W całym procesie zakupu lokalu z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, powinniśmy dbać o własne interesy. Nawet przy całym optymizmie i dobrej opinii o sprzedającym, trzeba zawsze pamiętać, że umowę podpisuje się na "złe czasy". O czym nie można zapomnieć, by w przyszłości nie narazić się na kłopoty?
kupowałem, wszystko było ok., nie widzę żadnego zagrożenia
17%
zakup jest zawsze bezpieczny, o ile się czyta podpisywane dokumenty
27%
nie wiem, nie znam się na tym
12%
zagrożenie jest, ale niezbyt duże
9%
u każdego dewelopera można znaleźć uchybienia
35%
Dzisiaj sytuacja nabywców nowych mieszkań jest o wiele lepsza niż jeszcze kilka lat temu.
W życie weszła bowiem tzw. ustawa deweloperska. Nadal jednak jej przepisy nie dotyczą wszystkich inwestycji na ryku. Kupujący przede wszystkim powinien zwrócić więc uwagę na to, czy nieruchomość, którą planuje kupić podlega Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Warto zaznaczyć, że ta ustawa wymaga od deweloperów wydawania
prospektów informacyjnych. Taki dokument ma określoną minimalną, niezbędną treść. Zarówno braki, jak i niewłaściwa forma prospektu czy załączników spowoduje, że kupujący mogą odstąpić od umowy. Innym powodem odstąpienia od umowy może się okazać niezgodność informacji zawartych w tym dokumencie ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
Kolejnym ważnym czynnikiem jest
wiarygodność działalności prowadzonej przez dewelopera. Powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko czas prowadzenia działalności, liczbę zrealizowanych inwestycji i opinie, ale także wysokość ewentualnego kapitału zakładowego, formę pokrycia kapitału zakładowego czy zaświadczenia o braku zaległości firmy w Urzędzie Skarbowym lub Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.
- Może się okazać, że deweloper nie posiada środków inwestycyjnych czy odpowiedniego zabezpieczenia na wykonanie zamierzenia budowlanego. Niewykluczone także, choć może się to wydawać wręcz absurdalne, że deweloper w dniu podpisania umowy nie posiada pozwolenia na budowę lub projektu architektoniczno-budowlanego - mówi radca prawny Kamila Pazur z Kancelarii Radcy Prawnego Paragraf.Czytaj także: odzyskanie zadatku od dewelopera jest możliwe W związku z takimi sytuacjami ustawodawca nałożył na deweloperów obowiązek zapewnienia kupującym
możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla
nieruchomości;
- kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (jeśli deweloper podlega wpisowi do tego rejestru) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej;
- projektem architektoniczno-budowlanym.
Z aktualnym stanem księgi wieczystej możemy zapoznać się, nie wychodząc z domu - za pośrednictwem podstrony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości
ekw.ms.gov.pl. Jest to bardzo istotne z perspektywy właściciela. Ewentualne obciążenia istniejące na nieruchomości, takie jak służebności czy hipoteki będą widniały w tym rejestrze.
- Jeżeli nieruchomość gruntowa, na której planuje się inwestycję jest obciążona hipoteką, to należy sprawdzić, czy wierzyciel hipoteczny wyraził zgodę na bezobciążeniowe odłączenie naszego mieszkania od nieruchomości obciążonej po jego wybudowaniu i przewłaszczeniu - stwierdza Kamila Pazur. Aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego uzyskamy samodzielnie na stronie
ems.ms.gov.pl/krs, a zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej znajdziemy dzięki stronie
prod.ceidg.gov.pl. Tam można też ustalić,
czy deweloper nie znajduje się w stanie upadłości lub likwidacji. Sprawozdania finansowe podmiotów gospodarczych zarejestrowanych w Krajowym Rejestrze Sądowym są ogólnodostępne w siedzibach sądów, które te podmioty rejestrują. Wgląd do projektu architektoniczno-budowlanego oraz pozwolenia na budowę uzyskamy w Powiatowym Urzędzie Nadzoru Budowlanego.
Czytaj także: porady w cyklu Zanim kupisz od dewelopera- Zwiększenie ochrony prawnej kupujących zawarte w ustawie z 16 września 2011 r. uregulowało obowiązki deweloperów w zakresie informowania nabywających o warunkach inwestycji, treści umowy, zwłaszcza w zakresie wysokości odsetek i kar umownych, ochronie prawnej środków przekazanych przez konsumenta na realizację inwestycji w razie upadłości dewelopera oraz obowiązkach dewelopera związanych z odbiorem lokalu i zgłaszaniem przez nabywców jego wad - ocenia radca prawny Sebastian Wicherkiewicz. Pomimo wniesionych przez ustawę ograniczeń zdarzały się i nadal
mogą zdarzać się przypadki, w których deweloperzy stosują szereg niedozwolonych działań. Jednym z przykładów niepoprawnego zachowania może być wydawanie prospektów informacyjnych o niezgodnej treści, zmiana prospektów lub ich załączników bez wcześniejszego poinformowania kupujących. Poza tym, czasami deweloperzy kształtują w umowach okresy odstąpienia w sposób niekorzystny dla nabywców bądź przedstawiają niewłaściwe dane, które mają na celu podniesienie wiarygodności danego przedsiębiorstwa.
Inną formą niestosownego zachowania deweloperów jest
wprowadzanie tak zwanych klauzul niedozwolonych. Duża część takich klauzul pochodzi jeszcze sprzed wejścia w życie przepisów ustawy. Dotyczą one w przeważającej części wysokości ceny, którą faktycznie ustalano dopiero po wybudowaniu nieruchomości, stosowania tzw. klauzul waloryzacyjnych, ograniczonych możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego oraz nadmiernego ograniczenia odpowiedzialności deweloperów za wady fizyczne i prawne.
- Chcąc się obronić przed nieuczciwymi zachowaniami należy w pierwszej kolejności, jeszcze przed zawarciem umowy, dokładnie zapoznać się z przepisami ustawy. Ich treść pozwala na wykrycie niesolidnego kontrahenta już na etapie analizy prospektu informacyjnego i treści projektu umowy deweloperskiej. Analiza ta powinna być szczegółowa i wnikliwa - zauważa Kamila Pazur.Przed podpisaniem umowy deweloperskiej można zapoznać się także z treścią
raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów "Konsument na rynku deweloperskim". W jego treści znajdziemy zestawienie klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich, dzięki czemu będziemy mogli porównać je z zapisami, które znajdują się w naszej umowie. Wiele cennych wskazówek odnajdziemy też w przygotowanym przez ten sam urząd
"Poradniku dla konsumentów zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej".
Należy pamiętać, że
umowa deweloperska nie przenosi na kupującego prawa własności nieruchomości. Deweloper na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się jedynie do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Do przeniesienia prawa własności konieczne jest zawarcie z deweloperem odrębnej umowy. Zarówno umowa deweloperska, jak i późniejsza umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy, jakie przysługuje mu w związku z zawarciem tej umowy.
Dowiedz się, czym przy zakupie nieruchomości różni się zaliczka od zadatku- Warto sprawdzić, czy wpis do księgi wieczystej został dokonany, bo ujawnienie w niej roszczenia chroni nabywcę na wypadek przeniesienia przez dewelopera własności lokalu lub nieruchomości na inną osobę. Wpis roszczenia do księgi wieczystej daje w takim wypadku nabywcy możliwość dochodzenia swoich praw przeciwko nowemu właścicielowi nieruchomości - mówi radca prawny Olga Zabieglik z Lighthouse. Warto zadbać o to, by
termin przeniesienia prawa własności w umowie deweloperskiej był określony precyzyjnie i jednoznacznie, tak aby wyeliminować ewentualne spory w zakresie interpretacji. W przypadku gdyby deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo odstąpić od tej umowy po uprzednim wyznaczeniu deweloperowi 120 dni na dokonanie tej czynności. W takim przypadku nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
- Inną możliwością jest złożenie w sądzie pozwu o zobowiązanie dewelopera do złożenia oświadczenie woli o przeniesieniu na rzecz nabywcy prawa własności lokalu. W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia wyrok sądu zastąpi tym oświadczenie dewelopera - dodaje Olga Zabieglik. Zgodnie z art. 28 ustawy wszelkie postanowienia umowy deweloperskiej oraz działania deweloperów niezgodne z przepisami są nieważne, a w ich miejsce wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ustawa przewiduje szereg sytuacji, w których kupującym przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Jej treść odnosi się w znacznej mierze do umowy deweloperskiej.
Uprawnienie do odstąpienia od umowy zostało ograniczone. Można z niego skorzystać bowiem w okresie 30 dni od dnia zawarcia umowy. Czytaj także: Nowe mieszkanie z wadą. Wykorzystać rękojmię czy reklamację? Prawo do odstąpienia od umowy nie jest jedynym uprawnieniem przysługującym kupującemu. Przepisy stanowią, że odbioru budynku dokonuje się w obecności nabywcy, co zostaje potwierdzone stosownym protokołem. W protokole można zawrzeć wszelkie zastrzeżenia dotyczące wadliwego wykonania mieszkania czy domu przez dewelopera. Brak takich uwag może posłużyć jako argument dewelopera w ewentualnym postępowaniu sądowym wytoczonym przeciwko niemu. Jeśli postanowienia umowy deweloperskiej budzą wątpliwości ze względu na możliwe zawarcie w nich klauzul niedozwolonych, sprawa powinna zostać skierowana do rozpoznania przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy