Umowa rezerwacyjna, którą klient zwykle podpisuje jako pierwszą w procesie zakupu mieszkania czy domu od dewelopera, nie jest uregulowana żadnymi przepisami, jej treść bywa dowolnie kształtowana. Dlatego w przypadku, gdy dojdzie do jej zerwania, tak trudno dochodzić rekompensaty czy odszkodowania.
przebiegał bez problemów
56%
było wiele nerwów, ale prawnie wszystko było w porządku
24%
potrzebne było wsparcie prawnika i straszenie sądami
4%
skończyło się w sądzie
3%
nie kupowałe(a)m takiej nieruchomości
11%
- Deweloper zawierając umowę rezerwacyjną, zagwarantował obu stronom zwrot pieniędzy w przypadku odstąpienia od umowy. To uśpiło naszą czujność, nie spodziewałam się, że to deweloper zrezygnuje. Niestety po pół roku deweloper, dość mgliście tłumacząc się opóźnieniami administracyjnymi, zwrócił pieniądze na konto z odsetkami ustawowymi (zgodnie z umową), nie gwarantując nic na przyszłość - opisuje swoją sytuację pani Elżbieta. - W tym czasie mieszkania rynku pierwotnego zdrożały o kilkanaście procent. Czy mamy jakąkolwiek możliwość dochodzenia rekompensaty poniesionych strat? Zastanawiam się też, czy jeżeli deweloper nie miał spraw "administracyjnych" ostatecznie ustalonych, to czy w ogóle miał prawo podpisywać taką umowę i dysponować naszymi środkami przez pół roku za 180 zł kosztu odsetek? Odpowiada Łukasz Mackiewicz z Kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Celem umowy rezerwacyjnej, jaka sama nazwa wskazuje, jest rezerwacja mieszkania przez dewelopera, który na ustalony okres wycofuje je z oferty. W zamian rezerwujący na konto dewelopera przelewa opłatę rezerwacyjną. W odróżnieniu od umowy deweloperskiej i przedwstępnej
umowa rezerwacyjna należy do tzw. umów nienazwanych, gdyż nie została uregulowana przepisami kodeksu cywilnego ani żadnej innej ustawy. Oznacza to, że nie ma przepisów powszechnie obowiązujących, które chroniłyby w sposób specyficzny klienta zawierającego taką umowę (oprócz przepisów dot. konsumentów). Daje to deweloperom szerokie możliwości w kształtowaniu postanowień umowy rezerwacyjnej, co w efekcie może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów rezerwującego.
Dlatego też w pierwszej kolejności należałoby spojrzeć do umowy i zweryfikować, jakie uprawnienia zostały zagwarantowane klientowi w samej umowie rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna, którą podpisuje rezerwujący, zobowiązuje strony tylko do tego, co zostało w niej wyraźnie zapisane (chyba że naruszałoby to bezwzględnie obowiązujące przepisy, których nie sposób wylistować). Zgodnie z wyrażoną w art. 353 kc zasadą swobody umów strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Konieczne jest więc rozważenie dwóch przypadków.
- Pierwszy to tylko rezerwacja, która często nie daje gwarancji kupna mieszkania. Czasami deweloper w takiej umowie nie zobowiązuje się do niczego poza nieoferowaniem objętej umową rezerwacyjną nieruchomości innym potencjalnym klientom przez oznaczony czas (w którym strony mogą, lecz nie muszą zawrzeć umowy deweloperskiej). Na podstawie takiej umowy rezerwacyjnej nie można zmusić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej na drodze sądowej ani tym bardziej do zawarcia umowy ostatecznej, która przenosiłaby własność nieruchomości na klienta (taki skutek byłby natomiast możliwy w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego - umowy deweloperskiej).
Dlatego w sytuacji odstąpienia przez dewelopera od takiej umowy rezerwacyjnej trudno upatrywać się podstaw dla żądania przez rezerwującego odszkodowania przewyższającego opłatę rezerwacyjną wraz z odsetkami za dysponowanie nią przez określony czas (o ile podlegała zwrotowi zgodnie z treścią umowy). Za wątpliwe należy uznać żądanie zwrotu różnicy między ceną zarezerwowanego mieszkania a ceną analogicznego mieszkania w momencie odstąpienia przez dewelopera od umowy rezerwacyjnej, jeżeli na podstawie zawartej umowy deweloper jedynie zobowiązał się, że powstrzyma się od oferowania go innym potencjalnym nabywcom przez jakiś czas. - Inaczej natomiast sytuacja wygląda, jeżeli umowa rezerwacyjna zawiera zapisy, które w zasadzie pozwalają na jej kwalifikację jako umowę przedwstępną do zawarcia umowy deweloperskiej. Jeżeli strony w takiej umowie rezerwacyjnej zobowiązały się do zawarcia umowy deweloperskiej w oznaczonym terminie, a przy tym uzgodniły szczegółowe warunki - cenę, przedmiot, termin itp., to można rozważyć dochodzenie odszkodowania od dewelopera w opisanym powyżej zakresie. By otrzymać odszkodowanie musi dojść do powstania szkody, którą to rezerwujący w pierwszej kolejności powinien wykazać.
Z powyższego wynika, iż biorąc pod uwagę liczbę umów rezerwacyjnych funkcjonujących na rynku należy każdorazowo badać konkretny przypadek z uwzględnieniem wszystkich zapisów umowy. Jeżeli zaś chodzi o kwestię braku decyzji o pozwoleniu na budowę, to decydująca dla oceny, czy można w danym przypadku dochodzić odszkodowania, będzie (oprócz powyżej wskazanych elementów) wiedza kupującego o braku tej decyzji. Jeżeli bowiem deweloper zataił tę okoliczność, to
może powstać podstawa do dochodzenia odszkodowania.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
(oprac. EBu)
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy