Ostatnie dni 2014 roku przyniosły rewolucyjne zmiany w ochronie praw konsumentów, w tym również nabywców mieszkań, domów i gruntów. Zmiany na lepsze.
tak, wiem i regularnie korzystam z pomocy tych instytucji
14%
wiem, ale jeszcze nie miałem okazji skorzystać z ich pomocy
24%
nie wiem, ale w razie potrzeby znajdę odpowiednie informacje w Internecie
45%
nie wiem i nie interesuje mnie to
17%
Szczęśliwy ten, kto z kupnem mieszkania poczekał - świadomie lub nie - do początku nowego roku. 25 grudnia 2014 r. weszła bowiem w życie ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. z 24 czerwca 2014 r.). Ustawa oraz zmodyfikowane przez nią przepisy Kodeksu cywilnego zastąpią dotychczasowe przepisy regulujące sprzedaż z udziałem konsumentów. Zmiany są znaczące i korzystne dla konsumentów.
Między innymi zmienia się okres obowiązywania rękojmi za wady fizyczne i prawne lokali i gruntów. Dotychczas odpowiedzialność dewelopera ustawała po upływie 3 lat,
nowa ustawa wydłuża ten czas do 5 lat od chwili wydania nieruchomości kupującemu.
- Jeżeli nieruchomość ma wady, kupujący może żądać naprawy, obniżenia ceny czyli zwrotu części pieniędzy albo nawet - w ostateczności - odstąpić od umowy, jeżeli wada ma charakter istotny (poważny) - informuje dr
Bartłomiej Gliniecki z Wydziału Prawa i Administracji
Uniwersytetu Gdańskiego. -
Przepisy w sposób bardziej szczegółowy niż dotychczas regulują kwestie roszczeń przysługujących kupującemu w związku z wadami, kwestie ponoszenia kosztów wymiany albo naprawy rzeczy, możliwość żądania wydania rzeczy nowej zamiast naprawy, odszkodowania należnego kupującemu itd.
Czytaj też: "Nie odpowiadają na listy, a ja nie mam gdzie mieszkać"Jeśli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia odbioru mieszkania, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili dokonania odbioru - to kolejna ważna zmiana wprowadzona przez ustawodawcę.
-
Jest to lepsze dla nabywcy, ponieważ to deweloper musiałby wówczas udowadniać, że wada powstała później np. wskutek prac remontowych albo innych, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności - precyzuje Bartłomiej Gliniecki.
- Nabywca zatem nie musi udowadniać, że wada ujawniona albo powstała 8 miesięcy po odbiorze nie wynika z późniejszych prac remontowych czy nieprawidłowego korzystania z nieruchomości - przepisy przyjmują domniemanie, że za wadę odpowiada deweloper, aczkolwiek może on udowodnić, że powstała ona wskutek zdarzeń nie objętych jego odpowiedzialnością, na przykład prac remontowych nabywcy czy nieprawidłowego korzystania.Kolejna ważna zmiana dotyczy zakresu rękojmi. Poprzednie zapisy ustawy mówiły o "wadach budynku", w nowej ustawie zostały one zastąpione sformułowaniem "wady nieruchomości". Oznacza to, że
odpowiedzialność z tytułu rękojmi będzie obejmować również nieruchomości gruntowe. W rezultacie nabywca działki będzie mógł dochodzić swoich praw w przypadku, gdy okaże się na przykład, że ziemia na działce była skażona lub rzeczywista powierzchnia działki jest mniejsza od tej, którą zadeklarował sprzedający.
Rękojmia to ochrona kupującego, nakładająca na dewelopera (jako sprzedającego lokal) odpowiedzialność za wady fizyczne lub prawne sprzedanej nieruchomości.
Wady prawne to odstępstwa od deklarowanego w umowie stanu prawnego nieruchomości (np. obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich albo sytuacja, w której deweloper sprzedaje nieruchomość, która nie jest jego własnością).
Rękojmia za wady fizyczne dotyczy sytuacji, gdy lokal:
- ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność,
- nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego: mieszkanie pozbawione nasłonecznienia, ma inny niż gwarantowany wcześniej widok za oknem etc. (w przypadku deweloperów dotyczyć to będzie np. reklam, projektów, wizualizacji itp.),
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
- został kupującemu wydany w stanie niezupełnym (np. brak komórki lokatorskiej).
Warto zwrócić uwagę, że
rękojmia dotyczy również nieruchomości z rynku wtórnego, chyba że w umowie strony wyłączą albo ograniczą odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi. Wyłączenie albo ograniczenie odpowiedzialności nie jest możliwe, jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedającym przedsiębiorca (np. deweloper, firma sprzedająca nieruchomości).
Czytaj też:
Rok 2014 w trójmiejskim budownictwie mieszkaniowymNowe przepisy dotyczą nabywców, którzy zawarli umowę deweloperską w trakcie trwania budowy po 25 grudnia, albo po 25 grudnia kupili od dewelopera gotowe mieszkanie na podstawie umowy sprzedaży (ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży). Nabywcom, którzy zawarli umowę deweloperską w trakcie trwania budowy przed 25 grudnia, przysługują roszczenia na dotychczasowych (starych) zasadach, obejmujących m.in. 3-letni termin przedawnienia roszczeń.
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa i w przypadku umów z udziałem konsumentów nie może zostać ani ograniczona, ani wyłączona. Tymczasem w raporcie opublikowanym w 2014 r. przez UOKIK znajdziemy cały szereg działań i zapisów w umowach, które miały zlikwidować lub zmniejszyć odpowiedzialność deweloperów z tytułu rękojmi:
- wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad);
- wyłączenie bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper;
- wprowadzenie rygorystycznych wymogów dotyczących zgłaszania wad z tytułu rękojmi;
- uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku;
- modyfikacja terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi;
- modyfikacja zakresu pojęcia wady fizycznej budynku.
Analizując problem terminu odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne budynku,
wskazać należy na stosowany często przez przedsiębiorców - w zakresie problematyki rękojmi - podział przedmiotu umowy na:
- roboty budowlane, co do których deweloperzy stosują trzyletni termin rękojmi;
- dostawę materiałów (elementów wykończeniowych, wyposażenia), co do których stosują oni roczny termin rękojmi.
Wszelkie tego typu ograniczenia są niezgodne z prawem.
Szukasz mieszkania, domu lub działki? Sprawdź oferty deweloperów i oferty z rynku wtórnego w serwisie ogłoszeń Trojmiasto.pl.
Nieruchomości
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy