Wiadomości

stat

Pytanie do prawnika. Kto płaci za wymianę rur w pionach?

Rury i zawory w budynkach po latach wymagają wymiany. Aby prace takie mogły być przeprowadzone w budynku wielorodzinnym, najpierw podjąć trzeba uchwałę wspólnoty.
Rury i zawory w budynkach po latach wymagają wymiany. Aby prace takie mogły być przeprowadzone w budynku wielorodzinnym, najpierw podjąć trzeba uchwałę wspólnoty. fot. 123rf/citadelle

Każdy budynek starzeje się i wymaga remontów. Niekiedy działania te wymagają wejścia do prywatnych mieszkań i dokonania w nich zmian. Tak się dzieje kiedy konieczna jest wymiana rur z wodą czy gazem. Czy w takiej sytuacji wykonawca robót może wejść do mieszkania? I kto pokrywa koszty ewentualnych zniszczeń lub zmian jakie powstaną w wyniku przeprowadzonych prac?



Fundusz remontowy w mojej wspólnocie:

zwykle mamy zapas na koncie 35%
zawsze brakuje, trzeba dokładać na remonty 14%
wspólnota zaciąga kredyty na remonty 17%
w każdym roku jest inaczej 7%
nie wiem, nie interesuję się tym 12%
nie dotyczy mnie to 15%
zakończona Łącznie głosów: 608
- Mieszkam w Gdańsku, w bloku. Mamy tu wspólnotę mieszkaniową i zarządcę nieruchomości. Zarządca postanowił, że zostaną wymienione rury w pionach - woda i kanalizacja. Przy czym twierdzi on, że koszty związane z remontem w poszczególnych mieszkaniach nie będą pokrywane, czyli za kucie płytek, a potem zakup i położenie nowej glazury każdy musi zapłacić sam - opisuje sytuację nasza czytelniczka. - Tymczasem my mamy łazienkę świeżo po remoncie. I teraz mają prawo nam to zniszczyć? Jakie mamy w tej sytuacji prawa? Co zrobić, żeby nie stracić?

Łukasz Mackiewicz, radca prawny Makiewicz Radcowie Prawni



W pierwszej kolejności trzeba wskazać na obowiązek właścicieli lokali ustanowiony w art. 13 § 2 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Regulacja ta stanowi pewnego rodzaju ingerencję w prawo własności, lecz wynika ona z konieczności zapewnienia możliwości korzystania ze swego prawa przez pozostałych właścicieli. Z tego uprawnienia można skorzystać wyłącznie w celu poprawienia warunków całego budynku bądź usunięcia awarii albo zagrożenia, co wynika również z treści samego przepisu.

Opisaną sytuację można zakwalifikować do tzw. bieżącej konserwacji. Pojęcie to nie jest prawnie uregulowane, ale było przedmiotem wielu rozstrzygnięć sądów. W jednym z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż przez pojęcie bieżącej konserwacji, o jakiej mowa w art. 3 pkt 8 Prawa Budowanego, należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu (por. wyr. NSA z 5.4.2006 r., II OSK 704/05, Legalis).

Dodatkowo, można wskazać na ostatnią z przesłanek art. 13 § 2 ustawy, którą jest wyposażenie budynku w dodatkową instalację. Instalacja wodno-kanalizacyjna jako element konieczny do zapewnienia należytego funkcjonowania całego budynku, a nie służąca do wyłącznego korzystania konkretnych właścicieli stanowi część składową nieruchomości wspólnej i jest objęta współwłasnością przymusową. Stanowisko takie jest zgodne z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku, III CZP 36/97, która do dnia dzisiejszego pozostaje aktualna.

Niemniej nie oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może w sposób nieograniczony przeprowadzać tego rodzaju remonty. Pomocniczo, zgodnie z § 8 ust. 2. Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 8 maja 2014 roku (sygn. akt II Ca 875/13) wskazał, że przepisy umożliwiają jedynie dostęp do lokalu, jednakże w żadnym razie nie zezwalają na dokonywanie w nim czynności powodujących uszkodzenia w mieniu właściciela bez ich późniejszej naprawy. Ponadto wskazał, iż obowiązujące przepisy nie zawierają regulacji, z której wynikałoby, że szacht [pion przez który przechodzą rury - red.] powinien być dostępny na całej swojej powierzchni znajdującej się w lokalu mieszkalnym.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do przeprowadzenia remontu polegającego na wymianie pionów w całym budynku, lecz ma również obowiązek doprowadzenia uszkodzonych pomieszczeń, jeśli do uszkodzeń dojdzie, do stanu sprzed zdarzenia. Zobligowany do przywrócenia stanu poprzedniego w zasadzie powinien zostać wykonawca tych prac (co z kolei może mieć wpływ na jego wynagrodzenie, a więc jednocześnie obciążenie finansowe wspólnoty, której są państwo członkami).

Zastosowanie w przedmiotowej sytuacji znajdą także wewnętrzne akty prawne, w tym regulaminy i uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Nie można zapomnieć, iż art. 12 § 2 Ustawy o własności lokali nakłada na współwłaścicieli obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości w należytym stanie (Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach).

Oprócz informacji w sprawie planowanego remontu od zarządcy, warto zatem sprawdzić także, czy została podjęta stosowna uchwała przez wspólnotę mieszkaniową i jak powyższe kwestie zostały tam ewentualnie uregulowane.

Opinie (63)

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

STOP Hejt! Przemyśl swoją opinię

Regulamin dodawania opinii

zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.