Ceny nieruchomości. W Gdańsku wzrost o 50 proc. w 3 lata

Deweloperzy, jeśli tylko mogą, wprowadzają do sprzedaży kolejne mieszkania. Na zdj. wiecha na budynku osiedla Scala w Gdańsku.
Deweloperzy, jeśli tylko mogą, wprowadzają do sprzedaży kolejne mieszkania. Na zdj. wiecha na budynku osiedla Scala w Gdańsku. materiały prasowe

Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku od III kwartału 2017 r. wzrosły o około 50 proc. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wzrosty te są mniejsze w Gdyni. Pandemia nie zatrzymała zatem ani sprzedaży mieszkań, ani wzrostu ich cen.



Czy warto kupić teraz nieruchomość mieszkaniową?

tak, bo ceny będą jeszcze rosły 25%
tak, bo nieruchomość to zawsze dobra lokata 19%
tak, o ile taka jest potrzeba rodziny 11%
nie wiem, trudno mi to ocenić 13%
nie, lepiej poczekać na spadek cen 32%
zakończona Łącznie głosów: 1806
Epidemia w wielu osobach wzbudziła nadzieję na spadek cen mieszkań. Ponad rok temu, w początkowej fazie lockdownu, reakcja na rynku była dość wyraźna - sprzedaż się zatrzymała, rezerwacje u deweloperów były wycofywane, a wielu inwestorów zacierało ręce w oczekiwaniu na cenowe okazje. Okazje jednak się nie pojawiły, banki nie wyrabiają się z wydawaniem decyzji kredytowych, na rynku pierwotnym i premium popyt przewyższa podaż, a ceny stale rosną.

Według danych NBP, który dysponuje najbardziej rzetelnymi wyliczeniami dotyczącymi cen nieruchomości, średnia transakcyjna cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Gdańsku na koniec I kw. tego roku wynosiła 9794 zł. Dla porównania na koniec III kw. 2017 r. było to 6816 zł.

Rosnące ceny na rynku pierwotnym powodują automatycznie wzrosty na rynku wtórnym, bo klienci, których zwyczajnie nie stać na nowe mieszkanie od dewelopera, szukają nieruchomości na rynku wtórnym. I tak, na koniec I kw. tego roku według średnich NBP za metr kwadratowy używanego mieszkania kupujący płacili w Gdańsku 9031 zł. Na koniec III kw. 2017 r. było to 6065 zł. Aktualna średnia w tym przypadku byłaby niższa, gdyby nie duża liczba transakcji na rynku premium.

Tak czy inaczej wyraźnie widać, że w ciągu tych 3,5 roku mieszkania podrożały w Gdańsku o 50 proc. Jak (statystycznie) rosły średnie ceny, zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni, można szczegółowo przeanalizować na załączonych do artykułu grafikach. Z kolei wzrost cen ofertowych, i to z podziałem na poszczególne dzielnice Trójmiasta, przeanalizować można na wykresie w prowadzonym przez Trojmiasto.pl Barometrze Cen Nieruchomości.


W ofertach deweloperów hula wiatr



Zainteresowanie kupujących jest ukierunkowane na rynek pierwotny i to widać we wzroście cen.

Opowieści z biur sprzedaży trójmiejskich deweloperów od lat nie były tak barwne. Powtarzają się historie o klientach, którzy przychodzą z ulicy i rezerwują po 10-15 lokali odpowiednich pod wynajem (małe mieszkania), a potem płacą za nie gotówką (przelewem), albo kupujących mieszkania na odległość po ocenie lokalizacji tylko na mapie, a budynku na podstawie zdjęć.

Ponieważ oferta u deweloperów jest przebrana, półoficjalne rezerwacje dotyczą nawet lokali, które jeszcze nie zostały wprowadzone do sprzedaży. Zupełnie powszechna wśród deweloperów stała się praktyka uruchamiania tzw. przedsprzedaży: zbierają oni listę chętnych do zakupu mieszkania w planowanej inwestycji na wczesnym etapie jej przygotowania. Kiedy sprzedaż może się oficjalnie rozpocząć, bo wydane zostało pozwolenie na budowę, przygotowane są materiały promocyjne i cenniki, okazuje się, że znacznej części mieszkań już nie ma w ofercie, bo zostały one zarezerwowane przez klientów "z listy".

Przykładem tempa sprzedaży nawet w pozacentralnych dzielnicach niech będzie inwestycja Viva dewelopera Pomorskie Domy. W poniedziałek wprowadził on do oferty 27 lokali w budynku w Osowej. W piątek 20 z nich było zarezerwowanych.

Przy tym statystycznie sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego w Trójmieście spada. Ale prawda jest taka, że przedłużające się procedury przygotowania inwestycji, trudności w zakupie atrakcyjnych gruntów i rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy w Trójmieście nie wprowadzają do sprzedaży tak wiele mieszkań, jak mogliby sprzedać.

Dopóki stopy procentowe nie wzrosną...



Z raportu JLL REAS wynika, że w I kw. tego roku deweloperzy sprzedali w Trójmieście 2,8 tys. mieszkań, do sprzedaży wprowadzili ich natomiast 2,1 tys. Popyt przewyższa podaż i ten trend będzie się w najbliższym czasie utrzymywał, bo Trójmiasto jest modne. Pod względem sprzedaży Trójmiasto dogoniło Kraków i dogania Wrocław, co przed laty nie było możliwe. Oczywiście przykładają się do tego zakupy inwestycyjne. Takich transakcji jak zakup całych dwóch budynków z mieszkaniami od Spravii (wcześniej Budimex Nieruchomości) na Zaspie jest jeszcze mało. Ale przecież inwestorzy indywidualni mieszkania kupują celem ochrony środków.

W kwietniu 2021 r. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł. To o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r., kiedy wybuchała u nas epidemia. Znaczna część tych środków przeznaczona została na zakup nieruchomości i ten trend trwa: znacznie niższe oszczędności na rachunkach terminowych nie są tożsame ze spadkiem środków na rachunkach bieżących - dane NBP z kwietnia br. wskazują, że Polacy mają tam 745 mld zł - o 171 mld więcej niż przed pandemią.

- Brak dostępności depozytów terminowych dających choćby możliwość ochrony środków przed inflacją powoduje, że Polacy trzymają gotówkę na rachunkach bieżących po to, by móc szybko reagować na pojawiające się okazje i inwestować, m.in. na rynku nieruchomości - ocenia Tomasz Przyrowski, prezes Gold Finance.

Rynek premium rozgrzany



Między innymi z tego powodu trwa prawdziwy boom na sprzedaż nowych i używanych mieszkań o podwyższonym standardzie, położonych w pasie nadmorskim lub w Śródmieściu. Popyt na nie to w dużej mierze także pokłosie epidemii i moda na kupowanie tzw. second home. Zamożne osoby z południa Polski czy Warszawy, nawykłe do podróżowania po nadmorskich kurortach, teraz zostały zatrzymane w Polsce obawami przed zakażeniem, złymi wynikami testów na lotnisku itd. Kupują więc apartamenty w Sopocie czy Orłowie, by mimo wszystko móc przyjeżdżać nad morze, a przy okazji zainwestować topniejące na bankowej lokacie środki.

Pośredniczka z biura sprzedaży zajmującego się sprzedażą nieruchomości z rynku premium mówi (nawet bez większej dumy), że w ciągu miesiąca sprzedała apartamenty w sumie za 12 mln zł. A gdyby tylko udało jej się znaleźć więcej osób chętnych do sprzedaży, to suma transakcji mogłaby być znacznie wyższa, bo listę chętnych do zakupu ma długą. Wielomilionowe transakcje przestały po prostu być czymś rzadkim.

- Nieruchomości w pasie nadmorskim i strategicznych lokalizacjach cieszą się obecnie największym zainteresowaniem. Niejednokrotnie ceny w tych miejscach są przeszacowane, a mimo to każde mieszkanie, nawet za miliony, można tu sprzedać niemal od ręki - potwierdza tę historię Rafał Orfin z gdyńskiego biura Orfin Nieruchomości. - Niestety powoli zaczyna się rysować na rynku polaryzacja. Nabywcy dzielą się na biednych i bogatych. Najwięcej jest nabywców superapartamentów oraz tanich mieszkań. Zanika klasa średnia. Łatwiej jest sprzedać apartament za miliony niż mieszkanie w średniej lokalizacji za 700 tys. zł.

Mieszkania i domy w cenie powyżej 2 mln złotych

Słoneczny Dom Urokliwy Ogród Malownicza Okolica
2 400 000 zł
Gdynia Mały Kack
Mieszkanie - Gdańsk Wrzeszcz
2 499 000 zł
Gdańsk Wrzeszcz
Mieszkanie - Gdańsk Wrzeszcz
Lokal Gdańsk Letnica 222 m2
3 717 830 zł
Gdańsk Letnica


W przypadku inwestycji o podwyższonym standardzie sami deweloperzy nie wiedzą, jak ustalać ceny. Dostosowują je do popytu. Znany z inwestycji premium Invest Komfort w przypadku takich inwestycji jak Gdańska w Brzeźnie albo Opacka w Oliwie na przemian informował naszą redakcję o trwającej sprzedaży lub jej przerwaniu. Chętnych jest tak wielu, że biuro sprzedaży nie nadąża z przedstawianiem klientom ofert.

- Kiedy budowa Gdańskiej ruszyła, sprawdziłem, że na stronie dewelopera nie ma informacji o sprzedaży. Wysłałem zapytanie o ceny i spokojnie czekałem na ofertę. W końcu po kilku tygodniach zaproszono nas na spotkanie. W ofercie były mieszkania 60 i 80 m kw. po 12 tys. zł za m kw. To nam pasowało. Niestety kiedy po 12 dniach załatwiania spraw w bankach itd. zgłosiliśmy zainteresowanie podpisaniem umowy, okazało się, że cena za nasze wybrane mieszkanie jest już 50 tys. zł wyższa - opisuje pan Radek, który mieszkanie w Brzeźnie kupił ostatecznie w innym miejscu.
Invest Komfort buduje też na Witominie, ale na stronie dewelopera nie ma informacji o sprzedaży. Wystarczy baner na ogrodzeniu placu budowy, by chętni się zgłaszali, zanim zostanie ona oficjalnie ogłoszona.

Rynek wtórny to nie deweloperka



Sprzedają się małe mieszkania i działki w celach inwestycyjnych, sprzedają się luksusowe apartamenty, bo kupują je warszawiacy i Polacy z zagranicy, którzy w Polsce chcą mieć drugi dom. Od wielu miesięcy jak szalone sprzedają się też domy, bo lockdown wielu rodzinom uświadomił, że potrzebują miejsca do pracy i nauki zdalnej, ogrodu, intymności. Rozsądna oferta w tym ostatnim segmencie jest znacząco przebrana, a ceny, które w przeliczeniu na metr kw. do niedawna były niższe niż w przypadku mieszkań, poszły w górę.

- Dział moderacji monitoruje także wszystkie ogłoszenia zamieszczane w naszym portalu. W ostatnich tygodniach odbieramy telefony od ogłoszeniodawców, którzy rano wstawili ofertę sprzedaży, a po południu już podnoszą cenę, bo telefony od zainteresowanych się po prostu urywają. Tak ostatnio było z właścicielem domku w Baninie. Rano chciał go sprzedać za 340 tys. zł. Tak podał w ogłoszeniu. Po południu w biegu zadzwonił, żeby zmienić cenę w ofercie na 390 tys. zł - opowiada Aleksandra, moderatorka Serwisu Ogłoszeniowego w Trojmiasto.pl.
Czytaj także:

Co klientowi daje polisa OC pośrednika nieruchomości



Pośrednicy uczulają jednak, że popyt na rynku deweloperskim i premium nie do końca ma przełożenie na ceny na rynku wtórnym. Oczywiście można znaleźć ogłoszenia o sprzedaży mieszkań w falowcu na Przymorzu za 12 tys. czy nawet 15 tys. zł za m kw., ale to nie znaczy, że za takie kwoty się one sprzedają.

- Po raz kolejny słyszymy głosy o tym, że ceny są tak napompowane, że za chwile rynek na pewno się załamie. Ale to się nie wydarzy. Przewiduję, że ceny na rynku pierwotnym pójdą do końca roku góry o kolejne 20 procent. Wzrost cen na rynku pierwotnym powoduje z kolei ich wzrost na rynku wtórnym, ale tutaj oczekiwałbym raczej stabilizacji, bo stare mieszkania w satelickich dzielnicach wcale nie sprzedają się tak szybko. To, że udaje się sprzedać apartament na Botanice Jelitkowo za 30 tys. zł za m kw. [deweloperska inwestycja apartamentowa - dop. red.], nie oznacza, że przy Kołobrzeskiej uda się uzyskać w wielkiej płycie 12 tys. zł. To, co jest w ofertach, nie do końca ma przełożenie na ostateczną cenę transakcyjną. Poza tym jest coraz mniej osób, które mają zdolność kredytową na zakup mieszkania po tak wysokich cenach - mówi Rafał Orfin.

Banki w krzyżowym ogniu wniosków kredytowych



I chociaż zwalnianie środków z lokat jest przyczyną wielu zakupów mieszkań za gotówkę (w niektórych inwestycjach nawet 70-80 proc. oferty), to nadal cała masa nieruchomości kupowana jest na kredyt.

Czytaj także:

Kondycja rynku nieruchomości na koniec 2020 roku



O ile w czasie pandemii banki z obawy przed gospodarczymi skutkami epidemii mocno ograniczyły akcje kredytowe, to teraz kurek ten został odkręcony. Wymagany wkład własny w części banków znowu wynosi 10 proc., a w przypadku stałego zatrudnienia nie ma już tak wielkiego znaczenia, czy klient nie jest przypadkiem zatrudniony np. w branży turystycznej czy gastronomicznej. Według doradców kredytowych doszło do sytuacji, kiedy trudniej jest dostać kredyt w przyzwoitym czasie, niż w ogóle go dostać.

- Są banki, które przyjmują o połowę więcej wniosków niż przed pandemią. Numerację widać przecież w czasie rejestracji wniosków kredytowych. Do tego w czasie pandemii część banków ograniczyła liczbę pracowników, również tych z działów analiz. W efekcie bank, który ma obecnie jedną z najbardziej atrakcyjnych ofert, proceduje wnioski kredytowe nawet 88 dni. Oczywiście są też banki, które nadal potrafią wydać decyzję w dwa tygodnie. Dlatego klienci składają po kilka wniosków z nadzieją, że zanim minie termin w umowie przedwstępnej, zdążą dostać kredyt w banku, który ma najkorzystniejszą ofertę - mówi Bartosz Kalka, ekspert finansowy z Gdańska. - Z moich obserwacji wynika, że obecnie jest największy od 2008 roku popyt na kredyty hipoteczne.

Opinie wybrane


wszystkie opinie (512)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »

Informacje

Reklama

Statystyki

Wydarzenia

Forum Rynku Nieruchomości
Forum Rynku Nieruchomości
konferencja
wrz 2-3
czwartek - piątek
Sopot, Sheraton
Mieszkaniowe targi
Mieszkaniowe targi
targi
wrz 4-5
sobota - niedziela
Gdynia, Gdynia Arena

Ogłoszenia

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
27250 zł/m2
Gdynia Orłowo
16750 zł/m2
Gdynia Gdynia Port
16600 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
15400 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
15100 zł/m2
Sopot Górny Sopot
14700 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
14450 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
11700 zł/m2
Gdynia Orłowo
11450 zł/m2
Gdańsk Zaspa
10950 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl