• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Czy deweloper musi budować parkingi? Kierowcy chcą parkować, ale nie płacić

Krzysztof Koprowski
29 kwietnia 2023 (artykuł sprzed 1 roku) 
Opinie (207)
Zaspokojenie potrzeb parkingowych w obrębie działki jest obowiązkiem dewelopera. Jednak to mieszkańcy ostatecznie decydują, czy chcą zapłacić za możliwość postoju czy szukać parkingu w sąsiedztwie. Zaspokojenie potrzeb parkingowych w obrębie działki jest obowiązkiem dewelopera. Jednak to mieszkańcy ostatecznie decydują, czy chcą zapłacić za możliwość postoju czy szukać parkingu w sąsiedztwie.

Dlaczego deweloperzy nie realizują większej liczby miejsc postojowych? Dlaczego miejsca w hali garażowej trzeba wykupić? Kiedy wreszcie skończą się oszczędności na infrastrukturze dla aut? Takie pytania przewijają się wielokrotnie w komentarzach. Wyjaśniamy zatem czym podyktowane są działania inwestorów. Najczęściej nie wynikają one z ich złej woli, lecz przepisów prawa, planów zagospodarowania oraz... przyszłych nabywców mieszkań.



Czy miejsca postojowe powinny być obowiązkowo sprzedawane z mieszkaniami?

Zacznijmy od prawa krajowego, które - co może być dla niektórych zaskoczeniem - w żaden sposób nie definiuje obowiązkowej liczby miejsc postojowych do realizacji na działce inwestycyjnej.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i usytuowanie "zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne".


Pełna odpowiedzialność spoczywa na lokalnym samorządzie



Ten sam dokument wskazuje na obowiązek dostosowania liczby stanowisk postojowych do wymagań określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy (o nich piszemy nieco dalej w tekście).

To oznacza, że za całą politykę parkingową w zakresie nowych inwestycji odpowiada lokalny samorząd. Ten z kolei zobligowany jest do:
  • opracowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym najczęściej wskazywane są tzw. strefy parkingowe z określonymi wskaźnikami na potrzeby miejscowych planów zagospodarowania,
  • opracowania tychże planów zagospodarowania, gdzie uwzględniane są strefy parkingowe ze studium (plan zagospodarowania pod rygorem nieważności musi być zgodny ze studium),
  • zaś w przypadku braku planu zagospodarowania - wydania na wniosek inwestora decyzji o warunkach zabudowy.

Czy można grodzić osiedla? Wpływ uchwały krajobrazowej na przestrzeń miasta Czy można grodzić osiedla? Wpływ uchwały krajobrazowej na przestrzeń miasta

Bez wyjątku dla wybranych inwestycji, decyzja należy do radnych



Tak usankcjonowany porządek prawno-planistyczny oznacza, że samorząd nie może zrobić wyjątku i dla działki zlokalizowanej w miejscu, gdzie w studium przewidziano rygorystyczną strefę parkingową z niewielkim górnym limitem miejsc postojowych wymusić budowę wielkich parkingów w nowym planie zagospodarowania.

Dodajmy, że od strony formalnej organem sporządzającym dokumenty planistyczne w mieście jest prezydent, który może powierzyć to zadanie podmiotom zewnętrznym lub wyspecjalizowanym jednostkom organizacyjnym miasta (w Trójmieście są to odpowiednio: Biuro Rozwoju Gdańska, Wydział Urbanistyki i Architektury w Sopocie, Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni).

Studium i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego muszą ponadto zyskać aprobatę radnych miasta, którzy podejmują stosowne uchwały na sesjach.



Liczba miejsc postojowych zależna od lokalizacji inwestycji



Jak wyglądają strefy parkingowe wyznaczone w studiach Gdańska, Sopotu i Gdyni?

Gdańsk w studium dzieli miasto na trzy strefy parkingowe:
  • Strefa A: ograniczonego i kontrolowanego parkowania w obrębie Śródmieścia Historycznego, w którym dopuszcza się całkowitą rezygnację z budowy miejsc postojowych na potrzeby nowych inwestycji. Wskazane są tutaj maksymalne wskaźniki miejsc na poziomie 1 miejsce postojowe na 1 lokal, których nie wolno przekraczać.
  • Strefa B: ograniczonego parkowania, obejmująca przede wszystkim obszar Centralnego Pasma Usługowego (wzdłuż torów SKM), gdzie wskaźniki są nieco łagodniejsze od Strefy A i wynoszą dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej minimum 1 miejsce na 1 lokal.
  • Strefa C: nieograniczonego parkowania na pozostałych obszarach, w tym tzw. dzielnicach rozwojowych południa Gdańska, gdzie obowiązuje minimalny limit 1, 2 miejsca na 1 lokal.


Zapisy w studium Gdańska w zakresie miejsc postojowych. Zapisy w studium Gdańska w zakresie miejsc postojowych.

W centrum można budować bez parkingów dla mieszkańców



Przekładając powyższe wskaźniki na praktykę, deweloper realizujący zabudowę mieszkaniową wielorodzinną liczącą 20 mieszkań w Gdańsku:
  • w strefie A: może całkowicie odstąpić od budowy miejsc postojowych, zmuszając przyszłych mieszkańców do rezygnacji z własnego auta, najmu miejsc w innych lokalizacjach (np. na prywatnych parkingach) lub maksymalnie zbudować 20 miejsc postojowych,
  • w strefie B: musi zrealizować minimum 20 miejsc postojowych; w tej strefie nie może zrezygnować z parkingów,
  • w strefie C: musi zrealizować nie mniej niż 24 miejsca postojowe, przy czym dopuszcza się warunkowo zmniejszenie wskaźnika w planach do wskaźnika 1 miejsca na 1 lokal (czyli łącznie 20 miejsc postojowych) w lokalizacji z dobrą dostępnością do sieci tramwajowej.


Gdynia w studium dzieli miasto na cztery strefy parkingowe:

Zapisy w studium Gdyni w zakresie miejsc postojowych. Zapisy w studium Gdyni w zakresie miejsc postojowych.
  • Strefa I: Historyczne Śródmieście, gdzie dla zabudowy wielorodzinnej ustalono wskaźnik na poziomie 0 (brak obowiązku realizacji miejsc postojowych) - 1 miejsce postojowe na 1 lokal.
  • Strefa II: tereny rozwojowe Śródmieścia oraz obszary obsługiwane komunikacją zbiorową o dużym potencjale przewozowym - dla zabudowy wielorodzinnej wskaźniki jak w strefie I.
  • Strefa III: pozostałe obszary dobrze obsługiwane komunikacją zbiorową - dla zabudowy wielorodzinnej wskaźniki ustalono na poziomie 0-1, 2 miejsca na 1 lokal,
  • Strefa IV: obszary słabo obsługiwane komunikacją zbiorową ze wskaźnikami jak w Strefie III.

Gdynia ponadto dopuszcza odstępstwa od ww. wskaźników parkingowych w planach zagospodarowania w oparciu o lokalne uwarunkowania i sytuację parkingową w bezpośrednim sąsiedztwie.

Zapisy w studium Sopotu w zakresie miejsc postojowych. Zapisy w studium Sopotu w zakresie miejsc postojowych.
Sopot w studium dzieli miasto na trzy strefy parkingowe:

  • Strefa I: centrum miasta z ograniczonym i kontrolowanym parkingowym wskaźnikiem dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na poziomie 1+10 proc. miejsc na każdy 1 lokal.
  • Strefa II: intensywnej zabudowy mieszkaniowej, gdzie wskaźnik ustalono na poziomie 1 miejsce na 1 lokal.
  • Strefa III: obszar ekstensywnej (nieintensywnej) zabudowy mieszkaniowej ze wskaźnikiem 1,2 miejsca na 1 lokal.

Sopot w treści studium zastrzega, że są to wskaźniki orientacyjne - zalecane, zaś w strefie I należy podejmować decyzje w sposób indywidualny dla konkretnych działek w oparciu o faktyczne możliwości realizacji miejsc postojowych w terenie.



Wskaźniki miejsc postojowych zależne od funkcji zabudowy



Oczywiście we wszystkich miastach Trójmiasta osobne wskaźniki obowiązują dla pozostałych rodzajów funkcji zabudowy, w tym biur (tu odniesieniem do wyliczeń jest powierzchnia obiektu), centrów handlowych (w oparciu o powierzchnię sprzedaży) czy obiektów noclegowych (liczba pokoi, kategoryzacja obiektu).

Nieco bardziej skomplikowana sytuacja występuje w sytuacji, gdy na danym terenie nie ma obowiązującego planu zagospodarowania. Wówczas inwestor może wystąpić o wydanie warunków zabudowy.

I w tym zakresie od lat trwa spór prawny, czy taka decyzja powinna zawierać liczbę miejsc postojowych, czy należy to uczynić w kolejnym etapie postępowania.

Zastawione chodniki na nowych osiedlach to nie zawsze efekt zbyt małej liczby miejsc postojowych zbudowanych przez deweloperów. Zastawione chodniki na nowych osiedlach to nie zawsze efekt zbyt małej liczby miejsc postojowych zbudowanych przez deweloperów.

Miejsca postojowe nie muszą być na sprzedaż



Brak takiej informacji w decyzji o warunkach zabudowy nie zwalnia jednak z obowiązku budowy miejsc postojowych.

Warunki zabudowy muszą określać bowiem przede wszystkim zasady, których spełnienie warunkuje uzyskanie pozwolenia na budowę. W praktyce oznacza to zapewnienie niezbędnej liczby miejsc postojowych - najczęściej liczonych właśnie w oparciu o obowiązujące studium.

Miejsca postojowe (w większości przypadków) muszą zatem powstać, ale prawo, zarówno na szczeblu krajowym, jak i planowania przestrzennego na poziomie samorządu, w żaden sposób nie odnosi się do kwestii ogólnodostępności miejsc postojowych. To oznacza, że deweloper musi wprawdzie zrealizować parkingi w obrębie działki inwestycyjnej, ale sposób ich użyczenia czy sprzedaży jest jego indywidualną decyzją.

Przepisy prawa nie nakazują urządzenia miejsc postojowych dla gości. Przepisy prawa nie nakazują urządzenia miejsc postojowych dla gości.

Puste parkingi na osiedlach, ulice pełne samochodów



Możliwe jest zatem stosowanie wygórowanych cen miejsc lub sprzedaż kilku miejsc dla właściciela tylko jednego lokalu. Stosowanie różnych cen dla miejsc postojowych w zależności od ich lokalizacji (podziemnych, nadziemnych) jest również w pełni zgodne z prawem, podobnie jak oferowanie ich w cenie mieszkania bez dodatkowych dopłat.

Istnieje także możliwość wprowadzenia bezterminowo opłat (abonamentów) za wynajem wszystkich lub części miejsc postojowych, co jest standardową praktyką np. w biurowcach, centrach handlowych czy budownictwie mieszkaniowym w formule TBS.

Przerzucanie odpowiedzialności (i kosztów) na samorząd



W efekcie często dochodzi do sytuacji, gdy parkingi w obrębie osiedla czy biurowców pozostają puste, zaś wszystkie chodniki i niezagospodarowane działki w bezpośrednim sąsiedztwie wypełniają się autami, ponieważ za taki postój nie trzeba uiszczać żadnych opłat.

Parking przesiadkowy na komunikację miejską zamienił się w parking osiedlowy Parking przesiadkowy na komunikację miejską zamienił się w parking osiedlowy

Szukanie oszczędności przez kierowców sprawia natomiast, że deweloperzy realizują tylko minimalną liczbę miejsc postojowych - zwłaszcza, że koszt ich realizacji ma ogromny wpływ na ostateczną cenę metra kwadratowego całej inwestycji (szczególnie w przypadku potrzeby budowy miejsc podziemnych w terenach silnie zurbanizowanych lub trudnym terenie).

Mieszkańcy natomiast domagają się budowy miejsc przez lokalny samorząd, który przecież już wcześniej, w opisanych powyżej aktach prawnych, narzucił obowiązek ich realizacji przez dewelopera w granicach należącej do niego działki.

Nieruchomości Mapa inwestycji

Mapa inwestycji

Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.



Miejsca

Opinie wybrane

Wszystkie opinie (207)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Dzień otwarty osiedla Novum Rumia

dni otwarte

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: dom mieszkanie wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35900 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24250 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
23650 zł/m2
Gdynia Orłowo
23050 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21700 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29800 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22500 zł/m2
Sopot Górny Sopot
16500 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16200 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15600 zł/m2
Gdańsk Matemblewo
15100 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane