Jak podarować mieszkanie?

Rozmowa z Witoldem Ogiegło, gdańskim notariuszem.

- Istnieje dość powszechne przekonanie, że podarowanie mieszkania na rzecz najbliższych członków rodziny np. dzieci nie podlega podatkowi od darowizny - czy to prawda?

- Przekonanie to jest rzeczywiście powszechne i choć bardzo uproszczone - w części prawdziwe. Ustawa o podatku od spadków i darowizn opiera się na generalnej zasadzie, że darowizny (spadki i inne wymienione w ustawie rodzaje nieodpłatnego nabycia rzeczy i praw majątkowych) podlegają opodatkowaniu tym podatkiem, według różnych stawek. Darowizna lokalu mieszkalnego mającego maksymalnie 110 m2 powierzchni podlega zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem w tzw. I grupie podatkowej, z zastrzeżeniem, że obdarowany spełnia wszystkie warunki wymienione w art. 16 Ustawy. Do pierwszej grupy podatkowej zalicza się małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (rodziców, dziadków, pradziadków), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

- Jakie wiec warunki trzeba spełniać, żeby nie płacić podatku?

Warunki są następujące:
1) obdarowany nie jest właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, do domu jednorodzinnego, nie jest najemcą lokalu lub budynku;
2) będzie zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat - po przyjęciu darowizny.

- Czy to prawda, że darowizny mieszkania można dokonać tylko raz?

- W ustawie nie ma przepisu zawierającego takie ograniczenie. Dlatego w praktyce ta sama osoba może w różnych okresach otrzymać od tego samego lub różnych darczyńców zaliczających się do pierwszej grupy podatkowej - mieszkania nie płacąc z tego tytułu podatku. Oczywiście jeżeli tylko spełnione są przesłanki, o które wymieniłem wcześniej. Biorąc pod uwagę stale zmniejszającą się liczbę dokonywanych darowizn uważam ten problem za prawie wyłącznie teoretyczny.

- Czy wyłączona jest możliwość nabycia przez Obdarowanego innego lokalu (drugie mieszkanie), już po otrzymaniu w darowiźnie lokalu ze zwolnieniem z podatku?

- W zasadzie nie. Ważne jest tylko to, że obdarowany mieszka w lokalu stanowiącym przedmiot darowizny.

- A co się dzieje w sytuacji kiedy nasz obdarowany chce zmienić mieszkanie, to znaczy np. sprzedać mieszkanie, które otrzymał w darowiźnie i nabyć inne mieszkanie lub po prostu zamienić swoje mieszkanie na inne?

- Rozumiem, że chodzi o sytuację, w której nie upłynął jeszcze wspomniany wcześniej 5-letni termin zamieszkiwania. Takich przypadków oczywiście nie brakuje. Ustawa zawiera rozwiązanie, zgodnie z którym nasz obdarowany może zbyć przedmiot darowizny przed upływem lat pięciu od zamieszkania. Oczywiście jeżeli zachodzi tzw. konieczność zmiany warunków mieszkaniowych, a nabycie innego lokalu lub uzyskanie pozwolenia na budowę nastąpi w ciągu 6 miesięcy od zbycia. Należy jednak pamiętać, że to organ podatkowy ma prawo ocenić, czy faktycznie istniała konieczność zmiany warunków mieszkaniowych. Może się zatem okazać, że zbycie mieszkania nabytego pierwotnie bez podatku rodzić będzie obowiązek zapłaty tegoż podatku. Na pocieszenie mogę dodać, że zapłata podatku od darowizny w sytuacji kiedy obdarowany pozbywa się mieszkania bez zamiaru nabywania innego wyłącza konieczność zapłaty podatku dochodowego, którego stawka jest wyższa.

- Skoro mówimy o wysokości podatku, jakie są stawki tego podatku?

- W pierwszej grupie podatkowej stawka podatku wynosi od 3 do 7% wartości przedmiotu darowizny, przy czym zachowano zasadę, że im wyższa wartość darowizny tym wyższa stawka. Od wartości przedmiotu darowizny odejmuje się kwoty wolne (raz na pięć lat) od podatku. Wysokość kwot wolnych od podatku też zależy od grupy podatkowej, w pierwszej grupie podatkowej, wynosi ona 9.637,-zł.

- Dosyć często klienci biur nieruchomości planują zakup mieszkania dla swoich dzieci, które nie osiągają jeszcze dochodów (np. studiują) pozwalających na taką inwestycję. Czy darując im pieniądze z przeznaczeniem na nabycie mieszkania do 110 m2 mogą także skorzystać ze zwolnienia z podatku?

- Niestety nie. Nie ma tu znaczenia powierzchnia mieszkania, które miałoby zostać nabyte. Rodzice mogą oczywiście darować pieniądze na nabycie mieszkania, jednak w części podlegać one będą opodatkowaniu. Zobrazuję to przykładem. Państwo Kowalscy zdecydowali się sfinansować nabycie dla swojej studiującej w córki mieszkania o wartości 120.000,-zł. Jako, że każdy z rodziców daruje połowę są to dwie darowizny. Jeśli będą to pierwsze darowizny na rzecz córki - przysługuje im prawo do odliczenia kwot wolnych od podatku wynoszących po 9637 zł od każdego z darczyńców. Ponadto, ponieważ pieniądze mają być przeznaczone na nabycie mieszkania (musi to wynikać z umowy darowizny), przysługuje prawo do odliczenia takich samych kwot po 9637zł. Opodatkowaniu podlegać będzie zatem kwota 81452 zł (120000 zł - 38548 zł), kwota podatku wyniesie 4.468,20 zł. Nie jest to mało, więc strony prawie zawsze decydują się na inny scenariusz. Na nabycia przez Państwa Kowalskich mieszkania w imieniu własnym, a następnie na jego darowiznę na rzecz córki, co jest znacznie tańsze.

- Regulowanie majątkowych spraw rodzinnych w drodze darowizny jest dość skomplikowane...

- Stosowanie w praktyce przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn może nastręczać problemów, uregulowania tej ustawy są dość złożone - zwracam uwagę, że w tej rozmowie poruszyliśmy właściwie tylko jeden temat i to bez szczegółowej jego analizy. Proponuję zatem konsultować te zagadnienia z notariuszami, którzy jako płatnicy podatku od darowizn, potrafią wskazać najlepsze rozwiązania, a przynajmniej rozwieją wątpliwości.

- Dziękuję za rozmowę.