mgry z eurostylu. czy mają miaszkancow za idiotow, niezgodne z aktami notarialnymi. z chęcią wywizobym na takiej platformie tych kierowników i dyrektorów z leszczynowej.
  
  wiem bo wiem
  5 lat
  - 9 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  porypalo euro styl totalnie, podobno degutis projektowal te wjazdy, później ucza takiego traktowania na stuiach podyplomowych na UG mgry z eurostylu. czy mają miaszkancow za idiotow, niezgodne z aktami notarialnymi. z chęcią wywizobym na takiej platformie tych kierowników i dyrektorów z leszczynowej.
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-11-19 17:22
  
  Obecnie czekamy na Zarzad Wspolnoty w Impulsie aby ruszyc z kopyta z ES i smieciami
  
  Intradom tez leci sobi w kulki nic nie robiac i udajac greka
  
  5 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Intradom tez leci sobi w kulki nic nie robiac i udajac greka
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-18 22:39

Deweloper

Nie polecam firmy Dekpol, partacze, imają się by nie usunąć usterek. A jak podejmują się usunięcia to jest jeszcze gorzej niż na przed naprawą. MIeszkania nie mają odpowiedniej wentylacji, krzywe ściany i grzyb.

ha
5 lat
- 10 0
Twoja opinia

Zmień treść

Nie polecam firmy Dekpol, partacze, imają się by nie usunąć usterek. A jak podejmują się usunięcia to jest jeszcze gorzej niż na przed naprawą. MIeszkania nie mają odpowiedniej wentylacji, krzywe ściany i grzyb.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-19 01:14

Znajomy osattnio odbierał mieszknaie, wynajął rzeczoznawce budowlanego za 500zł ten w 3h sprawdził całe mieszkanie i znalazł 55 niezgodności, koszty napraw wyniosły dewelopera 12k. 12k>500pln . Pozdrawiam

5 lat
- 8 0
Twoja opinia

Zmień treść

Znajomy osattnio odbierał mieszknaie, wynajął rzeczoznawce budowlanego za 500zł ten w 3h sprawdził całe mieszkanie i znalazł 55 niezgodności, koszty napraw wyniosły dewelopera 12k. 12k>500pln . Pozdrawiam
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-19 01:59

IK

Kupilismy mieszkanie w Invest Komfort, było kilka usterek, ale wszystkie zostały usunięte, nawet po gwarancji i rekojmii.

Happy
5 lat
- 2 1
Twoja opinia

Zmień treść

Kupilismy mieszkanie w Invest Komfort, było kilka usterek, ale wszystkie zostały usunięte, nawet po gwarancji i rekojmii.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-11-19 05:19

Haha haha uhahaha buahahahhaaha hahahaha

Pamiętacie Jasia Fasolę w pociągu i faceta czytającego książkę zaraźliwie zanoszącego się śmiechem?
No to mniej więcej tak właśnie.
Developer drobne klamki i pierdoły Wam naprawi ale w razie grubszej sprawy np wadliwego dachu okaże się że np Polnord to nie Polnord SA a mała spółka celowa typu Polnord Apartamenty sp. z o.o z zerowym majątkiem. Oczywiście możecie iść do sądu, możecie.
ps. Aha, zawsze możecie odstąpić od umowy - zwłaszcza jak kupujecie dziurę w ziemi na kredyt. Wtedy nie macie tego wadliwego mieszkania ale macie roszczenie (o zwrot kasy za mieszkanie) i kredyt konsumpcyjny na 20% (no chyba że dacie inną nieruchomość na zabezpieczenie). Tak że tego tamtego, możecie se...

I co misiu, załatwiłeś? Co mogłem to załatwiłem
5 lat
- 6 1
Twoja opinia

Zmień treść

Pamiętacie Jasia Fasolę w pociągu i faceta czytającego książkę zaraźliwie zanoszącego się śmiechem? No to mniej więcej tak właśnie. Developer drobne klamki i pierdoły Wam naprawi ale w razie grubszej sprawy np wadliwego dachu okaże się że np Polnord to nie Polnord SA a mała spółka celowa typu Polnord Apartamenty sp. z o.o z zerowym majątkiem. Oczywiście możecie iść do sądu, możecie. ps. Aha, zawsze możecie odstąpić od umowy - zwłaszcza jak kupujecie dziurę w ziemi na kredyt. Wtedy nie macie tego wadliwego mieszkania ale macie roszczenie (o zwrot kasy za mieszkanie) i kredyt konsumpcyjny na 20% (no chyba że dacie inną nieruchomość na zabezpieczenie). Tak że tego tamtego, możecie se...
Regulamin dodawania opinii