Nie musi być duże, byle własne. Jak je zdobyć? Mieszkanie możemy kupić albo wynająć, niektórzy otrzymują je w spadku. Zawsze czeka nas jednak załatwianie wielu formalności.
Wynajmujemy mieszkanie Mamy dwa wyjścia: skorzystać z pośrednictwa agencji
nieruchomości lub szukać na własną rękę. Pośrednik kosztuje - opłata za jego usługi to z reguły miesięczny czynsz. Natomiast szukając wśród znajomych, oszczędzamy wprawdzie pieniądze, ale niekoniecznie czas.
Od czego zacząć Sprecyzujmy, jakiego mieszkania szukamy: czy zależy nam na dobrym punkcie, czy też wolimy tańsze mieszkanie, ale w gorszej okolicy.
Mieszkanie najlepiej oglądać w dzień, w dodatku powszedni. Tylko w świetle dziennym można dokładnie ocenić wygląd ścian, a kiedy wokół toczy się zwykłe życie - poziom hałasu, szczelność okien, sprawność instalacji i... sąsiedztwo.
Jeżeli zdecydowaliśmy się na pośrednictwo agencji, koniecznie ją sprawdźmy. Żądajmy referencji! Dowiedzmy się, czy ma licencję, czy jest członkiem Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
W ostatnich latach gazety są pełne doniesień o nieuczciwych pośrednikach, którzy pobierają opłaty, a w zamian dają nieaktualne adresy i telefony. Oszukanym klientom rzadko udaje się odzyskać stracone pieniądze. Agencja, która ma licencję i jest członkiem Stowarzyszenia, daje przynajmniej gwarancję, że będzie można dochodzić swoich roszczeń.
Przeczytajmy dokładnie umowę, którą dostaniemy w agencji. Na niektóre zapisy mamy prawo się nie godzić. Na przykład możemy dopisać w umowie, że zapłacimy dopiero z chwilą wynajęcia mieszkania. Nie płaćmy z góry. Ale jeżeli już tak się stało i agencja nie wywiązała się z umowy, złóżmy pisemną reklamację i zażądajmy zwrotu pieniędzy. Zawsze przysługuje nam prawo do rękojmi za źle wykonaną usługę!
Pamiętajmy o umowie Jeśli udało nam się znaleźć odpowiednie mieszkanie, podpiszmy umowę. Pamiętajmy, że to my jesteśmy najemcą, a wynajmujący to osoba, od której wynajmujemy mieszkanie.
Umowa powinna zawierać:
1. Adres mieszkania, powierzchnię, wyposażenie. W umowie trzeba opisać wszystkie usterki, np. cieknące krany, brudne ściany. To zabezpieczy obie strony przed ewentualnymi pretensjami.
UWAGA! Powierzchnia mieszkania musi się zgadzać z zapisaną w akcie własności. Gdy jest większa, możemy się godzić na płacenie tylko za określoną w dokumentach.
2. Rodzaj własności. Mieszkanie może wynajmować tylko osoba, która ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo jest właścicielem nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta.
3. Wysokość czynszu. To jeden z najważniejszych punktów umowy. Niezależnie od ustalonego czynszu wynajmujący może zażądać od nas kaucji w wysokości od jednej do trzech miesięcznych opłat. Z tych pieniędzy pokryje ewentualne szkody, które powstaną z naszej winy w czasie, gdy użytkujemy mieszkanie. Jeśli w czasie użytkowania mieszkania dostrzeżemy ukryte wady, możemy żądać obniżenia czynszu.
Uważajmy, żeby wynajmujący nie obciążyli nas cudzymi długami. Dlatego, przed podpisaniem umowy, sprawdźmy, czy właściciel mieszkania albo poprzedni lokator nie mają długów - czy regularnie płacili za prąd, gaz, ogrzewanie. Pamiętajmy też, że naszym obowiązkiem jest płacenie czynszu w określonym terminie.
Kupujemy mieszkanie W zależności od ilości posiadanych pieniędzy możemy zdecydować się na zakup nowego mieszkania w spółdzielni lub u dewelopera (rynek pierwotny). Tańsze o kilkanaście procent są dziś mieszkania używane (rynek wtórny).
Rynek pierwotny Najbezpieczniej zdecydować się na kupno już zbudowanego mieszkania. Jeśli nasze M ma dopiero powstać, sprawdźmy, czy deweloper lub spółdzielnia jest właścicielem terenu, na którym buduje. Żądajmy pokazania umowy kupna (lub wieczystej dzierżawy) działki.
UWAGA! Umowę z deweloperem powinniśmy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Gdy deweloper nie wyraża na to zgody, znaczy, że ma coś do ukrycia.
Budując ze spółdzielnią, nie da się negocjować treści umowy. Spółdzielnie mają gotowe wzory umów - my możemy tylko zaakceptować ich treść lub nie. Ostateczne rozliczenie kosztów budowy mieszkania spółdzielczego następuje dopiero po zamknięciu inwestycji. Jeżeli więc po zakończeniu budowy koszty mieszkania okażą się znacznie wyższe niż zapisane w umowie, trzeba będzie spółdzielni dopłacić.
Rynek wtórny Mieszkania możemy szukać sami lub z pomocą pośrednika (jego prowizja to zwykle około 3 proc. wartości nieruchomości).
UWAGA! Niezależnie od tego, czy korzystamy z usług pośrednika, czy szukamy sami, sprawdźmy, czy sprzedający nie daje nam w "prezencie" hipoteki obciążającej lokal. Jeśli pożyczył pieniądze pod zastaw mieszkania, to my będziemy spłacali jego dług! Polskie prawo określa bowiem, że wraz ze zmianą właściciela mieszkania zmienia się też "właściciel" hipoteki.
Własnościowe mieszkania spółdzielcze przeważnie nie mają ksiąg wieczystych. Od sprzedającego należy więc żądać zaświadczeń, że wszystkie opłaty są uregulowane (czynsz, rachunki za prąd, telefon, wodę i gaz). Oczywiście sprawdzamy to również wtedy, gdy kupujemy mieszkanie hipoteczne.
Postarajmy się też dowiedzieć, czy budynek, w którym kupujemy mieszkanie, nie ma ukrytych wad. Zdarza się np., że ktoś sprzedaje mieszkanie w budynku nadającym się - według inspektorów nadzoru - do rozbiórki.
Podpisujemy umowę Jeśli znajdziemy odpowiadające nam mieszkanie, zawrzyjmy notarialną umowę przedwstępną. Da ona pewność, że w ostatniej chwili druga strona nie wycofa się z transakcji. Umowa powinna zawierać wszystkie ustalenia: cenę mieszkania i terminy płatności. Dla bezpieczeństwa możemy zapłacić także zadatek lub zaliczkę.
Zadatek to kwota (zwykle 10 proc. wartości nieruchomości), którą kupujący nieruchomość płaci sprzedającemu. Według kodeksu cywilnego to coś między gwarancją a odszkodowaniem. Jeśli do zawarcia umowy właściwej nie dojdzie z winy sprzedającego, to kupujący może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, czyli tego, co wyłożył, plus odszkodowania.
Zaliczka tym różni się od zadatku, że jeśli sprzedający się wycofa, zwraca kupującemu tylko tę kwotę, którą od niego otrzymał.
Opłaty dodatkowe Do ceny mieszkania trzeba jeszcze doliczyć opłatę notarialną i podatki. Notariusze pobierają wynagrodzenie według stawek uzależnionych od wartości nieruchomości (tzw. taksa notarialna). Na przykład jeżeli kupujemy mieszkanie o wartości 100 tys. zł, notariusz może zażądać maksymalnie 1600 zł.
Kto płaci taksę notarialną? Sprzedający, kupujący albo obie strony - zależy to od tego, jak się strony umówią. Jeżeli zawieramy umowę przedwstępną, taksę płacimy w częściach. Przy jej podpisaniu - połowę stawki dla nieruchomości o określonej wartości, a przy sporządzaniu umowy właściwej przenoszącej ostatecznie własność mieszkania lub domu - drugą połowę.
Taksa notarialna to nie wszystko. Musimy jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnej - w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości (opłacamy go u notariusza). Według ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych do jego zapłacenia są zobowiązane po połowie obie strony. Jednak kupujący i sprzedający mogą ustalić inaczej. W praktyce strony najczęściej się umawiają, że zarówno koszty czynności notariusza, jak i opłatę skarbową uiszcza kupujący.
Sprzedający musi z kolei zapłacić fiskusowi podatek dochodowy od osób fizycznych - 10 proc. sumy, jaką uzyskał ze sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli jednak nieruchomość, którą sprzedaje, kupił, odziedziczył lub wybudował więcej niż pięć lat temu - jest zwolniony od podatku dochodowego.
Sprawdzamy księgę wieczystą Znajdziemy ją w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego dla terenu, na którym znajduje się mieszkanie. Nikomu nie musimy się tłumaczyć, dlaczego chcemy do niej zajrzeć.
Księga wieczysta jest jawna i dostępna dla wszystkich. Wystarczy, że podamy dokładny adres nieruchomości (ulicę, numer domu i lokalu). Sprawdzanie księgi nic nie kosztuje, wolno też robić z niej notatki i wypisy.
Informacje o "długach" ciążących na nieruchomości są wpisane w dziale czwartym. W dziale drugim znajdują się dane właściciela lokalu.
Mieszkanie w spadku Z otrzymaniem mieszkania w spadku wiąże się sporo formalności. Czeka nas sprawa w sądzie i wizyta w urzędzie skarbowym.
Najpierw sąd... Tu trzeba złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Jeżeli jesteśmy spadkobiercami na podstawie testamentu, dokument ten dołączamy do wniosku. W trakcie sprawy trzeba udowodnić naszą tożsamość - przedstawić odpowiednie dokumenty, np. akt urodzenia.
Gdy nie ma testamentu, obowiązuje dziedziczenie ustawowe. Sąd musi poznać dokumenty mówiące o liczbie osób, które mają prawo do spadku oraz o ich stopniu pokrewieństwa ze zmarłą osobą. Następnie dzieli spadek między wszystkich, którym się on należy. Podział zawsze jest ułamkowy, np. jedna druga lub jedna trzecia wartości spadku. Jeżeli jest kilku spadkobierców, każdy z nich dziedziczy część masy spadkowej, a więc również mieszkania. Aby mieszkanie przypadło w spadku jednemu ze spadkobierców, potrzebna jest kolejna wizyta w sądzie - trzeba przeprowadzić tzw. sprawę działu. Podczas niej spadkobiercy mogą podzielić się spadkiem, zrzekać się swojej części na rzecz innej osoby itp.
Po potwierdzeniu przez sąd otrzymania spadku musimy to zgłosić - w zależności od typu własności mieszkania - do hipoteki lub spółdzielni. W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego o zmianie właściciela trzeba poinformować spółdzielnię i wystąpić o przyjęcie w poczet jej członków.
... potem urząd skarbowy Fakt otrzymania spadku należy zgłosić do urzędu skarbowego, gdyż jesteśmy zobowiązani zapłacić podatek dochodowy. Nie płaci go tylko osoba, która nie ma innego mieszkania, a metraż otrzymanego w spadku nie przekracza 110 m2. Jeżeli mieszkanie jest większe, opodatkowana jest tylko wartość nadwyżki metrażu.
Nawet jeśli nie płacimy podatku, musimy wziąć zaświadczenie z urzędu skarbowego, że podatek jest zerowy. To ważne - takie zaświadczenie dokumentuje, że sprawę podatku mamy uregulowaną.
Filmy