- 1 "Lex deweloper" pomoże na Przymorzu? (157 opinii)
- 2 Flipper dał się oszukać i stracił 15 tys. zł (459 opinii)
- 3 Czy zamiast ogródków będą mieszkania? (268 opinii)
- 4 Tulipanowe pole już otwarte (105 opinii)
- 5 Mieszkają na stałe, ale się nie zameldują (110 opinii)
- 6 Gedania, Danziger Hof - problemy do rozwiązania (288 opinii)
Pytanie do prawnika. Gdy członek wspólnoty nie płaci za mieszkanie
Zgodnie z prawem wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkiem, a nie przywilejem jej członka. Dlatego wspólnota ma prawo egzekwować wnoszenie tych opłat. Jeśli nie pomogą inne środki, wspólnota może nawet pozbawić członka wspólnoty prawa do lokalu, czyli doprowadzić do sprzedaży jego mieszkania.
Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Obowiązki dla każdego członka wspólnoty mieszkaniowej zostały przewidziane w art. 13 Ustawy o własności lokali. Podstawę dla nich stanowi fakt bycia właścicielem nieruchomości lokalowej, ale także bycia współwłaścicielem (współużytkownikiem wieczystym) nieruchomości wspólnej i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do obowiązków tych należy m.in. utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej w należytym stanie, poprzez wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.
Dopóki wszyscy lokatorzy wywiązują się z tego obowiązku i dokonują płatności w terminie, wspólnota ma środki na realizację swoich zadań bez przeszkód. Jeśli natomiast któryś z członków wspólnoty przestaje płacić, wspólnota nie może należycie funkcjonować, traci płynność finansową, co może powodować różnego rodzaju problemy, np. brak możliwości terminowego regulowania opłat lub wykonania zaplanowanych remontów - jak ma to miejsce w opisanym przez czytelniczkę przypadku.
W pierwszej kolejności w związku z istniejącymi zaległościami, wspólnota powinna rozważyć wystąpienie przeciwko takiemu członkowi na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym. Cechą charakterystyczną tego postępowania jest to, że sąd bez uprzedniego rozpatrzenia stanowiska pozwanego oraz wyznaczania rozprawy, na posiedzeniu niejawnym wydaje nakaz, w którym zobowiązuje pozwanego do zapłaty dochodzonej pozwem należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia nakazu lub do wniesienia w tym terminie sprzeciwu. Dopiero w razie jego wniesienia sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu zwyczajnym tj. z wyznaczeniem rozprawy. Po uprawomocnieniu się nakazu lub wyroku zasądzającego (w przypadku skierowania przez pozwanego sprzeciwu) wspólnota może na jego podstawie egzekwować należność od dłużnika.
Jeśli jednak nawet po jego uprawomocnieniu dłużnik nie uiszcza zaległości wobec wspólnoty, należy skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. Jeśli egzekucja okaże się skuteczna, komornik część dochodów dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we wspólnocie aż do momentu spłaty całego zadłużenia.
Sytuacja staje się jednak bardziej skomplikowana w momencie, gdy egzekucja wobec zadłużonego członka wspólnoty z różnych względów nie jest skuteczna (np. w przypadku braku stałych dochodów).
W takim wypadku można zastosować znacznie dalej idące uprawnienie. Wspólnota mieszkaniowa na wypadek stałego uchylania się przez jednego z członków wspólnoty od swoich obowiązków może żądać pozbawienia go prawa własności lokalu. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W wyroku zapadłym 13 lutego 2014 roku (sygn. akt: V CSK 170/13), Sąd Najwyższy przyjął, że już nawet niewielkie zadłużenie lokatora, także jeżeli wysokość zadłużenia stanowiła stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości, może być powodem sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.
Należy jednak podkreślić, że przymusowa sprzedaż lokalu powinna stanowić środek stosowany przez wspólnoty mieszkaniowe w sytuacjach wyjątkowych, jako ostateczna alternatywa dla innych przewidzianych prawem środków (w szczególności powództwa o zapłatę), jeśli okażą się nieskuteczne. Powództwo o upoważnienie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji musi zawsze poprzedzać uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, na co wskazuje art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy. Decyzja wspólnoty mieszkaniowej o wdrożeniu mechanizmu określonego w art. 16 ustawy może podlegać następnie kontroli sądowej. Kontrola ta ma miejsce w drodze potencjalnego powództwa członka wspólnoty o uchylenie uchwały, o którym mowa w art. 25 ustawy, a każdorazowo w procesie wszczętym na skutek żądania wspólnoty co do licytacyjnej sprzedaży lokalu. Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo wspólnoty umożliwia wspólnocie wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości.
Uprawnienie to budzi nieraz wątpliwości co do jego konstytucyjności. Jego zgodność z przepisami Konstytucji RP odnoszącymi się do konstytucyjnej ochrony własności została jednoznacznie stwierdzona przez TK w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. (SK 12/12, OTK-A 2013). W przywołanym orzeczeniu TK pokreślił, że art. 16 ust. 1 ustawy może być stosowany wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel nagminnie nie wykonuje wobec wspólnoty swoich podstawowych ustawowych obowiązków związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem gdy bezpośrednio i uporczywie działa w sposób sprzeczny z prawem. W tego rodzaju sytuacji, w ocenie TK, nie ma podstaw, by twierdzić, że pozbawienie prawa własności narusza jego konstytucyjną istotę.
Uprawnienie do żądania sprzedaży lokalu należy więc uznać za ultima ratio dla innych metod dochodzenia należności w sposób polubowny lub za pomocą tradycyjnego pozwu o zapłatę. Tym niemniej wskazać należy, że żaden przepis nie nakazuje poprzedzenia skorzystania z innych środków przed skierowaniem przez wspólnotę pozwu na podstawie art. 16 ustawy. Takie działanie uzasadniają natomiast zasady współżycia społecznego, w świetle których za niezasadną i niewspółmiernie dotkliwą dla dłużnika należy uznać sprzedaż jego nieruchomości w sytuacji, gdy można wyegzekwować wykonanie powinności za pomocą mniej dolegliwych środków.
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (143) 9 zablokowanych
-
2020-11-22 16:08
nacjonalizacja i eksmisja jest środkiem ostatecznym /ultima ratio/ (2)
należy więc stosować inne środki
- 0 15
-
2020-11-22 16:15
nazjonalisci won z gdanska (1)
- 1 5
-
2020-11-22 16:45
Nie minusuję, bo nie rozumiem.
- 4 1
-
2020-11-22 10:45
Powinien (8)
Powinien wynająć jeden pokój jakieś osobie to by miał na czynsz. Mieszkań katastrofalnie brakuje i młodych ubywa bo nie mają gdzie mieszkać.
- 26 18
-
2020-11-22 16:16
mieszkań nie brakuje...są same pustostany za które nikt nie chce płacić i nikt nie chce ponosić odpowiedzialności
- 5 3
-
2020-11-22 11:13
Młodych ubywa bo nie mają gdzie mieszkać? (5)
Jak to ubywa? Wyparowują, umierają, emigrują tam gdzie mieszkania rozdają?
- 20 3
-
2020-11-22 11:31
Jedni (4)
Emigrują inni żyją samotnie z rodzicami bez perspektyw i dzieci się mało rodzi.
- 18 5
-
2020-11-22 11:55
Ale, że co 15, 30 lat temu, albo 50 było lepiej? (3)
Dzieci co raz mniej, a mieszkań przez te 30 lat chyba przybyło? Czy się komuś coś pozajączkowało?
- 13 3
-
2020-11-22 16:09
w gdansku tak bylo od 2002 roku
- 2 2
-
2020-11-22 12:20
Nie wiem (1)
Czy przybyło czy ubyło. Komórka 15 metrowa do remontu w starym wieżowcu kosztuje 200 tysięcy. Ja też nie wiem o co chodzi.
- 16 3
-
2020-11-22 15:54
Za minimum 20 lat
Mieszkań będzie za dużo.
Rocznik 45 odejdzie z tego świata i zostawi mieszkania. Dotyczy np zaspy i innych większych, ale starszych osiedli.- 4 9
-
2020-11-22 11:12
Zwiedziłem dużo różnych stancji wystawianych przez Januszy rentierow. Było to w czasach ostatnich 2 lat, kiedy jeszcze to oni dyktowali warunki patrząc na każdego chętnego jako na potencjalnego kurczaka do wyciskania kady którego da się upchać do obsr*nej małej klatki z meblami mającymi 30 lat. Dobrze, że korona takich ostatnio zweryfikowała.
- 25 10
-
2020-11-22 15:39
jak się skończyła komuna to wszyscy myśleli (3)
że teraz obowiązuje prawo własności... otóż nie obowiązuje... kupujesz mieszkanie i z automatu wstępujesz do wspólnoty i w tym momencie tracisz część swoich praw za to nabywasz obowiązki...
wspólnota to nic innego jak dawna spółdzielnia tylko zbudowana na nowym kodeksie...aby ludzie myśleli, że coś się zmieniło...
nie chcesz mieć problemu nie kupuj mieszkania we spólnocie...- 21 16
-
2020-11-22 16:10
kup sobie dom na wsi
to będziesz miał swoje prawo własności
- 11 0
-
2020-11-22 16:09
a niby jak chcesz zarządzać częściami wspólnymi, ekspercie?
- 10 1
-
2020-11-22 15:51
eee
no najlepiej, kupić mieszkanie a potem nie dokładać się do utrzymania i remontów. idź być głupi gdzie indziej
- 10 2
-
2020-11-22 15:14
(2)
Niestety, nasze prawo jak zwykle chroni takich kombinatorów. Wezwania do zapłaty, komornik, licytacja mieszkania to droga przez mękę i trwa latami. A w tym czasie Wspólnota ma długi lub są blokowane jakieś działania przez takiego 'cwaniaka'.
U nas we wspólnocie działano, jakby nie patrząc nielegalnie - zakręcano ciepłą wodę, ogrzewanie itd. Na szczęście działało to na dłużników, szybko spłacali albo dogadywali się co do harmonogramu spłat. Ale jakby któryś się uparł to by pewnie narobił syfu zarządowi Wspólnoty.
No ale tak jak wspomniałem na początku - tak u nas wygląda prawo. To samo przy wynajmie i kombinatorach, którzy nie płacą.- 21 4
-
2020-11-22 16:10
Fantazjujesz.
Pewnie mieszkasz w komunałce.
- 4 2
-
2020-11-22 15:35
nec
chcieliście wspólnotę, to ją macie
- 2 9
-
2020-11-22 11:10
Ciekawy artykuł. (1)
U nas we wspólnocie jest 28 mieszkań w tym 18 właścicieli regularnie opłaca pozostali z lekką zwłoką ale z trzema są notoryczne problemy.
- 31 3
-
2020-11-22 16:07
Bo tych trzech uważa że płacenie to ściema.
- 11 0
-
2020-11-22 12:58
System ,,ciepłej wycieraczki,, (1)
załatwi sprawę , 4 kapcie w laczkach w garażu podziemnym codziennie ......
- 4 15
-
2020-11-22 16:07
Prymitywna metoda.
Lepszy sąd i potem komornik.
- 2 1
-
2020-11-22 16:06
No to jak to jest ? Skoro wszyscy płacą za czynsz to dlaczego są takie zaległości u wielu osób ? Czyżby pomylili numer konta ?
- 7 1
-
2020-11-22 11:28
Ciekawe (2)
Proponowano mi wspólnotę, potem namawiano aż wręcz grożono i awanturowano się o to abym z lokalem do tego przystąpił.
Zamieniłem się mieszkaniem z sąsiadką z pobliskiego bloku byle nie być w tej wspólnocie i co.?!
Teraz płacz i zgrzytanie zębów tej kobiety bo chciała by się odmienić bo od stycznia do maja wydusili z niej już 4000 zł na jakieś zaprawki remontowe na parterze, na śmietnik na psie odchody a ona psa nie posiada, na zakup kubłów na śmieci w wiacie. , na dzień dzisiejszy ma już 275 zł długu bo klatkę obok zamontowali barierki i ułożyli 6 m2 kostki.- 22 42
-
2020-11-22 16:01
275 zł długu to
Małe miki
- 7 0
-
2020-11-22 15:26
Do wspólnoty się nie przystępuje, ona powstaje samoistnie gdy w budynku jest więcej niż jeden właściciel. Ważne by nie olewać zebran itp bo wtedy nic nie wiesz co się dzieje i ciebie dotyczy, a pretensje i mądrpwanie nic nie pomoże.
- 30 5
-
2020-11-22 15:26
Aaa
Dla tego w dzisiejszych czasach to tylko patologia może nie płacić za mieszkanie i nic z nimi nie robią znam taką sytuację 20 lat nie płacą za mieszkanie zalewają notorycznie sąsiadów z dołu administracji nie otwierają i sobie żyją bez stersu
- 17 1
-
2020-11-22 12:17
wspólnoty takie są. jak bloki to tylko spółdzielnia. tam takich cyrków nie ma (2)
- 7 25
-
2020-11-22 13:21
szczególnie taka spółdzielnia ujeścisko (1)
z prezesem w areszcie
- 20 1
-
2020-11-22 13:39
SM Ujeścisko. Były zarząd siłą wszedł do budynku. Jeden z mężczyzn miał broń gazową
Panie, spółdzielnia to są dopiero cyrki :)
- 14 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.