Najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza czy nie?

oprac. EBu

23 października 2016 (artykuł sprzed 7 lat)

Opinie (132)

Od tego w jakiej formule prowadzony jest przez nas najem krótkookresowy zależy czy rozliczać będziemy go w ramach działalności gospodarczej czy jako przychód ewidencjonowany.

Najem krótkoterminowy mieszkania, czyli wynajmowanie go turystom, to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. Jeśli nie ma on charakteru tzw. najmu okazjonalnego powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Czy odważyłbyś się wynajmować mieszkanie i nie płacić od tego podatku?

oczywiście, właśnie tak robię tak, ale tylko kiedy miałbym pewność, że nikt mnie nie wyda tak, zaoszczędziłbym, ale obawiałbym się konsekwencji nie wiem, nie mam nic na wynajem nie, kary są zbyt wysokie nie, bo to okradanie państwa

W serwisie Dom i Nieruchomości opublikowaliśmy informację na temat sposobu rozliczenia z fiskusem najmu mieszkania dla turystów, czyli tzw. najmu krótkoterminowego. Ponieważ nasi czytelnicy w opiniach wyrazili wątpliwość w stosunku do opinii, która wskazywała na możliwość prowadzenia takiego najmu bez prowadzenia działalności gospodarczej (czyli założenia firmy) o interpretację poprosiliśmy Izbę Skarbową w Gdańsku.

Czy najem apartamentu czy mieszkania prywatnego powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej?

Odpowiada Barbara Szalińska, rzecznik prasowy Izby Skarbowej w Gdańsku

Ustawa z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów jest określona w art. 10 ust. 1 pkt. 3 pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:
- zarobkowym celu działalności;
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły;
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek;
a ponadto wymaga by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a-c) ww. przepisu.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym odrębnego źródła przychodu jakim jest najem (a także: podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej), wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zakazu zaliczania przychodów z umów najmu zawieranych na krótkie okresy czasu, np. dzień, dwa, tydzień czy miesiąc do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzależniają bowiem kwalifikacji przychodów z najmu do określonego źródła przychodów wyłącznie od okresu na jaki umowy najmu są zawierane.

Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Jednocześnie, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności, to każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Podkreślić przy tym należy, że niedopuszczalna jest sytuacja, gdy przychód osiągany z najmu jest częściowo zaliczany do prowadzonej działalności, a częściowo do zysków z innego źródła.

Z opisanej sytuacji wynika, że właściciel wynajmuje mieszkanie przez część roku studentom, a przez okres wakacji innych chętnym - w ramach tzw. najmu krótkoterminowego.

Tymczasem najem krótkoterminowy ze swej istoty to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych (polegających chociażby na poszukiwaniu potencjalnych najemców i nadzorowaniu rotacji najemców przez cały okres letni), w przypadku którego trudno doszukiwać się "okazjonalnego" charakteru tzw. najmu prywatnego. Najem krótkoterminowy spełnia zatem kryteria wynikające z definicji działalności gospodarczej. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych (np. w wyroku WSA z 16 października 2013r., sygn. akt I SA/Sz 331/13).

Dlatego też przychody uzyskiwane przez właściciela mieszkania przez cały rok (zarówno w okresie roku akademickiego, jak i w okresie wakacyjnym) należy zaliczyć do przychodów uzyskiwanych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku podatnik, który wybrał jako formę opodatkowania ryczałt ewidencjonowany (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.) będzie opłacać podatek wysokości 17 procent. Jeżeli podatnik nie dokonał takiego wyboru będzie płacił podatek za zasadach ogólnych (według skali podatkowej: 18 i 32 proc.).

Indywidualne interpretacje podatkowe
Nie jesteś pewny jak rozliczać się z fiskusem? Potrzebujesz pewnej odpowiedzi na nurtujące cię pytanie z zakresu podatków? Biura Krajowej Informacji Podatkowej w imieniu Ministra Finansów wydają interpretacje indywidualne.

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej może złożyć każdy zainteresowany: podatnik, płatnik lub inny podmiot, w tym także osoby niemające miejsca zamieszkania lub siedziby na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wydanie interpretacji indywidualnej kosztuje 40 zł i oczekuje się na nią maksymalnie trzy miesiące. Dla obszaru Trójmiasta interpretacje wydaje Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń. Wniosek można pobrać tutaj.

oprac. EBu

Miejsca

Izba Administracji Skarbowej w Gdańsku Gdańsk, Długa 75/76

Opinie (132) 1 zablokowana

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-23 22:15

domiar będzie

niestety ale domiar będzie...skądś trzeba wziąć na to 500 +

aga
7 lat
- 2 0
Twoja opinia

Zmień treść

niestety ale domiar będzie...skądś trzeba wziąć na to 500 +
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-23 22:44

pytam się gdzie jest KOD - przepisy powinny być pisane tak, aby były proste, zrozumiałe i nie budziły żadnych wątpliwości,

a u nas niestety króluje jedno wielkie "interpretowanie" każdy na swoją modłę,
a jak już poprosisz urząd o wyjaśnienia to wychodzisz głupszy niż przedtem ;)

7 lat
- 3 1
Twoja opinia

Zmień treść

a u nas niestety króluje jedno wielkie "interpretowanie" każdy na swoją modłę, a jak już poprosisz urząd o wyjaśnienia to wychodzisz głupszy niż przedtem ;)
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 00:04

Ludzie przecież, żeby mieć dg. na najem, trzeba mieć lokal usługowy, a mieszkanie czy pokoje nie spełniają tych warunków

US zapomina o wymogach Prawa Budowlanego ? Prawo Budowlane wskazuje samowole w przypadku zmiany przeznaczenia użytkowania, więc jeśli zgadzacie się na założenie działalności pod najem pokoi w swoim domu to was PINB złapie na samowoli... w naszym kraju jeden przepis podważa drugi więc odnalezienie się w świecie absurdów nie jest łatwe:( Prawo Budowlane wyraźnie wskazuje jakie wymogi ma spełniać lokal usługowy, wiec mieszkanie czy pokoje prywatne można tylko i wyłącznie zakwalifikować opodatkowaniu 8,5 %

7 lat
- 6 1
Twoja opinia

Zmień treść

US zapomina o wymogach Prawa Budowlanego ? Prawo Budowlane wskazuje samowole w przypadku zmiany przeznaczenia użytkowania, więc jeśli zgadzacie się na założenie działalności pod najem pokoi w swoim domu to was PINB złapie na samowoli... w naszym kraju jeden przepis podważa drugi więc odnalezienie się w świecie absurdów nie jest łatwe:( Prawo Budowlane wyraźnie wskazuje jakie wymogi ma spełniać lokal usługowy, wiec mieszkanie czy pokoje prywatne można tylko i wyłącznie zakwalifikować opodatkowaniu 8,5 %
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 02:13

Dużo bełkotu i pseudomowy (1)

Na końcu oczywista bzdura, nie może być mowy o działalności gospodarczej bo jest to osobna kategoria właśnie się nazywa wynajem i stawka ryczałtowa nie jest 17 ale w przypadku najmu prywatnego mamy do wyboru ryczałt (8,5% od przychodu). Trójmiasto.Pl wprowadza ludzi w błąd!

7 lat
- 9 3
Twoja opinia

Zmień treść

Na końcu oczywista bzdura, nie może być mowy o działalności gospodarczej bo jest to osobna kategoria właśnie się nazywa wynajem i stawka ryczałtowa nie jest 17 ale w przypadku najmu prywatnego mamy do wyboru ryczałt (8,5% od przychodu). Trójmiasto.Pl wprowadza ludzi w błąd!
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-10-24 08:02
  
  W artykule mowa o najmie krótkoterminowym, a taki pomimo, że prywatny jest traktowany przez US jako działalność stąd ryczałt 17%. Oczywiście jest to tylko interpretacja bo z przepisów to wprost nie wynika , tak więc jak ktoś chce to może sprawę skierować do sądu, ale jak posprawdzacie na necie orzeczenia w tym temacie to zobaczycie, że są one na korzyść US.
  
  7 lat
  - 1 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  W artykule mowa o najmie krótkoterminowym, a taki pomimo, że prywatny jest traktowany przez US jako działalność stąd ryczałt 17%. Oczywiście jest to tylko interpretacja bo z przepisów to wprost nie wynika , tak więc jak ktoś chce to może sprawę skierować do sądu, ale jak posprawdzacie na necie orzeczenia w tym temacie to zobaczycie, że są one na korzyść US.
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 08:18

Artykuł miesza kwestię opodatkowania najmu krótkoterminowego z rejestracją działalności gospodarczej

... a to są dwie różne kwestie. Przy najmie krótkoterminowym nie trzeba rejestrować działalności, aczkolwiek taki najem jest traktowany przez US jako działalność gospodarcza w kwestii opodatkowania. Ale działalność gospodarcza - najem krótkoterminowy to nie to samo co prowadzenie zarejestrowanej działalności gospodarczej

Inwestor
7 lat
- 8 0
Twoja opinia

Zmień treść

... a to są dwie różne kwestie. Przy najmie krótkoterminowym nie trzeba rejestrować działalności, aczkolwiek taki najem jest traktowany przez US jako działalność gospodarcza w kwestii opodatkowania. Ale działalność gospodarcza - najem krótkoterminowy to nie to samo co prowadzenie zarejestrowanej działalności gospodarczej
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 08:42

jeden bełkot

7 lat
- 5 1
Twoja opinia

Zmień treść

Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 09:05

Jesli ktos nie potrafi wytłumaczyc bo nie wie o co chodzi

to cytuje milion przepisów. Urzednik potrafi jedynie ctrlC ctrlV

7 lat
- 7 0
Twoja opinia

Zmień treść

to cytuje milion przepisów. Urzednik potrafi jedynie ctrlC ctrlV
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 11:23

Nadal nie zrozumiałam (3)

Czy podatek 8,5% od kwoty wynajmu długoterminowego mieszkania (jeden wynajmujący: najpierw umowa na 3 lata, potem przedłużenie o kolejne 2) jest ok? Czy muszę mieć zarejstrowaną DG, czy nie? A jeśli tak to co z podatkiem od nieruchomości i gruntu?

Sonja
7 lat
- 2 0
Twoja opinia

Zmień treść

Czy podatek 8,5% od kwoty wynajmu długoterminowego mieszkania (jeden wynajmujący: najpierw umowa na 3 lata, potem przedłużenie o kolejne 2) jest ok? Czy muszę mieć zarejstrowaną DG, czy nie? A jeśli tak to co z podatkiem od nieruchomości i gruntu?
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-10-24 13:06
  
  I jeszcze jedno: (1)
  
  Jeśli miałabym zarejestrować DG po to, aby wynajmować prywatne mieszkanie na cele mieszkaniowe, nie związane z prowadzeniem działalności, to błagam niech mi ktoś określi jaką kwotę musiałabym uzyskać za wynajem, aby to pokrywało wszystkie koszta związane z DG i jeszcze przynosiło dochód?
  
  Sonja
  7 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Jeśli miałabym zarejestrować DG po to, aby wynajmować prywatne mieszkanie na cele mieszkaniowe, nie związane z prowadzeniem działalności, to błagam niech mi ktoś określi jaką kwotę musiałabym uzyskać za wynajem, aby to pokrywało wszystkie koszta związane z DG i jeszcze przynosiło dochód?
  Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2016-10-24 19:25
    
    Ależ...
    
    Osiąga Pan- czynsz latem w Sopocie? Za dobe?... wYSTARCZY pANU., HAHAHA
    
    LUTEK
    7 lat
    
    0 0
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    Osiąga Pan- czynsz latem w Sopocie? Za dobe?... wYSTARCZY pANU., HAHAHA
    Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-10-27 21:47
  
  8,5%
  
  Placi pan 8,5% ale niestety nic się nie odlicza,żadnych napraw podatku itp.
  
  emerytka
  7 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Placi pan 8,5% ale niestety nic się nie odlicza,żadnych napraw podatku itp.
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 11:50

urzędnik uważa, że jeśli więcej pracujesz (nie koniecznie więcej zarabiając) to musisz płacić większy podatek

wg urzędniczki najem krótkoterminowy "to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych (polegających chociażby na poszukiwaniu potencjalnych najemców i nadzorowaniu rotacji najemców przez cały okres letni)", czyli jest więcej pracy niż przy najmie długoterminowym i ten fakt uzasadnia przywalenie ryczałtu 17% a nie 8,5%, a wielkość przychodu nie ma tu żadnego znaczenia.
Tok rozumowania urzędnika powala.

rozbrojony urzędniczą logiką
7 lat
- 3 0
Twoja opinia

Zmień treść

wg urzędniczki najem krótkoterminowy "to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych (polegających chociażby na poszukiwaniu potencjalnych najemców i nadzorowaniu rotacji najemców przez cały okres letni)", czyli jest więcej pracy niż przy najmie długoterminowym i ten fakt uzasadnia przywalenie ryczałtu 17% a nie 8,5%, a wielkość przychodu nie ma tu żadnego znaczenia. Tok rozumowania urzędnika powala.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-10-24 13:44

(1)

Ja za ścianą, a nawet ścianami, bo dwóch moich sąsiadów wynajmuje mieszkania, i właśnie burakom i to pasternym. Nie wiem czy jest jakaś prawidłowość, ale wynajmujący pochodzą z pod Kwidzyna, a ich zachowanie jest mniej więcej takie, jak szympansów w zoo podczas karmienia. Szczerze to mi wisi kto mieszka za ścianą, ale niech ten ktoś, zachowuje się normalnie, a nie jak bydło. Tyle.

K6
7 lat
- 1 1
Twoja opinia

Zmień treść

Ja za ścianą, a nawet ścianami, bo dwóch moich sąsiadów wynajmuje mieszkania, i właśnie burakom i to pasternym. Nie wiem czy jest jakaś prawidłowość, ale wynajmujący pochodzą z pod Kwidzyna, a ich zachowanie jest mniej więcej takie, jak szympansów w zoo podczas karmienia. Szczerze to mi wisi kto mieszka za ścianą, ale niech ten ktoś, zachowuje się normalnie, a nie jak bydło. Tyle.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-10-24 13:49
  
  Ciesz się, że nie są ze Zgierza
  
  tam to mieszkają ciekawe ludy
  
  7 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  tam to mieszkają ciekawe ludy
  Regulamin dodawania opinii