Przeniesienie własności nieruchomości

Klienci korzystający przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości z pomocy biur nieruchomości niejednokrotnie zadają pytania dotyczące podatku od sprzedaży lub kupna mieszkania. Często posiadają wyrywkowe informacje, daleko odbiegające od stanu prawnego, wynikającego wprost z obowiązujących w tym zakresie przepisów.

W tym miejscu postaramy się odpowiedzieć na pytanie: Jaki jest podatek od sprzedaży lub kupna mieszkania?

Podatek od umowy

Z art. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (z. U. nr 86, poz. 959 z pózn. zm.) wynika, że podatkowi temu podlegają m. in. umowy sprzedaży. Oznacza to, że od umowy sprzedaży domu, mieszkania należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych, stanowi on 2% wartości nieruchomości.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w tym przypadku sporządzenia i podpisania aktu notarialnego. Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na stronach czynności cywilnoprawnej, ale w praktyce wskazywana jest jedna strona zobowiązana do zapłaty podatku, najczęściej jest nią k u p u j ą c y. Jeśli chodzi o wysokość należnego podatku, precyzują to przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku umowy sprzedaży jest to wartość rynkowa domu lub mieszkania, zaś w przypadku zamiany mieszkania, podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali.

W tym miejscu nasuwa się pytanie: jak ustalić wartość rynkową nieruchomości? Zgodnie z art. 6 ust. 2 powyżej przywołanej ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności. Podatek od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego jest pobierany przez notariusza. Notariusze, jako płatnicy podatku, są zobowiązani do przekazywania organowi podatkowemu właściwemu ze względu na siedzibę płatnika odpisów sporządzonych aktów prawnych.

Nabywając mieszkanie na rynku pierwotnym (od developera) nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych, co wynika z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy którego nie podlegają podatkowi: czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku.

Przychód ze sprzedaży

Zgodnie z art. 10. ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. nr 14, poz. 176) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, wówczas podatnik sprzedając mieszkanie lub dom i uzyskując przychód musi zapłacić podatek.

Podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości określony został w formie ryczałtu i wynosi 10% uzyskanego przychodu (rt. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychodu tego nie łączy się z dochodami z innych źródeł, np. ze stosunku pracy. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży (a rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika). Podatnik jest zwolniony z tego obowiązku, jeżeli w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a wyżej przywołanej ustawy) - m. in. na zakup nowego mieszkania. W oświadczeniu takim podatnik powinien wskazać, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na własne potrzeby mieszkaniowe (np. nabycie mieszkania lub domu). Należy pamiętać, że ze zwolnienia korzysta przychód tylko w tej wysokości, jaka zostanie przeznaczona na własne potrzeby mieszkaniowe. A więc jeżeli podatnik uzyska ze sprzedaży mieszkania przychód w wysokości 250 tys. zł i kupi następnie mieszkanie za 200 tys. zł, podatek będzie musiał zapłacić, ale tylko od 50 tys. zł.

Wzór oświadczenia

data.........................

Zgodnie z art. 28 ust 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oświadczam, że przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2001 roku w wysokości 250 tys. zł. w całości przeznaczę na własne potrzeby mieszkaniowe (zakup własnego mieszkania).
Podpis.......................

Pamiętajmy także o tym, aby określać wartość rynkową mieszkania zgodnie z prawdą. Jeżeli okaże się, że wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej (mieszkania, domu) zdaniem organu podatkowego nie odpowiada wartości rynkowej, organ podatkowy wezwie strony do podwyższenia wartości w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jeżeli strony nie dopełnią tego obowiązku, organ podatkowy dokonuje oceny wartości nieruchomości wg opinii biegłego. Jeżeli wartość określona przez biegłego przekroczy o 33% wartość podaną przez strony czynności cywilnoprawnej, koszty opinii biegłego solidarnie ponoszą strony czynności.