- 1 Nowy apartamentowiec powstanie na Wyspie Spichrzów (71 opinii)
- 2 Kto kupuje 100-metrowe mieszkania? (203 opinie)
- 3 Meble ogrodowe. Co wybrać na balkon? (6 opinii)
- 4 Raport. Stabilizacja na rynku mieszkaniowym (261 opinii)
- 5 Miasto nie zgodzi się na budowę 10 bloków w miejsce Alfa Centrum (298 opinii)
- 6 Letni remont mieszkania? Zaplanuj go teraz (8 opinii)
Flipping nieruchomości: kupujesz, remontujesz, sprzedajesz
Jednym ze sposobów inwestowania w nieruchomości jest flipping, czyli zakup mieszkania lub domu, podniesienie jego standardu poprzez remont i nowe wykończenie oraz szybka sprzedaż z zyskiem. Pomoc w wyszukiwaniu mieszkań do remontu oferują pośrednicy, zapytaliśmy ich, ile można na tym zarobić.
Czym tak naprawdę jest flipping?
Chodzi o szybką transakcję. Po zakupie nieruchomości trzeba w możliwie krótkim czasie podnieść jej standard a potem szybko sprzedać z jak największym zyskiem. Dla osoby, która dysponuje środkami na zakup i remont nieruchomości brzmi to wręcz banalnie, jednak pośrednicy zaznaczają, że do transakcji takich należy podchodzić z dużą ostrożnością i rozsądkiem.
Przede wszystkim trzeba precyzyjnie oszacować budżet, jakim dysponujemy. Chodzi tu zarówno o oszczędności, jak i zdolność kredytową.
Sprzedaż mieszkania formalności 2022. Z biurem nieruchomości czy bez?
- Kolejnym krokiem jest rzetelna analiza cen sprzedaży nieruchomości w danej lokalizacji, po to, by wyliczyć ostateczny dochód. Często początkujący inwestorzy opierają swoje szacunki na kwotach, za które są wystawione nieruchomości na portalach. To poważny błąd. Trzeba pamiętać, że rzeczywiste ceny sprzedaży na rynku wtórnym mogą się różnić od tych widniejących w internecie nawet o ponad 10 procent - mówi Łukasz Wydrowski z Estatic Nieruchomości.
Czytaj także: Mieszkanie. Jak kupować, żeby w przyszłości zyskało na wartości?
W tym celu warto skorzystać z narzędzi, które zawierają bazy cen transakcyjnych. Jest to ważne już na etapie zakupu mieszkania na remontu.
- Niezależnie od budżetu, jaki chcemy przeznaczyć na taką operację, powinniśmy pamiętać o kilku podstawowych zasadach. Przede wszystkim powinniśmy sprawdzić ceny sprzedanych mieszkań, aby mieć pewność, że cena zakupu jest adekwatna dla nieruchomości do remontu w danej okolicy - mówi Paweł Podbielski z White Wood Nieruchomości.
Kolejnym krokiem jest wybór ekipy remontowej.
- Sprawdzona, sprawna i uczciwa ekipa to klucz do sukcesu, jednak niełatwo o taką w Trójmieście. Istotna jest również dokładna analiza kosztów w oparciu o aktualne ceny materiałów wykończeniowych. Nie polegajmy na pojedynczych, często mylnych stwierdzeniach znajomych odnośnie cen. Należy samemu sprawdzić, jakie materiały są odpowiednie dla danego mieszkania i jakie warunki muszą spełniać - dodaje Paweł Podbielski.
Wśród czynników, o których powinniśmy pamiętać na każdym etapie realizacji są nie tylko początkowa cena nieruchomości, lokalizacja "w dobrej cenie" i dobrze oszacowane koszty, ale także czas poświęcony na zrealizowanie danej inwestycji. Samo poszukiwanie interesującej nieruchomości może także trwać kilka miesięcy.
- Niezależnie od budżetu nie warto kupować nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej, bo żaden remont nie podniesie jej na tyle, by późniejsza sprzedaż była opłacalna - mówi Łukasz Wydrowski.
Lokalizacja a płynność
W tym rodzaju inwestowania kluczową rolę odgrywa płynność, dlatego skupiamy się raczej na małych mieszkaniach, z funkcjonalnym układem, w dobrych lokalizacjach lub w centrum miasta.
- Szukamy mieszkań do remontu, najlepiej kapitalnego, w starych kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, ale najlepiej z nową elewacją. Cena zakupu musi być poniżej wartości rynkowej. Dobrze, jeśli możliwe jest wydzielenie dodatkowego pokoju lub otworzenie kuchni na pokój dzienny. Klienci oczekują nowoczesnych, przestronnych i jasnych wnętrz, przy czym wcale to nie musi oznaczać dużego metrażu - tłumaczy Piotr Zwoliński z Pepper House.
Zobacz także: cykl Aranżacje wnętrz czyli jak odmienić mieszkanie
Nie bierzemy jednak pod uwagę perspektyw wzrostu wartości nieruchomości w czasie, bo jest to inwestycja krótkoterminowa.
- Przy odpowiedniej ekipie remontowej i nakładach możemy uzyskać premię przy sprzedaży takiego mieszkania po generalnym remoncie, wykończonym zgodnie z aktualnymi trendami wnętrzarskimi. Jest olbrzymie zapotrzebowanie na mieszkania w centralnych dzielnicach, wykończone pod klucz i za takie mieszkania klienci są w stanie płacić więcej - dodaje Piotr Zwoliński. - Flipping jest dobrym pomysłem na inwestowanie, ale trzeba obiektywnie przyznać, że coraz trudniejszym. Coraz więcej inwestorów się tym zajmuje, przez co zaczyna brakować odpowiednich ofert.
Ryzyko
Podobnie jak każda inna inwestycja, flipping jest obarczony ryzykiem. W trakcie realizacji inwestycji mogą wyjść na jaw dodatkowe koszty, trzeba także brać pod uwagę nagłe zmiany na rynku nieruchomości.
- Zdarzają się sytuacje, gdy inwestor nie zarabia, a wręcz traci część środków. Zdecydowanie odradzam taką formę obracania środkami, jeśli są jedynymi oszczędnościami lub tym bardziej, gdy pochodzą one z kredytu otrzymanego na granicy zdolności kredytowej. W takiej sytuacji lepszym pomysłem jest zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, gdyż daje pewność i stabilność uzyskiwanych przychodów - podkreśla Łukasz Wydrowski.
Czytaj także: Najem krótkoterminowy. Będą ograniczenia w prawie
Żeby nasza inwestycja miała szansę powodzenia powinniśmy uwzględnić kilka lub kilkanaście nadprogramowych tysięcy złotych, które pokryją ewentualne nieprzewidziane wydatki.
Co z podatkiem?
Potencjalny zysk z flippingu jest zazwyczaj jednorazowy. Jednak są osoby, które szybko się uczą i chcą takich transakcji wykonać więcej. Wtedy koniecznie brać trzeba pod uwagę także kwestie skarbowe.
- Szybka sprzedaż nieruchomości po jej zakupie, jeszcze przed upływem pełnych pięciu lat od nabycia może się wiązać z koniecznością zapłacenia podatku od uzyskanej nadwyżki. Należy więc skalkulować, czy konieczność jego uiszczenia, w połączeniu z kosztami zakupu i remontu nie pochłoną całego ewentualnego zysku. Istnieją oczywiście możliwości uniknięcia płacenia tego podatku, jednak przy regularnych inwestycjach tego typu staje się to dyskusyjne - mówi Tomasz Nikielski z Komnaty Nieruchomości.
Wbrew pozorom kwestie podatkowe nie są w przypadku tego rodzaju inwestycji zbyt proste.
- Najwięcej niewiadomych dotyczy podatku VAT w obrocie nieruchomościami i rozróżnienia kosztów remontu od ulepszenia - mówi Piotr Zwoliński.
Dochód ze sprzedaży możemy rozliczać podatkiem PIT w przypadku osób fizycznych i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub podatkiem CIT w przypadku spółek.
- W przypadku PIT opodatkowaniu stawką 19 proc. podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa - zauważa Piotr Zwoliński.
Do kosztów uzyskania przychodów zaliczane są koszty nabycia oraz wszystkie udokumentowane nakłady finansowe, które przyczyniły się do zwiększenia wartości nieruchomość w czasie jej posiadania. Kwota nakładów finansowych jest rozliczana na podstawie faktur VAT.
Czytaj także: czy można wynajmować nieruchomość zakupioną na "własne cele mieszkaniowe"
- Najczęstszym błędem początkujących inwestorów jest zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów ruchomości takich jak meble czy sprzęt RTV lub AGD, a także korzystanie z ulgi mieszkaniowej, umożliwiającej zwolnienie z podatku w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku w którym nastąpiło zbycie. Flipping nie jest celem mieszkaniowym i niestety wiele osób przekona się o tym dopiero na krótko przed okresem przedawnienia i będzie musiało zwrócić należny podatek z odsetkami - ostrzega Piotr Zwoliński.
Jeśli taką działalność wykonujemy regularnie, w sposób zorganizowany, to zgodnie z ustawą powinniśmy zarejestrować działalność gospodarczą.
- Przepisy są niejasne i podatne na różne interpretacje urzędów skarbowych. Tylko jedno jest jest pewne - jednorazowa transakcja nie może zostać uznana za działalność gospodarczą. W przypadku podatku CIT dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Podatek wynosi 19 proc. lub 15 proc. w przypadku małych podatników - dodaje Piotr Zwoliński.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (77) 5 zablokowanych
-
2018-07-09 17:51
Dlaczego agenci nieruchomosci zanizaja koszt mieszkan o 10%?
Skoro w tym tekscie napisano, ze moga byc i 10% drozsze... Trojmiasto.pl moze zamiast traktowac agentow jak ekspertow napiszecie czemu wyceniaja mieszkania sztampowo: zaspa 50m+ 4 pietro 1 strona okien i ta sama cena 3 pietro okna na 3 strony, identyczny metraz. Smieszne to! Kogos
- 0 1
-
2018-07-09 17:26
zapomniano dodac, (1)
że zysk na flipie, polega na tym, że materiały użyte do remontu są najtańsze i wcale nie najlepszej jakości. całość ma tylko wyglądać dobrze na zdjęciach, a to, że po zakupie z zawyżoną ceną, wszystko zacznie się sypać i odpadać to już inna bajka. Cena mieszkania i efekt wizualny ma uśpić czujność kupującego... no bo przecież ładnie jest, a to, że np. w tak ładnie wyremontowanym mieszkaniu w starej kamienicy w trakcie remontu nie zostały wymienione instalacje... o tym nowy nabywca przekona się prędzej niż później i całe g. zostanie z tych ładnych wnętrz które trzeba będzie i tak kuć.
- 9 1
-
2018-07-09 17:46
Takie mieszkania sa banalnie tanio urzadzone. I wiekszosc to zauwazy.
- 0 0
-
2018-07-09 17:42
zakup mieszkania po flipie to tak jak zakup samochodu po flipie
jednym i drugim współczuję
- 10 0
-
2018-07-08 15:36
flipowanie (3)
zabawa dla kogoś kto ma m.in pół bańki wolnej gotówki na początek.
- 16 3
-
2018-07-09 17:39
Zabawa dla tych co maja blisko prezesa osiedla itp
- 0 1
-
2018-07-08 23:35
Raczej zabawa dla idioty na którym inni zarabiają mówiąc mu to co chce usłyszeć (1)
Nikt normalny nie kupuje na górce
- 4 4
-
2018-07-09 11:27
dalej mieszkaj z mamusia
- 2 2
-
2018-07-08 23:12
To był dobry interes jeszcze 10 lat temu. (1)
Dzisiaj na jedną padlinę czeka 100 chętnych albo i więcej.
Teraz by zarobić w ten sposób trzeba nadwyrężać sumienie, szukać tragedii życiowych ludzi oczadzonych itp i na nich żerować.
Nikt normalny nie sprzeda za grosze mieszkania pierwszemu z brzegu skoro może sprzedać chociażby docelowemu użytkownikowi za większe pieniądze, co to ludzie nie potrafią do zakupionego lokalu nająć sobie ekipę remontową? W Krajach bogatych to funkcjonuje bo ludzie pilnują swoich biznesów i prac z których mają kokosy i stać ich na pasienie pośredników a nie stać ich na stratę swojego czasu i sił.
Tak tak, ludzkie tragedie to jedyne okazje jakie mogą się zdarzać a i to jak napisałem wyżej trzeba dopaść padlinę jako pierwszy...- 26 1
-
2018-07-09 17:13
Niestety
Sie zgodze. Dlatwgo sie wyfofalem. Teraz to juz same towary przejete przez oszustow z chwilowek albo lewe przjecia jak przy awfie 400.000 za nascie mieszkan i dzialka ( nie pomylilem zer)
- 1 0
-
2018-07-08 12:52
Kris (2)
Mozesz flipowac 3 nieruchomosci jako os fizyczna. Potem podatek 19 proc i 23 proc vat. Nawet bez dzialalnosci.
- 13 2
-
2018-07-08 13:40
gdzie w przepisach jest napisane o tych 3 nieruchomościach? (1)
- 11 0
-
2018-07-09 16:40
w dziale "Kris radzi"
- 5 0
-
2018-07-08 10:13
kupujesz, remontujesz i szukasz jelenia ........ (1)
........najpierw okładają podatkami a jak plajta to dają dotacje - PL
- 32 5
-
2018-07-09 12:42
Bo nie da się zarobić na tym bez wałku
Identycznie z autem - nie ma opcji, żebyś odzyskał zainwestowane pieniądze, dlatego są zawsze dwie opcje:
- robisz pod siebie (kupujesz np. auto z silnikiem do remontu i robisz planowanie głowicy)
- robisz pod jelenia (kupujesz najtańsze powypadkowe, wycieki maskujesz moto-doctorem, litry plaka, nie obchodzi mnie że rozpadnie się za miesiąc etc.)
Dlatego ja zawsze radzę kupować nie od pośredników, ale od właścicieli, którzy kupowali dla siebie. Owszem, tanio nie będzie ale i tak taniej niż kupić gruz a potem jeszcze w niego wkładać.- 4 2
-
2018-07-08 11:11
Klitka po lipnym remoncie z ukrytymi wadami(wilgoć, grzyb itd) kredyt na 35 lat. (3)
Wolę coś wynająć i mieszkać tam gdzie mi pasuje i odpowiada. Jestem wolna!
- 24 33
-
2018-07-09 12:24
Masz prawo, jeśli tak chcesz
tylko, że ceny wynajmu idą regularnie w górę.
Półtora roku temu mieszkanie we Wrzeszczu ~90m kw, za 400k.
Dziś już kosztuje 450, jeśli nie 500 (zrobiony remont). Opłaty 600zł (f. rem. i administracja) oraz około 500zł miesięcznie media. Póki co wynajmuję. Wynajem pokrywa ratę.
Za 20 lat będę miał bardzo duże mieszkanie kosztujące tysiąc złotych miesięcznie. Czyli niewiele więcej niż dziś wynajęcie jednoosobowego pokoju w takiej lokalizacji.
Nie mówiąc o tym, że ceny wynajmu tez idą w górę.
Jeśli kogoś stać to niech kupuje. I niech myśli o tym, jak najszybciej. Nie ma co czekać aż się będzie miało 40 lat, bo się nagle okaże, że już kredytu nikt nie da.- 7 1
-
2018-07-08 15:13
wolna to bedziesz jak oddasz klucze po 20 latach wynajmowania i z walizeczka sie przeniesiesz pod most po cie nie stac zeby wynajac ...
- 37 1
-
2018-07-08 12:58
Jak cie nie stać to wynajmujesz Jak kogoś stac to kupuje i sprzedaje kiedy chce i gdzie chce
- 16 5
-
2018-07-08 12:59
Tradycyjnie w komentarzach najwiecej opinii golodupców, ktorych stac jedynie na namiot po przecenie. (3)
Ale wypowiadaja sie o rynku, ktorego nie znaja nawet w 1%. Typowa ciemnota.
- 44 23
-
2018-07-09 11:53
bo ciebie tatuś sponsoruje nowobacka pało- mądralo (1)
- 0 6
-
2018-07-09 12:12
jego nawet na ten namiot po przecenie nie stac
- 0 3
-
2018-07-08 14:01
spadaj trollu
podbijający ilość komentarzy
- 7 5
-
2018-07-08 10:35
Inwestycje w nieruchomości nic nie dają dla kraju poza vatem. (3)
Szkoda że nie inwestują w przemysł:-(
- 27 11
-
2018-07-08 10:40
Inwazja słojów +Ukraińców spowodowała rekrodowy popyt. (1)
Do tego dochodzi fakt, że juz nie buduje się dla rodzin, tylko mieszkania kupuje warszawka pod "inwestycje" na które je naciągają deweloperzy korzystający na bańce.
- 14 6
-
2018-07-09 11:33
mityczna "warszafka" hahahaha
tak to plemie zamieszkujace inny Swiat rozniace sie od nas ))))) Z tekstow trolowni wynika, ze w calej Polsce wszystko kupuje Warszafka. W 3miescie nikt nie ma kasy ))))
Zreszta kto by to nie byl nie ma to zadnego znaczenia. Jesli nie potrafisz sie dostosowac do nowych warunkow ekonomicznych to Twoj problem.- 5 1
-
2018-07-08 13:02
bo materialy produkuja sie same, bo pracownicy pracuja za darmo, nie placa podatkow, nic pozniej nie kupuja
a producenci zywnosci nic dla nich nie musza produkowac. Fakt. Polska ma z tego tylko VAT )))) moze zdejmij gumke z czaszki bo za bardzo uciska Twoja glowke.
- 9 6
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.