Przy zakupie za pośrednictwem agencji nieruchomości używanego mieszkania wartego 300 tys. złotych koszty transakcji mogą wynieść nawet 20 tys. zł. Na rynku pierwotnym zakup jest sześciokrotnie tańszy.
nie podpisałem umowy przedwstępnej u notariusza
28%
nie skorzystałem/nie musiałem skorzystać z usług pośrednika
54%
udało mi się obniżyć maksymalną taksę notarialną
18%
Z szacunków Home Broker wynika, że przy zastosowaniu standardowych rozwiązań na rynku wtórnym koszty zakupu mieszkania wartego
300 tys. zł można oszacować na blisko
19,7 tys. zł (co stanowi
6,6 proc. założonej wartości nieruchomości), a na rynku pierwotnym jedynie
3,1 tys. zł (co stanowi
niewiele ponad 1 proc. wartości brutto nieruchomości).
Poza umówioną ze sprzedającym ceną nieruchomości i ewentualnymi kosztami remontu lub wykończenia domu czy mieszkania trzeba brać pod uwagę jeszcze podatek, taksę notarialną, zmiany w księgach wieczystych, prowizję pośrednika. To dodatkowe tysiące złotych, na które trzeba zabezpieczyć gotówkę...
- Nie mogłam spać cały tydzień, kiedy uświadomiłam sobie, że u notariusza będę musiała zapłacić jeszcze ponad dziesięć tysięcy podatku. A umowa przedwstępna już była podpisana... - opowiada pani Marta. -
Zapomniałam o tym, nie zostało to uwzględnione w kredycie...Pamiętaj: kiedy kupujesz mieszkanie lub dom -
cena to nie wszystko. Do niej dodać trzeba jeszcze:
- podatek od czynności cywilno - prawnych (tzw. PCC) - 2 proc. od kwoty transakcji (tylko nieruchomości z rynku wtórnego,
- taksę notarialną + VAT (patrz tabela),
- koszty założenia księgi wieczystej (w przypadku nowego mieszkania,
- wpis właściciela w księdze wieczystej,
- prowizję pośrednika (jeśli korzystamy z jego usług i jeśli kupujący płaci prowizję
Na kosztach okołotransakcyjnych można zaoszczędzić na kilka sposobów:
1. Można zrezygnować z formy notarialnej umowy przedwstępnej lub z wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej kupowanej nieruchomości . Oczywiście oznacza to mniejszą ochronę stron na wypadek problemów, więc zawsze bezpieczniej jest, jeśli umowa zostanie zawarta w takiej formie (od 29 kwietnia będzie to obowiązkowe w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera).
Podpisując umowę w formie aktu notarialnego trzeba podjąć decyzję o wpisaniu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. Czynność ta nie jest obligatoryjna, choć daje nabywcy większe bezpieczeństwo. Opłata za taką operację to 150 zł. Przy podpisaniu umowy końcowej za wykreślenie tego roszczenia pobrane zostanie dodatkowo 75 złotych. Co ciekawe, gdy sąd nie zdąży wpisać do księgi wieczystej roszczenia, przed otrzymaniem żądania jego wykreślenia, to zwróci nienależną część opłaty.
2. Można negocjować stawki taksy z notariuszem - zestawienie maksymalnych dozwolonych stawek znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Warto jednak pamiętać, że notariusz może dobrowolnie zgodzić się na ich obniżenie. Do wyliczonej taksy trzeba jeszcze dodać 23 proc. VAT. Trójmiejscy notariusze potwierdzają, że negocjowanie tych stawek jest możliwe, ale wiele zależy od tego ile pracy włożyć trzeba w przygotowanie aktu notarialnego, im jest on bardziej skomplikowany, tym notariusz będzie mniej elastyczny. Negocjować warto zwłaszcza kiedy wartość transakcji jest wysoka.
3. Warto zamówić optymalną liczbę odpisów z aktu notarialnego - jedna strona kosztuje 6 złotych, koszty będą tym wyższe im dłuższy jest akt. Kopie aktu wysłane muszą być do: urzędu skarbowego, sądu wieczysto-księgowego oraz gminy lub spółdzielni; dodatkowo do banku jeśli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu hipotecznego. Zwyczajowo strony transakcji otrzymują po jednym odpisie, choć nie jest to niezbędne. Ponieważ oryginał aktu jest przechowywany u notariusza, w każdej chwili można zamówić kolejny wypis.
4. Zakup nowego mieszkania od dewelopera wyklucza prowizję dla pośrednika. Mieszkania na rynku wtórnym można poszukiwać na własną rękę, dzięki czemu uniknąć można prowizji dla pośrednika, a jeśli jesteśmy zdecydowani skorzystać z jego pomocy (i pobiera on prowizję od kupującego) stawkę prowizji można negocjować.
-
Wysokość prowizji to tradycyjnie 3 procent plus VAT - twierdzi
Bartosz Turek, analityk z Home Broker. -
Należy jednak pamiętać, że opłata ta jest indywidualnie ustalana podczas podpisywania umowy, a uiszczana jedynie w wypadku sukcesu, czyli zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Jeśli decydujemy się na obsługę agencji nieruchomości w cenie usługi pośrednictwa powinno oczekiwać się pełnej opieki specjalisty na każdym etapie zakupu nieruchomości - od zbadania preferencji klienta i prezentacji wybranych ofert, poprzez szerokie wsparcie prawne, aż po sam protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Za te czynności pośrednik bierze odpowiedzialność, także finansową.
5. Przy zakupie mieszkania od dewelopera unikamy 2 proc. podatku od czynności cywilno - prawnych. Budżet państwa jest wtedy zasilany podatkiem VAT zawartym w cenie brutto nabywanego lokalu.
Na sprawy podatkowe uważać trzeba także kupując mieszkanie czy dom używane. Decydując się np. na zakup okazji trzeba uważać na "
wartość nieruchomości". Gdyby doszło do transakcji przy cenie znacznie niższej niż rynkowa, urząd skarbowy może wymierzyć nabywcy podatek od wartości rynkowej nieruchomości. Urzędy skarbowe wszczynają często postępowanie gdy cena transakcyjna odbiega o więcej niż 10 - 20 proc. od cen podobnych nieruchomości (urząd prowadzi własny rejestr transakcji). Gdy więc ktoś kupuje mieszkanie w złym stanie technicznym powinien przygotować jego dokumentację zdjęciową, która może stanowić dobry argument na wypadek kontroli urzędu skarbowego kwestionującego niską wartość nieruchomości. Warto też pamiętać, że podatek musi zostać opłacony już w momencie podpisywania aktu notarialnego.
Uwaga: jeśli zakup nieruchomości w całości lub częściowo finansowany jest z kredytu hipotecznego pamiętać trzeba jeszcze
o kosztach okołokredytowych. Część z nich ponieść trzeba jeszcze zanim pieniądze zostaną przelane.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy