• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Czy to się opłaca?

Joanna Puchala
21 grudnia 2019 (artykuł sprzed 4 lat) 
Już na etapie zaciągania kredytu hipotecznego warto pamiętać o możliwości jego szybszej spłaty lub częściowej nadpłaty. Już na etapie zaciągania kredytu hipotecznego warto pamiętać o możliwości jego szybszej spłaty lub częściowej nadpłaty.

Kredyt hipoteczny jest sporym obciążeniem finansowym. Nic więc dziwnego, że chcielibyśmy się od niego jak najszybciej uwolnić lub chociaż częściowo nadpłacić swoje zobowiązania. Zapytaliśmy ekspertów, czy nadpłacanie oraz wcześniejsza pełna spłata tego rodzaju kredytu jest opłacalna.



Czy zdarzyło ci się nadpłacać lub spłacić przed terminem kredyt hipoteczny?

- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest bardzo ważna z jednego podstawowego powodu: to właśnie okres trwania tego rodzaju zobowiązania generuje największe koszty dla kredytobiorcy - mówi Radosław Komoniewski, ekspert finansowy.
Nadpłata kredytu obniża zatem całkowite zadłużenie oraz - co ważne - proporcjonalnie obniża koszt odsetek. Po dokonaniu nadpłaty generowany jest nowy harmonogram spłat odnoszący się do nowej, niższej kwoty kredytu lub harmonogram o skróconym okresie kredytowania. Decyzja o wyborze jednej z tych opcji pozostaje w gestii kredytobiorcy.

- Wcześniejsza całkowita spłata kredytu powoduje brak konieczności jego dalszego spłacania, a tym samym - co oczywiste - koniec kredytu, ale także koniec związanych z nim kosztów w postaci spłacanych odsetek - wyjaśnia Radosław Komoniewski.

Całkowita spłata kredytu przed terminem a dodatkowe opłaty



Prowizje od wcześniejszej spłaty kredytu reguluje Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Uregulowała ona m.in. ograniczenia dotyczące poziomu prowizji za nadpłatę lub całkowitą spłatę zobowiązań hipotecznych.

Doradcy finansowi w Trójmieście


Na jej mocy w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, bank może pobierać prowizję lub inaczej rekompensatę za szybszą spłatę lub nadpłatę kredytu, ale jedynie w trakcie pierwszych trzech lat od zawarcia umowy kredytowej.

- W przypadku kredytów ze stałą stopą oprocentowania bank może pobierać prowizję wyłącznie w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, czyli zazwyczaj w pierwszych pięciu latach kredytu. Po wprowadzeniu w życie wspomnianej regulacji, część banków zrezygnowała z prowizji za szybszą spłatę oraz nadpłatę kredytu w pełnym okresie kredytowania, natomiast niektóre instytucje potraktowały zapisy ustawy dosłownie i wprowadziły w treści umów kredytowych rekompensatę za szybszą spłatę kredytu. Należy dodać, że wspomniana rekompensata za szybszą spłatę kredytu nie może przekraczać wysokości odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty - mówi Sebastian Murglin, ekspert kredytowy, dyrektor zespołu w Gold Finance.
Przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r., banki mogły nakładać tzw. prowizje rekompensacyjne w całym okresie kredytowania.

- Od wejścia w życie ustawy mogą to zrobić tylko w okresie pierwszych trzech lat od podpisania umowy kredytowej, a opłata nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej przedterminowo kwoty kredytu. Obecnie wiele banków wyszło naprzeciw oczekiwaniom klientów i umożliwiły one spłatę kredytu w każdym momencie bez opłat - podkreśla Radosław Komoniewski. - Z obniżenia kosztów związanego z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego mogą skorzystać również osoby, które nie posiadają oszczędności, ale posiadają zdolność kredytową - refinansowanie kredytu polega na zmianie banku na tańszy. W tym celu należy dokonać precyzyjnych wyliczeń wynikających z takiej zmiany.

Nadpłata a wcześniejsza spłata



Zaciągając zobowiązanie kredytowe możemy szybciej je spłacić lub częściowo nadpłacać. Jeśli chcemy dokonać nadpłaty lub spłaty, musimy złożyć odpowiednią dyspozycję w banku. W przeciwnym razie dokonana nadpłata może trafić na rachunek techniczny, zamiast zmniejszyć saldo kredytu.

- Integralnym elementem każdej umowy kredytowej jest harmonogram spłat, który obrazuje wysokość rat, koszt odsetek oraz postęp spłaty kapitału w pełnym okresie kredytowania. Jako że odsetki od kredytu kapitalizowane są dziennie, a ich wartość zależy od aktualnego salda kredytu, każdorazowa nadpłata zobowiązania będzie skutkowała zmniejszeniem kosztu kredytu. Oznacza to, że po nadpłacie kredytu, bank prześle nowy harmonogram spłat uwzględniający kapitał po nadpłacie, od którego będą kapitalizowane odsetki - wyjaśnia Sebastian Murglin.

Czytaj także: Jeden kredyt na zakup i wykończenie nieruchomości


Kredytobiorca, który chce całkowicie spłacić kredyt hipoteczny przed wyznaczonym w harmonogramie terminem, musi wziąć pod uwagę aktualny kapitał zobowiązania, opłatę związaną z wykreśleniem hipoteki w sądzie, a także (ewentualną) rekompensatę dla banku. W przypadku nadpłaty rat kredytu hipotecznego, wystarczy określić kwotę, jaką chcemy przeznaczyć na nadpłatę oraz złożyć dyspozycję w banku wraz z informacją, czy chcemy zmniejszyć aktualną ratę, czy też skrócić okres kredytowania.

- Od momentu zamknięcia długu koszty banku za niewykorzystany okres kredytu przestają obowiązywać, a umowa kredytowa ulega rozwiązaniu. Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku nadpłaty zobowiązania kredytowego. W tym przypadku klient banku musi określić wysokość kapitału, który chce nadpłacić, złożyć dyspozycję nadpłaty w banku oraz wybrać jedną z dwóch opcji dalszej spłaty kredytu tzn. zmniejszenie aktualnej raty lub skrócenie okresu kredytowania. Zarówno jedna, jak i druga opcja pozwala zaoszczędzić klientowi odsetki od nadpłacanego kapitału. Trzeba pamiętać, że koszt odsetkowy uzależniony jest zarówno od wysokości oprocentowania kredytu, jak również od okresu spłaty, dlatego też skrócenie okresu trwania zobowiązania pozwala na dodatkową oszczędność odsetkową - mówi Sebastian Murglin.

Nadpłata czy inwestycja? Co jest lepsze?



Nadpłacanie kredytu hipotecznego wydaje się więc dobrym rozwiązaniem, o ile nie mamy w perspektywie innych pomysłów na pomnożenie oszczędności lub planów inwestycyjnych.

- Zauważalnym trendem wśród klientów jest przeznaczanie posiadanych oszczędności na zakup kolejnego lokalu w celach inwestycyjnych. Rzeczywiście, inwestując zebrane oszczędności w nieruchomość położoną w atrakcyjnej lokalizacji, o odpowiednim standardzie wykończenia może się okazać, że stopa zwrotu z wynajmu danej nieruchomości może być bardziej korzystna niż oszczędność związana z nadpłatą lub spłatą aktualnego kredytu hipotecznego - mówi Sebastian Murglin.

Dla przykładu, nasz czytelnik, pan Marek zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w 2011 roku, czyli w okresie, kiedy ceny nieruchomości były na znacznie niższym poziomie niż aktualnie.

Bieżące saldo tego kredytu wynosi 200 000 zł, a miesięczna rata kredytu 1 100 zł. Aktualne oszczędności pan Marek postanowił przeznaczyć na wkład własny do kredytu na zakup kolejnego mieszkania, które przeznaczy na wynajem. Rata nowego zobowiązania kredytowego będzie wynosić 1 300 zł.

Po zakupie mieszkania nasz czytelnik wynajął je studentom z Gdyni, którzy płacą łącznie właścicielowi 2 800 zł miesięcznie. Przychód, który Pan Marek uzyskuje z nowo nabytej nieruchomości, pozwala utrzymać nie tylko jedną, ale dwie aktualne raty kredytu, co z punktu widzenia pana Marka jest korzystniejszym rozwiązaniem niż wcześniej planowana nadpłata kredytu.


- Jeśli rozważamy przeznaczenie oszczędności na zakup kolejnej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku oraz kierować się odpowiednim planem działania - podsumowuje Sebastian Murglin. - W takiej sytuacji warto również skorzystać z pomocy specjalistów zajmujących się rynkiem finansowym oraz nieruchomościami.

Miejsca

Opinie (107) 1 zablokowana

  • Banki i bańki

    Kiedyś pracujący mężczyzna odłożył trochę grosza, brał kumpli i budowali dom. Jak jeden skończył to pomagał drugiemu i w ten sposób powstawały cale wsie. W Stanach w początkach kapitalizmu za pensję każdy był w stanie postawić, kupić dom. Przyszły banki i poprzez kredyt na 30 lat czyli na całe pracujące życie uwięzily lydzi. W taki oto sposób ceny mieszkań poszybowaly w kosmos a wraz z nimi art budowlane, pozwolenia, akty notarialne itp. Teraz jest często tak, że nawet 2 pracujących nie stać na mieszkanie ( dom to już super luksus)

    • 11 3

  • Pamiętajcie przeciętna emerytura dzisiejszego 30 latka nie przekroczy nawet 1000 zł za co będziecie wtedy opłacać mieszkanie (2)

    Nie mówiąc o życiu

    • 36 8

    • kafla dostaniesz jeśli dziś zarabiasz 5000zł na rękę

      • 5 0

    • Zakładając - nader optymistycznie - że w ogóle będą jeszcze (jakiekolwiek) emerytury...

      Jeszcze kilka pomysłów przedwyborczych i ZUS się złoży. A my razem z nim.

      • 18 6

  • (7)

    Po 5 latach splacilem kredyt, a drugi splaca się wynajmem. Mozna chyba powiedzieć ze jestem wolnym czlowiekiem :)

    • 35 7

    • Masz kompleks iphone?

      • 1 4

    • " a drugi splaca się wynajmem" czyli masz kredyt , nie do końca wolnym . (5)

      Zobacz na Warszawę tam powstają hurtownie mieszkań na wynajem - cena podobna niż w innych " prywatnych " wynajmujących a masz , serwis sprzątający, konserwatora etc . Podobne inwestycje pojawią sie w trójmieście ( już są budowane w Wrocławiu i szczecinie ) i Janutki biznesu jak Ty pójdą z torbami , bo będziesz musiał jechać kibel przepchać o 24 w nocy.
      Varsovia Kasprzaka o tym koncepcie mówię .

      • 7 13

      • (4)

        Zwazywszy ze mieszkanie jest 2 razy wiecej warte niz kredyt to jakos mnie to nie boli.
        Zresztą taki model biznesowy to margines i ma sie tak do calego rynku wynajmu jak private aviation do linii lotniczych. Większość wynajmujących nie chce płacić dodatkowo 100-200 zl za to ze ma hydraulika 24h.

        A sugerowanie że kazdy kto nie oferuje mieszkania z konsjerżem to od razu janusz biznesu, to chyba jakies twoje kompleksy.

        • 17 1

        • Doświadczenie z innych krajów nie kompleksy. (3)

          Poziom mieszkań poniżej przeciętnej a wymagania finansowe z kosmosu . Taki drobny Janutek biznesu i tego nie zmienię . Obecnie margines ale za raz będzie cor wynajmów a nie margines. Trend idzie za zachodu i do Polski dociera z opóźnieniem Spójrz na ceny i porównaj są mniejsze niż w wynajmie tradycyjnym . Znam wielu co miało mieszkania na wynajem i po pierwszej akcji typu niepłacenie czy inne przygody serdecznie dziękują za tego rodzaju " byznes".

          • 6 7

          • 'Doświadczenie z innych krajów nie kompleksy' ale przyklejanie komuś łatki Janutka biznesu, tylko dlatego, (1)

            że robi ze swoją własnością/forsą, co uznaje za stosowne = jak najbardziej. Tu akurat ma rację. Znam takie osoby - jednym idzie biznes lepiej, innym gorzej - i ok. Ich forsa = ich sprawa.

            • 13 2

            • Eee, tak się nie godzi!

              Polak Polakowi musi zaglądać do kieszeni!

              • 5 2

          • Misiu

            więcej szacunku dla innych, mniej uprzedzeń i kierowania się stereotypami, a zamiast analizować i krytykować zacznij po prostu działać i zarabiać

            to dużo bardziej satysfakcjonujące :)

            • 8 4

  • Żyjcie w dostatku i bogaćcie się!

    • 3 0

  • Są tacy, którzy w ogóle nie spłacają kredytów...

    i jakoś dalej mieszkają już w nie swoich nieruchomościach wykorzystując ustawę lokatorską, która ich na tyle dostatecznie chroni, że w zlicytowanej nieruchomości mieszkają po kilkanaście lat.

    • 22 0

2

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Dzień Otwarty Proneko

konsultacje, dni otwarte

Dzień otwarty osiedla Novum Rumia

dni otwarte
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35450 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
23600 zł/m2
Gdynia Orłowo
23000 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
22150 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21750 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
28850 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
21250 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16550 zł/m2
Sopot Górny Sopot
15550 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15150 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane