Zmiana właściciela nieruchomości, w której od lat wynajmuje się mieszkanie zawsze rodzi obawy najemcy o przyszłość umowy najmu i ewentualny wzrost wysokości czynszu. Znajomość przysługujących lokatorowi praw może pomóc mu szybko reagować, gdyby nowy właściciel chciał wprowadzić korzystne dla niego zmiany.
Taka sytuację opisał nam czytelnik, który ma wiele obaw co do tego, czy będzie miał gdzie mieszkać z rodziną, a trudno mu zrozumieć zapisy ustawy, która ma chronić jego interesy.
- Jesteśmy lokatorami jednej z kamienic w centrum Gdańska. Kamienica ta wiele lat temu była własnością miasta, z jakiegoś powodu wiele lat temu, po kilku sprawach w sądzie przeszła na własność pewnego stowarzyszenia. O ile wiem, nie ma ono prawa do sprzedaży tej kamienicy jeszcze przez niecałe dwa lata. W kamienicy znajdują się dwa puste lokale mieszkalne, a właściciel ich nie wynajmuje. Obawiam się, że kiedy tylko możliwa będzie sprzedaż kamienicy, dostaniemy wypowiedzenie umowy najmu. Wszyscy lokatorzy w budynku mają podpisane umowy najmu na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia - opisuje w liście do redakcji nasz czytelnik, który prosi, by nie podawać jego imienia. - Wiem, że chroni nas ustawa o prawie lokatorskim, ale nie wynika dla mnie z niej jasno, co nam przysługuje. Gdybyśmy otrzymali wypowiedzenia, to czy przysługuje nam lokal zastępczy? Czy metraż oraz standard "nowego" miejsca zamieszkania powinien być taki sam czy może będzie musiało nam wystarczyć ustawowe 5 m kw. na mieszkańca? Jesteśmy pięcioosobową rodziną. Czy w takim przypadku będziemy się musieli zmieścić na 25 m kw.? Nie wiem też, czy dotychczasowy właściciel może nam dowolnie podnosić czynsz. Odpowiada Piotr Talaga, radca prawny w Kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Najem jest to umowa polegająca na oddaniu lokalu do używania w zamian za zapłatę czynszu w umówionej wysokości. Problematykę najmu lokalu mieszkalnego regulują przede wszystkim przepisy
Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.W świetle tej ustawy wypowiedzenie umowy przez właściciela może nastąpić w przypadkach opisanych w artykułach 11 ust. 2-5 oraz 21 ust. 4 i 5. Wynika z nich, że właściciel może wypowiedzieć umowę m.in. w sytuacjach:
1) używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
2) zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
3) podnajęcia lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela,
4) konieczności rozbiórki lub remontu budynku,
5) zamiaru zamieszkania w lokalu przez właściciela w należącym do niego lokalu.
Gdy wypowiedzenie nie następuje z winy lokatora, wówczas właściciel co do zasady
musi zapewnić lokatorowi lokal zamienny. Przez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas,
o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym. Jeżeli pokoje nie są takiej samej powierzchni, na członka gospodarstwa domowego musi przypadać minimum 10 m kw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m kw. tej powierzchni.
Jeśli chodzi o kwestię czynszu i możliwości jego podniesienia, należy podkreślić, że
podwyższanie czynszu lub innych opłat za użytkowanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy i musi być dokonane na piśmie (art. 9). Wyjątkiem są opłaty niezależne od właściciela. Oznacza to, że jeżeli właścicielowi zostaną podniesione opłaty na przykład za prąd lub gaz, to właściciel może podnieść kwotę opłat za użytkowanie lokalu o kwotę odpowiadającą tej podwyżce (jeżeli zgodnie z umową opłaty te ponosi najemca).
Dopuszczalna jest podwyżka czynszu, jeśli czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu w skali roku nie przekroczą 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość taką stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (czyli przeciętny koszt budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa). Obecnie, zgodnie z obwieszczeniem wojewody pomorskiego, do 30 września 2019 r. wartość tego wskaźnika dla miasta Gdańska to 5331 zł.
Przekładając to na język nieprawniczy, jeżeli mieszkanie wynajmowane w Gdańsku ma 40 m kw., 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu wynosi 6 397,20 zł (40 m kw. x 5331 zł x 0,03). Kwota ta jest obliczona w skali roku, zatem miesięcznie czynsz lub inne opłaty muszą wynosić 533,10 zł.
Natomiast ponad tę wartość można podnosić czynsz wyłącznie w uzasadnionych przypadkach. Będą to sytuacje, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, oraz na poziomie zapewniającym zwrot kapitału i zysk.
Ponadto właściciel może podnieść czynsz, jeżeli wysokość podwyżki nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
Każdorazowo lokator może żądać od właściciela przedstawienia w terminie 14 dni, na piśmie, przyczyn podwyżki i jej kalkulacji. W przypadku niespełnienia tego obowiązku podwyżka będzie nieważna i lokator nie jest nią związany.
Czytaj także: poradnik najemcy Wyżej wymienione sytuacje dotyczą umów na czas nieokreślony. Natomiast w przypadku umów najmu zawartych na ściśle określony okres, wypowiedzenie umowy jest możliwe wyłącznie w przypadkach opisanych konkretnie w samej umowie. Jeżeli brak jest takich przypadków w umowie, umowę można rozwiązać za zgodą obu stron.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy