Wiadomości

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Czy to się opłaca?

Już na etapie zaciągania kredytu hipotecznego warto pamiętać o możliwości jego szybszej spłaty lub częściowej nadpłaty.
Już na etapie zaciągania kredytu hipotecznego warto pamiętać o możliwości jego szybszej spłaty lub częściowej nadpłaty. fot. 123rf.com/ Maitree Boonkitphuwadon

Kredyt hipoteczny jest sporym obciążeniem finansowym. Nic więc dziwnego, że chcielibyśmy się od niego jak najszybciej uwolnić lub chociaż częściowo nadpłacić swoje zobowiązania. Zapytaliśmy ekspertów, czy nadpłacanie oraz wcześniejsza pełna spłata tego rodzaju kredytu jest opłacalna.



Czy zdarzyło ci się nadpłacać lub spłacić przed terminem kredyt hipoteczny?

tak, spłaciłem kredyt przed terminem 22%
tak, nadpłacam kredyt, jeśli tylko jest to możliwe 23%
nie, ale mam zamiar 21%
nie, wolę inwestować te pieniądze 7%
nie stać mnie na to 14%
nigdy nie miałem kredytu hipotecznego 13%
zakończona Łącznie głosów: 794
- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest bardzo ważna z jednego podstawowego powodu: to właśnie okres trwania tego rodzaju zobowiązania generuje największe koszty dla kredytobiorcy - mówi Radosław Komoniewski, ekspert finansowy.
Nadpłata kredytu obniża zatem całkowite zadłużenie oraz - co ważne - proporcjonalnie obniża koszt odsetek. Po dokonaniu nadpłaty generowany jest nowy harmonogram spłat odnoszący się do nowej, niższej kwoty kredytu lub harmonogram o skróconym okresie kredytowania. Decyzja o wyborze jednej z tych opcji pozostaje w gestii kredytobiorcy.

- Wcześniejsza całkowita spłata kredytu powoduje brak konieczności jego dalszego spłacania, a tym samym - co oczywiste - koniec kredytu, ale także koniec związanych z nim kosztów w postaci spłacanych odsetek - wyjaśnia Radosław Komoniewski.

Całkowita spłata kredytu przed terminem a dodatkowe opłaty



Prowizje od wcześniejszej spłaty kredytu reguluje Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Uregulowała ona m.in. ograniczenia dotyczące poziomu prowizji za nadpłatę lub całkowitą spłatę zobowiązań hipotecznych.

Doradcy finansowi w Trójmieście


Na jej mocy w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, bank może pobierać prowizję lub inaczej rekompensatę za szybszą spłatę lub nadpłatę kredytu, ale jedynie w trakcie pierwszych trzech lat od zawarcia umowy kredytowej.

- W przypadku kredytów ze stałą stopą oprocentowania bank może pobierać prowizję wyłącznie w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, czyli zazwyczaj w pierwszych pięciu latach kredytu. Po wprowadzeniu w życie wspomnianej regulacji, część banków zrezygnowała z prowizji za szybszą spłatę oraz nadpłatę kredytu w pełnym okresie kredytowania, natomiast niektóre instytucje potraktowały zapisy ustawy dosłownie i wprowadziły w treści umów kredytowych rekompensatę za szybszą spłatę kredytu. Należy dodać, że wspomniana rekompensata za szybszą spłatę kredytu nie może przekraczać wysokości odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty - mówi Sebastian Murglin, ekspert kredytowy, dyrektor zespołu w Gold Finance.
Przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r., banki mogły nakładać tzw. prowizje rekompensacyjne w całym okresie kredytowania.

- Od wejścia w życie ustawy mogą to zrobić tylko w okresie pierwszych trzech lat od podpisania umowy kredytowej, a opłata nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej przedterminowo kwoty kredytu. Obecnie wiele banków wyszło naprzeciw oczekiwaniom klientów i umożliwiły one spłatę kredytu w każdym momencie bez opłat - podkreśla Radosław Komoniewski. - Z obniżenia kosztów związanego z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego mogą skorzystać również osoby, które nie posiadają oszczędności, ale posiadają zdolność kredytową - refinansowanie kredytu polega na zmianie banku na tańszy. W tym celu należy dokonać precyzyjnych wyliczeń wynikających z takiej zmiany.

Nadpłata a wcześniejsza spłata



Zaciągając zobowiązanie kredytowe możemy szybciej je spłacić lub częściowo nadpłacać. Jeśli chcemy dokonać nadpłaty lub spłaty, musimy złożyć odpowiednią dyspozycję w banku. W przeciwnym razie dokonana nadpłata może trafić na rachunek techniczny, zamiast zmniejszyć saldo kredytu.

- Integralnym elementem każdej umowy kredytowej jest harmonogram spłat, który obrazuje wysokość rat, koszt odsetek oraz postęp spłaty kapitału w pełnym okresie kredytowania. Jako że odsetki od kredytu kapitalizowane są dziennie, a ich wartość zależy od aktualnego salda kredytu, każdorazowa nadpłata zobowiązania będzie skutkowała zmniejszeniem kosztu kredytu. Oznacza to, że po nadpłacie kredytu, bank prześle nowy harmonogram spłat uwzględniający kapitał po nadpłacie, od którego będą kapitalizowane odsetki - wyjaśnia Sebastian Murglin.

Czytaj także: Jeden kredyt na zakup i wykończenie nieruchomości


Kredytobiorca, który chce całkowicie spłacić kredyt hipoteczny przed wyznaczonym w harmonogramie terminem, musi wziąć pod uwagę aktualny kapitał zobowiązania, opłatę związaną z wykreśleniem hipoteki w sądzie, a także (ewentualną) rekompensatę dla banku. W przypadku nadpłaty rat kredytu hipotecznego, wystarczy określić kwotę, jaką chcemy przeznaczyć na nadpłatę oraz złożyć dyspozycję w banku wraz z informacją, czy chcemy zmniejszyć aktualną ratę, czy też skrócić okres kredytowania.

- Od momentu zamknięcia długu koszty banku za niewykorzystany okres kredytu przestają obowiązywać, a umowa kredytowa ulega rozwiązaniu. Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku nadpłaty zobowiązania kredytowego. W tym przypadku klient banku musi określić wysokość kapitału, który chce nadpłacić, złożyć dyspozycję nadpłaty w banku oraz wybrać jedną z dwóch opcji dalszej spłaty kredytu tzn. zmniejszenie aktualnej raty lub skrócenie okresu kredytowania. Zarówno jedna, jak i druga opcja pozwala zaoszczędzić klientowi odsetki od nadpłacanego kapitału. Trzeba pamiętać, że koszt odsetkowy uzależniony jest zarówno od wysokości oprocentowania kredytu, jak również od okresu spłaty, dlatego też skrócenie okresu trwania zobowiązania pozwala na dodatkową oszczędność odsetkową - mówi Sebastian Murglin.

Nadpłata czy inwestycja? Co jest lepsze?



Nadpłacanie kredytu hipotecznego wydaje się więc dobrym rozwiązaniem, o ile nie mamy w perspektywie innych pomysłów na pomnożenie oszczędności lub planów inwestycyjnych.

- Zauważalnym trendem wśród klientów jest przeznaczanie posiadanych oszczędności na zakup kolejnego lokalu w celach inwestycyjnych. Rzeczywiście, inwestując zebrane oszczędności w nieruchomość położoną w atrakcyjnej lokalizacji, o odpowiednim standardzie wykończenia może się okazać, że stopa zwrotu z wynajmu danej nieruchomości może być bardziej korzystna niż oszczędność związana z nadpłatą lub spłatą aktualnego kredytu hipotecznego - mówi Sebastian Murglin.

Dla przykładu, nasz czytelnik, pan Marek zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w 2011 roku, czyli w okresie, kiedy ceny nieruchomości były na znacznie niższym poziomie niż aktualnie.

Bieżące saldo tego kredytu wynosi 200 000 zł, a miesięczna rata kredytu 1 100 zł. Aktualne oszczędności pan Marek postanowił przeznaczyć na wkład własny do kredytu na zakup kolejnego mieszkania, które przeznaczy na wynajem. Rata nowego zobowiązania kredytowego będzie wynosić 1 300 zł.

Po zakupie mieszkania nasz czytelnik wynajął je studentom z Gdyni, którzy płacą łącznie właścicielowi 2 800 zł miesięcznie. Przychód, który Pan Marek uzyskuje z nowo nabytej nieruchomości, pozwala utrzymać nie tylko jedną, ale dwie aktualne raty kredytu, co z punktu widzenia pana Marka jest korzystniejszym rozwiązaniem niż wcześniej planowana nadpłata kredytu.


- Jeśli rozważamy przeznaczenie oszczędności na zakup kolejnej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku oraz kierować się odpowiednim planem działania - podsumowuje Sebastian Murglin. - W takiej sytuacji warto również skorzystać z pomocy specjalistów zajmujących się rynkiem finansowym oraz nieruchomościami.

Opinie (107) 1 zablokowana

Dodaj opinię
Walczymy z przemocą słownąKasujemy opinie obraźliwe i nie na temat

Dodaj opinię

Odpowiedz

Dodając opinię akceptujesz regulamin dodawania opinii.
Administratorem Twoich danych osobowych jest Trojmiasto.pl Sp. z o.o.. Szczegóły przetwarzania danych znajdują się w polityce prywatności.

zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.