Przygotowanie inwestycji, a więc także otrzymanie pozwolenia na budowę, trwa niejednokrotnie dłużej niż sama budowa. Ustaliliśmy, że w Trójmieście na samo wydanie decyzji czeka się średnio cztery miesiące, chociaż urząd zgodnie z prawem ma na to 65 dni. Z możliwości budowy domu na podstawie zgłoszenia nie korzysta prawie nikt.
Dom bez pozwolenia 2023 - zmiany, metraż, formalności
tak, zrobiłe(a)m to, to był doskonały pomysł
32%
tak, zrobiłe(a)m to i nigdy więcej nie chcę tego przechodzić
11%
tak, był(a)bym w stanie przez to przejść gdyby była taka potrzeba
21%
chętnie zamieszkał(a)bym w domu, ale kupił(a)bym gotowy
14%
nie wiem, to zależałoby od sytuacji
11%
nigdy, to zbyt skomplikowane
11%
Pozwolenie na budowę wydaje stosowny dla danego terenu wójt, starosta lub prezydent miasta.
Do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba dołączyć:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany w wersji papierowej w trzech egzemplarzach lub elektronicznej wraz ze wszystkimi niezbędnymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i wszelkimi dokumentami, których obowiązek dostarczenia wynika z innych ustaw,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia do istniejącej sieci ciepłowniczej,
- w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego konieczne jest przedłożenie decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu,
- jeśli miejscowy plan rewitalizacji to zakłada, inwestor jest zobowiązany także przedłożyć umowę urbanistyczną.
O ile w przypadku domów jednorodzinnych sprawa może być dość prosta (zwłaszcza jeśli do działki doprowadzone są media), o tyle przypadku inwestycji wielorodzinnych wiele zależy od złożoności projektu czy terenu, na którym prowadzona ma być budowa.
65 dni na decyzję, w praktyce tyle ile potrzeba
Na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zarówno w przypadku inwestycji wielorodzinnej, jak i domów jednorodzinnych, urzędy mają ustawowo 65 dni od daty złożenia wniosku. W tym czasie sprawdzana jest kompletność wniosku oraz zgodność projektu z przepisami oraz wytycznymi. Do tego terminu nie wliczają się opóźnienia z winy inwestora lub te niezależne od urzędu, co w praktyce oznacza, że czas oczekiwania na pozwolenie na budowę może znacznie wydłużyć się, nie tylko w przypadku złożonych inwestycji deweloperskich, ale także w przypadku domów jednorodzinnych, kiedy np. do urzędu wpływają odwołania składane przez sąsiadów.
Co można budować bez pozwolenia?
, jak to wygląda w praktyce.
Żaden z nich nie chciał wypowiedzieć się oficjalnie, ale wnioski z nieoficjalnych rozmów są jednoznaczne: czas oczekiwania na wydanie decyzji różni się nie tylko w zależności od miast, ale także w zależności od konkretnych inwestycji.
Zarówno w Gdańsku, jak i Gdyni na pozwolenie na budowę w przypadku inwestycji deweloperskich trzeba czekać średnio cztery miesiące. Wpływ na to mają przedłużające się procesy administracyjne, konieczność uzupełniania wniosków czy sama złożoność inwestycji, przy której trzeba liczyć się z koniecznością skompletowania dodatkowych dokumentów.
Doświadczeni deweloperzy wiedzą, że czas przygotowania inwestycji, a więc również oczekiwania na pozwolenie na budowę, może skrócić dokładna analiza terenu przed zakupem działki.
- Deweloperzy, którzy kupują działkę do celów inwestycyjnych, przed zakupem powinni zlecić analizę urbanistyczną gruntu w celu sprawdzenia czy ich założenie inwestycyjne da się zrealizować na planowanej do zakupu nieruchomości. Analiza urbanistyczna powinna być uzupełniona o dodatkową opinię branżową, w tym w szczególności branży sanitarnej - radzi radca prawny Maciej Drozdowski.Jeśli dla konkretnego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy.
- Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę warto też zlecić dodatkową analizę dokumentacji projektowej niezależnemu podmiotowi, który pomoże inwestorowi sprawdzić poprawności przygotowanej dokumentacji i jej kompletność, co następnie może znacznie skrócić proces administracyjny ze względu na uniknięcie błędów. Przy wyborze projektanta, warto pamiętać, że może on także być naszym reprezentantem w urzędach. Od jego wiedzy i doświadczenia w znacznej mierze zależeć będzie czas trwania postępowania - dodaje radca prawny Maciej Drozdowski.
Zgłoszenie budowy zamiast pozwolenia
Prawo budowlane od 2015 roku w niektórych przypadkach zezwala na budowę domów jednorodzinnych na własne potrzeby na podstawie zgłoszenia.
Do tej pory nie cieszyło się to zbyt wielkim zainteresowaniem. Świadczą o tym dane z trójmiejskich urzędów.
W Gdańsku w 2020 roku zostało wydanych 213 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, a w Gdyni - 98. Dane te uwzględniają także realizację zamierzeń deweloperskich oraz domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej.
Jak wynika z danych Urzędu Miasta Gdyni oraz Urzędu Miejskiego w Gdańsku,
zainteresowanie zgłoszeniami robót niewymagających pozwolenia na budowę jest praktycznie znikome. W ciągu całego zeszłego roku w Gdańsku wpłynęło jedno takie zgłoszenie, wobec którego Wydział Urbanistyki i Architektury nie wniósł sprzeciwu. W Gdyni nie było takich zgłoszeń. Dzieje się tak głównie dlatego, że dokumentacja, którą trzeba uzyskać w przypadku starania się o pozwolenie na budowę oraz zgłoszenia jest taka sama.
Nowy Ład. Małe domy na zgłoszenie i bez kierownika budowy
Od stycznia wejdzie w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która wprowadza szczególną kategorię domów, które budować będzie można na podstawie zgłoszenia, a na dodatek bez prowadzenia dziennika budowy oraz nadzoru kierownika budowy.
Szczegóły: Można budować domy bez pozwolenia i kierownika budowy Dotyczyć to będzie nie więcej niż dwukondygnacyjnych wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Warto podkreślić, że ustawa ogranicza gęstość zabudowy - jeden taki dom powstać może na działce o powierzchni minimum 500 m kw.
Dom bez pozwolenia 2023 - zmiany, metraż, formalności
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy