Epidemia w wielu rodzinach pokrzyżowała plany zakupu nieruchomości, często już na etapie, kiedy zapadły kluczowe decyzje i zawarte zostały zobowiązania. W przypadku gdy w grę wchodzi utrata pracy, możliwe jest wycofanie się z zawartej umowy przedwstępnej i odzyskanie wpłaconego zadatku.
Czy epidemia zburzyła twoje większe plany zakupowe lub inwestycyjne?
Odpowiada Łukasz Mackiewicz z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Celem zawarcia przedwstępnej umowy jest stworzenie stanu bliskiemu pewności, że wskazana przez strony umowa przyrzeczona zostanie zawarta w przyszłości, przy jednoczesnym istnieniu okoliczności, które przesądzają o niezawieraniu jej w danym momencie (w niniejszym stanie faktycznym jest to m.in. konieczność uzyskania przez kupującego środków finansowych).
Odpowiadając na zadane pytanie, należy odwołać się przede wszystkim do potencjalnych postanowień umownych odnośnie do możliwości odstąpienia od umowy oraz zasad zwrotu zadatku, gdyż to one mają pierwszeństwo. Nierzadko w umowach przedwstępnych na zakup mieszkania wskazuje się na sytuację nieotrzymania kredytu na zakup nieruchomości jako przesłankę do odstąpienia od umowy bez konieczności uprawniania bądź też nie do zwrotu zadatku na rzecz kupującego. W takim przypadku należy powołać się na stosowne postanowienie umowne.
Natomiast przy braku takich postanowień możliwość uchylenia się od odpowiedzialności za niewykonanie umowy oraz zwrot zadatku zależny jest od wykazania przez kupującego, że mimo zachowania należytej staranności, z przyczyn od niego niezależnych umowa nie może zostać wykonana (wtedy należy powołać się na przepis art. 394 § 3 k.c.).
W tym kontekście zwrócić należy uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. pod sygn. akt: IV CK212/03, w którym stanął na stanowisku, że nabywców nie można obciążać winą w sytuacji, w której nie otrzymali kredytu nie ze swojej winy (przy zachowaniu należytej staranności).
Przypuszczając, że kupujący utracił pracę dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej (zwłaszcza gdyby prognozy kredytowe przed nagłą utratą źródła dochodów były pozytywne), uznać należy, że nie powinien ponosić odpowiedzialności za niewykonanie umowy, a więc otrzymany zadatek otrzymać z powrotem, z równoczesnym brakiem ponoszenia negatywnych konsekwencji za niewykonanie umowy. Każdy taki przypadek rozpatrywany jest indywidualnie, a sąd bada przyczyny niewykonania umowy.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym?
Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl.
Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
oprac. EBu
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
){kind=link}