Wiadomości

stat

Oprocentowanie, marża, prowizja... Z czego składa się kredyt hipoteczny?

Podpisanie umowy kredytowej to chwila, która kończy trudny czas wybierania najkorzystniejszej oferty. Warto się w to odrobinę zaangażować, by przez kolejne lata widzieć, za co się płaci.
Podpisanie umowy kredytowej to chwila, która kończy trudny czas wybierania najkorzystniejszej oferty. Warto się w to odrobinę zaangażować, by przez kolejne lata widzieć, za co się płaci. fot. fotolia/BillionPhotos.com

Przy zaciąganiu kredytu zwykle korzystamy z pomocy doradcy. Mimo to warto rozumieć jakie składowe będą zawarte w każdej racie, bo to my - a nie doradca - będziemy przez co najmniej kilkanaście lat je spłacać. Opierając się na choćby podstawowej wiedzy, będziemy mogli bardziej świadomie porównać propozycje banków.



Co głównie brałeś pod uwagę wybierając kredyt hipoteczny?

oprocentowanie

10%

marżę

9%

rzeczywistą roczną stopę oprocentowania

13%

konieczność korzystania z produktów dodatkowych

3%

różne czynniki

23%

nie znam się na tym, zdałem się na doradcę

13%

nie brałem kredytu hipotecznego do tej pory

29%
Banki w Polsce udzielają w tej chwili głównie kredytów w złotych. W związku z tym zagadnienia związane ze składowymi raty wydają się być mniej skomplikowane.

- Obecnie ponad 15 banków udziela kredytów mieszkaniowych, jest więc w czym wybierać. Zauważyłem, że większość klientów intuicyjnie skupia uwagę głównie na oprocentowaniu kredytu. Jest to prawidłowe podejście, natomiast najważniejsze jest znalezienie w ofertach kredytów mieszkaniowych balansu pomiędzy wysokością oprocentowania nominalnego kredytu a dodatkowymi produktami, które są oferowane wraz z zaciąganym kredytem oraz kosztem początkowym jego uruchomienia - mówi Daniel Banaś, starszy specjalista ds. kredytów hipotecznych z Tyszkiewicz Nieruchomości.
SPRAWDŹ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ I WYSOKOŚĆ RATY W NASZYM KALKULATORZE KREDYTOWYM

Oprocentowanie składa się z dwóch elementów



Oprocentowanie kredytu tworzy odsetki, które są głównym kosztem pożyczonego kapitału. Oprocentowanie jakie widzimy w ofercie banku składa się zawsze z dwóch części:

  • marży banku, która jest stała podczas okresu kredytowania i w ustalonej wysokości zostanie wpisana do umowy kredytowej;

  • stopy referencyjnej, która jest zmienna (zazwyczaj co trzy miesiące) i regulowana jest pośrednio przez mechanizm rynkowy, a bezpośrednio przez Radę Polityki Pieniężnej.

- Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składa się z marży banku oraz stopy procentowej czyli WIBOR-u. Obecnie WIBOR 3M (trzymiesięczny - red.) notowany jest na poziomie 1,73 proc. WIBOR jest elementem zmiennym oprocentowania natomiast marża banku jest w większości ofert bankowych stała przez cały okres kredytowania. Marże banków oferowane przez banki dla kredytów w złotych wynoszą obecnie w zależności od różnych czynników od około 1,1 do 3 proc. Marża banku jest składową oprocentowania, na której zarabia bank kredytujący - tłumaczy Daniel Banaś.
Czytaj także: co się stanie jeśli wzrosną stopy procentowe?

Od wysokości marży zależy w znacznym stopniu wysokość oprocentowania nominalnego (marża plus stopa referencyjna) kredytu, a w konsekwencji także wysokość comiesięcznej raty kredytu.

- W przeciwieństwie do stopy referencyjnej, marża ma charakter stały i nie ulega zmianie, pod warunkiem terminowej spłaty kredytu oraz spełnianiu przez klientów warunków ewentualnej promocji. Warto zaznaczyć, że na wysokość ustalonej z bankiem marży ma wpływ wiele czynników, takich jak między innymi: wysokość wkładu własnego, dodatkowe produkty, a niejednokrotnie również wysokość zarobków oraz historia kredytowa wnioskodawcy - dodaje Sebastian Murglin, ekspert finansowy.

Zabawa w dopasowanie parametrów



- Oprócz wyboru oferty banku z jak najniższą marżą, ważny jest również wybór właściwego okresu kredytowania, sposobu spłaty kredytu w ratach równych lub też malejących oraz wyboru dopasowanej do swoich potrzeb oferty ubezpieczenia na życie kredytobiorcy lub zaniechanie wyboru dodatkowych produktów - dodaje Daniel Banaś.
Tak zwane koszty okołokredytowe mogą nas przyprawić o zawrót głowy, warto im się dokładnie przyjrzeć. Dzielą się one na koszty bezpośrednio związane z kredytem oraz pozabankowe, czyli związane z zakupem nieruchomości, ale już nie z samym kredytem na ten cel.

- Do opłat kredytowych zaliczamy prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowiące koszt w przypadku niewystarczającego wkładu własnego oraz ubezpieczenie pomostowe, które podwyższa marżę i występuje do momentu ustanowienia hipoteki przez sąd. Do kosztów pozabankowych wliczamy ubezpieczenia, koszt ustanowienia hipoteki, podatek od czynności cywilno-prawnych w przypadku zakupu mieszkania używanego oraz opłaty notarialne - dodaje Sebastian Murglin.
Czytaj także: Myślisz o mieszkaniu na kredyt? Przygotuj się

RRSO jako parametr wskazujący najlepszą ofertę?



RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania określa całkowity koszt kredytu. Zawiera nie tylko odsetki, ale także prowizje i inne opłaty związane z kredytem w całym okresie kredytowania. W umowach kredytu hipotecznego, RRSO zawiera opłaty, z których kredytobiorca może skorzystać, ale nie musi. Wliczone w roczną rzeczywistą stopę oprocentowania koszty często nie są obligatoryjne.

- W praktyce, każdy z banków przy kredycie hipotecznym wymaga innego rodzaju produktów dodatkowych, które w określonych przypadkach mogą być bezpłatne. Prowadzi to nierzadko do tego, że bank w którym realnie zapłacimy mniej wszystkich kosztów, będzie miał wyższe RRSO - mówi Piotr Witecki z firmy Finansowy Piotr.
Czytaj także: Sytuacja rodzinna a kredyt? Kiedy jest najlepszy czas na złożenie wniosku?

RRSO jest podawana w każdej umowie kredytowej, a od lipca bieżącego roku także w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego. Ten współczynnik powinien pomóc klientowi podjąć decyzję o  wyborze konkretnej oferty. Warto spojrzeć na różnicę pomiędzy RRSO a oprocentowaniem - im będzie większa, tym więcej dodatkowych kosztów, poza oprocentowaniem, bank ukrył w naszej umowie kredytowej.

Czym kierować się przy wyborze kredytu?



- Po określeniu swoich preferencji, wnioskodawca powinien zweryfikować wysokość marży oraz wszelkich kosztów okołokredytowych. W szczególności warto przyjrzeć się wysokości prowizji bankowej oraz innym, często obligatoryjnym produktom dodatkowym, takim jak ubezpieczenia oraz limity zadłużenia w postaci karty kredytowej bądź debetu w koncie. Poza ofertą danego banku dobrze przyjrzeć się panującym w nim procedurom posprzedażowym, które mają znaczący wpływ na jakość dalszej współpracy - dodaje Sebastian Murglin.
Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego często jest związany z naszą indywidualną sytuacją życiową. Jeśli chcemy dopasować najlepszą ofertę powinniśmy skrupulatnie przeanalizować nasze aktualne potrzeby, możliwości finansowe oraz plany związane z dalszą spłatą zobowiązania.

- Najdroższym czynnikiem kształtującym cenę kredytu jest jego marża. Ten parametr określa poziom przychodu banku z kredytu w stosunku do pożyczonej kwoty i jest różnicą pomiędzy oprocentowaniem, a stopą bazową banku. Im jest wyższy, tym więcej zapłacimy odsetek w trakcie trwania umowy kredytowej. Jeśli szukamy najtańszego kredytu, najczęściej powinniśmy skupić się na tym parametrze - zauważa Piotr Witecki.
Nie oznacza to oczywiście, że każdorazowo bank z najniższym oprocentowaniem będzie dla nas najkorzystniejszy.

- Jeśli decydujemy się na kredyt o krótszym terminie spłaty lub wiemy, że w niedługim czasie po zaciągnięciu kredytu będziemy chcieli częściowo go spłacić, musimy uwzględnić także w wyliczeniach wszelkie opłaty dodatkowe, takie jak: prowizje przygotowawcze oraz rekompensacyjne z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, a także ubezpieczenia. Nie zawsze w takim scenariuszu bank z najniższą marżą wyjdzie najtaniej - podkreśla Piotr Witecki.
Przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wnioskodawcy powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki cenowe oraz warunki związane z dalszą obsługą kredytu.

- Jeśli oprocentowanie kredytu wydaje się być niskie, a mimo to rata zobowiązania przewyższa oczekiwaną skalę, należy zweryfikować czy do zobowiązania nie zostały doliczone inne koszty w postaci kredytowanej prowizji lub koszty związane z ubezpieczeniami. Na wyższą kwotę raty ma wpływ również ubezpieczenie pomostowe - tłumaczy Sebastian Murglin.
Warunki dotyczące dalszej obsługi kredytu mogą narazić nas na podwyższenie marży lub kary umowne. Powinniśmy także pamiętać, że banki zazwyczaj mają zróżnicowane metody oceny zdolności kredytowej, a odpowiednie dopasowanie oferty pozwoli uniknąć stresu związanego z ryzykiem nieprzyznania kredytu.

- Warto również sprawdzić opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, gdyż w przyszłości może się okazać, że inne banki będą proponować bardzo atrakcyjne warunki refinansowania kredytu i warto będzie rozważyć przejście do innego banku - podkreśla Sebastian Murglin.

Dodaj zdjęcie do artykułu

Opinie (60)

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

Klikając "wyślij", akceptujesz regulamin dodawania opinii.
zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.