Służebność drogi koniecznej

Najbardziej znaną służebnością jest tzw. służebność drogi koniecznej.

Służebność drogi koniecznej w ogólności

Wydawać się może oczywiste, iż każda działka ma dostęp do drogi publicznej. Jest to stan pożądany, choć z uwagi na zawirowania dziejowe różnej maści nie zawsze możliwy do zrealizowania, zwłaszcza w stosunkach wiejskich oraz przy dawnych podziałach nieruchomości. Stosownie do treści art. 145 § 1 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną.

Służebność drogi koniecznej jest stosunkiem prawnym pomiędzy właścicielami różnych nieruchomości, dlatego nie może być ustanowiona pomiędzy współwłaścicielami, którzy podzielili wspólną nieruchomość do użytkowania (tzw. podział quoad usum) tak, że każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej części fizycznej. Służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona na rzecz ogółu mieszkańców, a jedynie na rzecz każdoczesnego właściciela konkretnie oznaczonej nieruchomości jako władnącej. Należy tu przypomnieć, iż przeciwko służebności drogi koniecznej nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rzecz jasna droga konieczna może - jeśli jest to konieczne - przebiegać nie tylko przez nieruchomość bezpośrednio sąsiednią.

Dostęp do drogi publicznej

Stopniowo eliminować sytuacje, gdzie właściciel gruntu nie ma dostępu do drogi publicznej ma art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako UGN). Stosownie do jego treści podział nieruchomości innych niż położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Droga publiczna

Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy z 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (t.j. Dz. U. nr 19, poz. 115 z 2007 roku z późn. zm.) do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Drogi publiczne dzielą się na drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne.

Dostęp odpowiedni

Ustalenie, czy dostęp jest "odpowiedni" zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Może mieć tu znaczenie usytuowanie budynków na nieruchomości, ukształtowanie terenu, przeszkody naturalne itp. Ogólnie rzecz ujmując jest to okoliczność oceniana przez sąd. Jednakże nie chodzi tu o zapewnienie maksymalnej wygody właścicielowi nieruchomości władnącej. Przepisy nie przewidują bowiem roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają tylko z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona (np. z powodu niefrasobliwości właściciela). W takiej sytuacji roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, nie chodzi tu bowiem o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, lecz o wygodę i łatwiejsze korzystanie z nich, którego zorganizowanie należy do właściciela nieruchomości.

Czasami niezbędna będzie zmiana treści takiej służebności, np. w sytuacji, gdy droga dotychczas nadająca się i wykorzystywana do przejazdu wozem konnym, stała się niewystarczająca dla przejazdu nowoczesnych maszyn rolniczych (np. za wąska, za miękka). Uzasadnia to dostosowanie treści służebności do nowych wymagań. Zmiana ta nie musi koniecznie polegać na urządzeniu nowej drogi. Prawnie jednak, z uwagi na powstanie stanu uzasadniającego ustanowienie służebności drogi koniecznej o nowej treści, podstawą roszczenia będzie bezpośrednio art. 145 k.c. Usprawnienie, czyli odpowiednie przystosowanie drogi istniejącej, obciąża tego, komu ma ona przysługiwać, a więc właściciela nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu.

Niefrasobliwy traci

Nie są rzadkie przypadki, gdy zachowanie właściciela nieruchomości spowoduje, iż jego żądanie ustanowienia drogi koniecznej nie zostanie zrealizowane. Przykładowo, w jednym ze swych orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, iż właściciel nieruchomości przylegającej do drogi publicznej, który tak zabudował swoją nieruchomość, że pozbawił się przez to dostępu do dalej od drogi położonej części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogi koniecznej w celu uzyskania dojazdu do tej części (orz. SN z 18 września 1998 r., III CKN 609/97, OSNIC 3/99, poz. 55). Podobnie nie może żądać ustanowienia tej służebności uczestnik postępowania o ustanowienie służebności drogowej, który w toku postępowania sądowego stworzył fakty dokonane w celu uzyskania korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia.

Powstanie służebności drogi koniecznej

Źródłem powstania służebności drogi koniecznej może być umowa, orzeczenie sądu i zasiedzenie. To ostatnie będzie miało miejsce w przypadku istnienia trwałego i widocznego urządzenia, tj.efektu świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie do korzystania z gruntu służebnego, np. jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie przebiegu.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej i właścicielem nieruchomości, przez którą droga ta ma przebiegać. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia, umowa może być zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Poza tym stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, a więc art. 155 § 1 i art. 156 k.c. (art. 245 k.c.). Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny; do wpisu wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności i wyrys z mapy ewidencyjnej, na którym uwidoczniona jest droga konieczna, opatrzony klauzulą właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, stwierdzającą, że wyrys przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Najczęstszym sposobem ustanowienia drogi koniecznej jest jednak orzeczenie sądu w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 k.p.c.). Zwykle będzie to miało miejsce w postępowaniu o dział spadku lub o zniesienie współwłasności nieruchomości, jeżeli jest niezbędna ze względu na ustalany sposób podziału.

Postępowanie sądowe

Postępowanie nieprocesowe o ustanowienie służebności drogi koniecznej wszczyna się nie pozwem, a wnioskiem. Należy w nim wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Legitymacja czynna przysługuje właścicielowi nieruchomości gruntowej i budynkowej oraz użytkownikowi wieczystemu, natomiast nie przysługuje właścicielom odrębnych lokali, jeżeli uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zakresu spraw zarządu wspólną nieruchomością. Legitymację bierną mają właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, przez które droga konieczna ma przebiegać, a także samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania z prawem.

W zasadzie w trakcie postępowania Sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości. Nierzadko jest to jednak zastępowane dokładnymi mapami czy też materiałami video.

Ustanawiając służebność drogi koniecznej, sąd orzeka z urzędu o wynagrodzeniu (art. 145 § 1 k.c.), które nie jest odszkodowaniem. Uprawniony może zrzec się wynagrodzenia. Wynagrodzenie jest świadczeniem jednorazowym, pieniężnym lub niepieniężnym, jednakże dopuszczalne jest jego określenie w formie świadczeń okresowych. Ustawa nie zawiera żadnych wskazówek co do sposobu ustalenia wynagrodzenia. W zasadzie decydujące znaczenie mają ceny rynkowe odpowiednie do uszczerbku spowodowanego ustanowieniem służebności dla nieruchomości obciążonej. Roszczenie o wynagrodzenie ulega przedawnieniu z upływem 10 lat od ustanowienia służebności (art. 118 k.c.): w drodze umowy - od dnia zawarcia umowy, w drodze orzeczenia sądu - od dnia uprawomocnienia się orzeczenia.

Prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej ma charakter prawotwórczy. Nie jest ono tytułem egzekucyjnym, podlegającym zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności.

Zniesienie służebności

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli jednak służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Sytuacja taka ma miejsce, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej.

Zniesienie służebności gruntowych następuje w trybie postępowania procesowego, chyba że ustawa przewiduje pozasądowy tryb zniesienia - ma to miejsce przy scalaniu i podziale nieruchomości, w sytuacji, w której służebności gruntowe ustanowione na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem stały się zbędne do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości (por. art. 105 ust.5 UGN).

W kolejnych artykułach omówimy nowe regulacje związane z tzw. służebnością przesyłu oraz specjalnie dla naszych czytelników przygotujemy wzory najważniejszych pism związanych ze służebnościami.