Można budować małe domy bez pozwolenia i kierownika budowy

Mały dom, który wybudować można samodzielnie wg nowych przepisów powstać może tylko na dużej działce.
Mały dom, który wybudować można samodzielnie wg nowych przepisów powstać może tylko na dużej działce. fot.123rf/scyther5

Prezydent RP podpisał nowelizację Ustawy Prawo Budowlane, która umożliwia budowę domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. bez pozwolenia oraz bez nadzoru kierownika budowy. Ustawę odrzucił Senat, w dalszym procesie legislacyjnym przyjął ją Sejm RP i podpisał prezydent. Nowe prawo wejdzie w życie dwa miesiące po jej ogłoszeniu, czyli na początku przyszłego roku. Analiza nowych przepisów wskazuje, że niewiele one zmienią.



Umożliwienie budowy niewielkiego domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę, prowadzenia dziennika budowy oraz nadzoru kierownika budowy jest realizacją jednej z dotyczących sfery mieszkaniowej obietnic Polskiego Ładu.

Pozostałe dwie to gwarancje bankowe dla kredytobiorców oraz bony mieszkaniowe dla osób mniej zamożnych, niepełnosprawnych oraz rodzin zamieszkujących małe metraże. Obie te obietnice są w trakcie przygotowania - ustawa o gwarancjach bankowych prawdopodobnie wejdzie w życie od 2022 roku, o bonach mieszkaniowych znacznie później - mówi się o nawet rocznym opóźnieniu w przygotowaniu przepisów.

Nowa ustawa dotycząca budowy małych domów zmienia Ustawę Prawo Budowlane oraz Ustawę o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. W czasie prac nad nowymi przepisami rynek zdążył się przygotować - gotowe projekty domów dostosowanych do nowych przepisów można w sieci kupić w cenie od kilkuset do kilku tys. zł.

Mały dom na dużej działce



Zmiany w Prawie Budowlanym wprowadzają zapisy zezwalające na budowę:
  • wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Działka musi być zatem na tyle duża, żeby budynek nie wpływał m.in. na zacienianie, przesłanianie światła dziennego, promieni słonecznych budynków istniejących lub mogących powstać na działkach sąsiednich (katalog warunków oddziaływania jest szerszy).
  • wolno stojących parterowych budynków przeznaczonych do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy:
    • do 35 m kw. (to było możliwe już wcześniej);
    • powyżej 35 m kw., ale nie więcej niż 70 m kw., przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m.

Ustawa ogranicza jednak gęstość zabudowy: jeden taki dom powstać może na działce o powierzchni minimum 500 m kw.

Warto więc przy okazji zauważyć, że choć nowe prawo brzmi jak zaproszenie do szybkiej i taniej budowy domu, to jednak trzeba mieć działkę. Z ofert zamieszczonych w Serwisie Ogłoszeniowym Trojmiasto.pl wynika, że 1 m kw. działki budowlanej w dzielnicy Wiczlino kosztuje średnio ok. 400 zł. Jeśli więc mieszkaniec Trójmiasta chciałby budować w tej (przykładowo wybranej, jednej z najtańszych w Trójmieście jeśli chodzi o ceny działek, dzielnicy) w oparciu o nowe prawo, a nie ma działki, najpierw musi ją nabyć za minimum 200 tys. zł.

Przypomnijmy: nowelizacja Prawa Budowlanego, która wprowadziła możliwość budowy domów jednorodzinnych bez uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie w oparciu o zgłoszenie została wprowadzona w życie w 2015 roku. I to bez limitu powierzchni zabudowy domu. Osoby budujące indywidualne domy jednorodzinne rzadko wykorzystywały tę możliwość, bo dokumenty, które trzeba przygotować do zgłoszenia są takie same jak do pozwolenia na budowę (m.in. decyzja o warunkach zabudowy, jeśli dana działka nie jest objęta planem miejscowym).


Prawo nie dla deweloperów



Budowa takiego domu może być prowadzona wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (co wyklucza realizację takich budynków przez deweloperów).

W tym celu inwestor rozpoczynając budowę takiego domu składa (pod rygorem odpowiedzialności karnej - do ośmiu lat więzienia) oświadczenie, że inwestycja realizowana jest na własne potrzeby mieszkaniowe.

Inwestor (czyli każdy) oświadcza, że dom jest zgodny z prawem budowlanym



Po zakończeniu inwestycji inwestor dostarcza do nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jeśli organ w ciągu 14 dni od dostarczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu - w domu można zamieszkać.

Do zawiadomienia inwestor dołącza oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i lokali, a także zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Także w drodze oświadczenia inwestor przyjmuje na siebie odpowiedzialność za to, że budowa jest realizowana bez kierownika.

Bez kierownika... i bez kredytu?



Analitycy podkreślają, że nie jest na dzień dzisiejszy jasne, w jaki sposób na nowe przepisy zareagują banki. Pod znakiem zapytania pozostaje bowiem, czy będą chciały ryzykować pożyczenie środków na ryzykowne przedsięwzięcia, jakim jest budowa bez kierownika, dziennika budowy i z wyrażonym milczącą zgodą odbiorem przez nadzór budowlany.

Skrócenie procesu budowlanego?



Nowe prawo nie umożliwia doprowadzenia do działki budowlanej mediów (sieci elektroenergetyczna, wodociągowa, gazowa, kanalizacyjna, cieplna) bez wcześniejszego wykonania projektu i zgłoszenia budowy tych sieci. Te prace są częstokroć bardziej czasochłonne niż samo przygotowanie budowy domu. O przyspieszeniu procesu w tym zakresie nie ma mowy.

Warto zauważyć także, że o ile tereny miejskie w dużym procencie pokryte są miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, to o wiele gorzej jest z tym w przypadku terenów wiejskich. Tymczasem, kiedy planu miejscowego nie ma, przygotowanie budowy rozpocząć trzeba od uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania ternu. To dodatkowy czas. W tym przypadku ustawa przewiduje jednak, że w przypadku budynków, o których mowa w nowelizacji, czas wydania decyzji przez urząd ma być skrócony do 21 dni.

Wszystkie pozostałe dokumenty, które przygotować trzeba do zgłoszenia budowy domu są takie same jak w przypadku starania się o pozwolenie na budowę.

Opinie wybrane


wszystkie opinie (264)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
29550 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
17750 zł/m2
Gdynia Orłowo
16800 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
16600 zł/m2
Gdynia Gdynia Port
16400 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
21350 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
16250 zł/m2
Sopot Górny Sopot
15600 zł/m2
Gdynia Działki Leśne
12050 zł/m2
Gdynia Orłowo
11600 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl