Rozmowa z
Robertem Grzegorzewskim, administratorem
nieruchomości wspólnot mieszkaniowych z firmy
Prestiż.
- Co robić, gdy niektórzy z członków wspólnoty miesiącami zalegają z płaceniem rachunków i czy pozostali właściciele muszą ich kredytować?- Istotnie, w wielu wspólnotach znajduje się przynajmniej jeden właściciel, który miesiącami zalega w płaceniu rachunków, a pozostali właściciele niestety muszą go kredytować. Faktury za wodę czy ogrzewanie przychodzą na cały budynek. Na pokrycie kosztów uiszcza się zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Okazją do przeanalizowania sytuacji dłużnika i zastanowienia się nad podjęciem niezbędnych kroków są spotkania wspólnot. Jeżeli zadłużenie jest wynikiem trudnej sytuacji życiowej właściciela (bezrobocie, tragedia rodzinna), a dłużnik chce współpracować, to po przedstawieniu planu uregulowania zaległości wspólnoty wykazują dużą wyrozumiałość. Bywa, że osobom zalegającym z płaceniem należności, nie nalicza się karnych odsetek nawet przez kilka miesięcy.
- Kto podejmuje decyzję o sposobie postępowania z dłużnikami: zarząd czy wspólnota?- Właściwe zarządzanie nieruchomością wspólną nie jest możliwe bez współuczestnictwa mieszkańców. To oni najlepiej znają problemy związane z życiem w budynku i ostatecznie decydują o wszystkich sprawach. Gdy któryś z właścicieli lokali nie wpłaca zaliczek na konto wspólnoty, należności można dochodzić w postępowaniu upominawczym. Zapewnia ono szybsze i sprawniejsze dochodzenie zaległych opłat bez względu na ich wysokość.
- Co się dzieje, gdy członek wspólnoty nadal zalega z opłatami?- Jeśli postępowanie upominawcze nie odniesie skutku zarząd powinien skierować sprawę do sądu. Sąd rozpoznaje taką sprawę, po uiszczeniu wpisowego (około 2% wartości sporu) na posiedzeniu niejawnym i wydaje nakaz zapłaty. Dopiero brak podstaw do wydania nakazu powoduje, że wyznacza się rozprawę. Wydając nakaz zapłaty sąd orzeka, że zadłużony właściciel w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu powinien zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu.
- Sąd to radykalne rozwiązanie. Co ma zrobić zadłużony właściciel, który chce współpracować z zarządem wspólnoty, ale w danej chwili nie może uregulować swoich zaległości?- Dłużnik może wnieść do sądu sprzeciw od nakazu zapłaty. W piśmie trzeba jednak przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór sądowy. Należy też przedstawić pozostałe zarzuty przeciwko żądaniu pozwu oraz wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Gdy dojdzie do prawidłowego wniesienia sprzeciwu, wtedy nakaz zapłaty traci moc i wyznacza się rozprawę. Nakaz zapłaty, przeciwko któremu nie wniesiono skutecznie sprzeciwu, ma skutki prawomocnego wyroku. Należności tak zasądzone można więc odzyskiwać przeprowadzając postępowanie egzekucyjne według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
- Co gdy dłużnik nie wykazuje żadnej chęci spłaty swoich zobowiązań, a z każdym miesiącem jego zadłużenie narasta? - Zdarzają się osoby, które nie płacą, bo nie chcą, traktując wspólnotę jako taniego kredytodawcę, lub przeznaczając pieniądze na inne cele. Wówczas oręż do ręki zarządców wkłada artykuł 16 ustawy o własności lokali. Stanowi on, że w przypadku, gdy właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego długotrwale nie uiszcza należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może (w trybie procesu) żądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości. Ponadto właściciel, którego lokal sprzedano, nie ma prawa do lokalu zastępczego.Chociaż procedura ta wygląda prosto, to w praktyce jest bardzo trudna w realizacji. Do wystąpienia do sądu przeciwko notorycznemu dłużnikowi potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Członkowie wspólnoty, decydując się na otwartą konfrontację przed sądem, zdają sobie jednak sprawę, że proces może trwać nawet latami, a bezpośrednie stosunki międzysąsiedzkie nie będą w tym czasie najlepsze. Zarząd wspólnoty może wprawdzie wystąpić z inicjatywą sprzedaży lokalu dłużnika i jego eksmisji, ale do podjęcia skutecznych kroków prawnych potrzebna jest zgoda członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażona w formie uchwały. Bez niej nie można składać pozwu o sprzedaż lokalu zadłużonego właściciela. Warto też dodać, że nawet jeśli sąd wyda wyrok nakazujący sprzedaż i opróżnienie lokalu, to czasami nie ma go kto wykonać.
- Dziękuję za rozmowę. |
Ustawa o własności lokali. W art. 16 mówi ona, że: Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
|
|
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy