Jedni kupują mieszkania na wynajem i twierdzą, że to się opłaca. Inni w ogóle o tym nie myślą, bo wynajem kojarzy im się z samymi kłopotami. Tymczasem, aby tych kłopotów nie mieć, wystarczy przestrzegać prostych zasad. Przygotowaliśmy poradnik bezpiecznego wynajmu.
jeśli tylko byłaby taka możliwość finansowa, to tak
43%
nie, są lepsze sposoby inwestowania pieniędzy
8%
nie, to zbyt duże ryzyko, za dużo nerwów
11%
nie, nie stać mnie na taką inwestycję
10%
Weryfikacja najemcyPierwszym krokiem, który powinien poczynić właściciel
nieruchomości przed podpisaniem umowy jest weryfikacja drugiej strony transakcji. Warto dołożyć wszelkich starań, żeby upewnić się, czy potencjalny lokator jest rzeczywiście osobą, za którą się podaje. Oprócz tego, można również zadawać pytania o aktualną sytuację życiową lub stan materialny najemcy. Pomocnym rozwiązaniem okaże się prośba o przedstawienie raportu z Biura Informacji Kredytowej, zaświadczenia o dochodach lub innego dokumentu, który potwierdzi, że po drugiej stronie siedzi wiarygodna osoba, która nie będzie sprawiać problemów z płatnościami. Nie ma powodów, żeby uczciwy człowiek nie pokazał takich dokumentów.
- Zadawanie pytań to najskuteczniejsze i najbardziej uniwersalne narzędzie zbierania danych potrzebnych do określenia tego, na ile rozmówca spełnia profil idealnego najemcy. Już na etapie pierwszej rozmowy telefonicznej warto odnotować sobie podstawowe dane. Na początek wystarczą proste pytania wplecione w rozmowę: gdzie pani teraz mieszka, czy może wynajmuje pan obecnie mieszkanie, od jak dawna, dlaczego się pan stamtąd wyprowadza? Jeśli odpowiedzi na te pytania nie będą przekonujące, to pewnie nie warto sobie zawracać więcej głowy tymi kandydatami na najemców. Lepiej mieć przez jakiś czas pustostan, niż wynająć mieszkanie osobie, z którą będą w przyszłości problemy - przestrzega Tomasz Burcon ze Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań na Wynajem Mieszkanicznik.Umowa najmuPo uzgodnieniu warunków współpracy należy podpisać umowę najmu, która powinna być sprawiedliwa i równo chronić interesy obu stron. Zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Trzeba jednak pamiętać, że najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony. Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa na okres przekraczający rok powinna być zawarta na piśmie. Chociażby do celów dowodowych warto ją spisać także w przypadku krótszego najmu.
W umowie takiej koniecznie musi znaleźć się wysokość czynszu oraz termin płatności. Jeżeli strony nie ustalą terminu płatności czynszu w umowie, ma być on płacony z góry za cały okres najmu w sytuacji, gdy ma trwać krócej niż miesiąc lub cyklicznie do 10-tego dnia miesiąca, gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc bądź umowa została zawarta na czas nieokreślony.
Dokument ten powinien jasno precyzować granicę odpowiedzialności za koszty utrzymania nieruchomości (media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie), by nie było wątpliwości co do tego, kto ponosi jakie koszty.
Kaucja zwrotnaNajpopularniejszym zabezpieczeniem stosowanym przy umowie najmu od dawna jest kaucja. Są to pieniądze przekazywane właścicielowi mieszkania przez najemcę przy podpisywaniu umowy. Są to
środki na poczet ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu lub nieterminowych płatności. Przyjętą praktyką rynkową jest pobieranie kaucji w wysokości miesięcznego czynszu. Jeśli zakończenie umowy przebiegnie bezproblemowo, kaucja po prostu wraca do najemcy. Czasem właściciel mieszkania chce otrzymać kaucję wyższą niż jednorazowy czynsz (na przykład kiedy przedmiotem najmu jest luksusowy
apartament). Warto jednak mieć na uwadze fakt, że dla części potencjalnych najemców może to być odstraszające.
- Jako osoba wynajmująca możemy uzależnić podpisanie umowy od uiszczenia przez najemcę kaucji na zabezpieczenie przyszłych roszczeń związanych z lokalem. Wysokość kaucji nie może przekroczyć równowartości dwunastu miesięcznych czynszów. Podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu wymagalnych a niezapłaconych świadczeń związanych z używaniem przez najemcę lokalu - mówi radca prawny Renata Piętka. Czytaj także: kto odpowiada za usterki i szkody w wynajmowanym mieszkaniu? W umowie warto również zawrzeć inne postanowienia dotyczące stosunku najmu, w zależności od naszych potrzeb. Zgodnie z kodeksem cywilnym najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać do bezpłatnego używania lokalu lub go podnająć. Nie może też samowolnie wprowadzać żadnych ulepszeń w lokalu. Najlepiej jasno określić w umowie, czy wyrażamy na to zgodę i w jaki sposób dokonamy rozliczeń w tym zakresie. Ponadto można zastrzec, że nie zgadzamy się przykładowo na cesję, pobyt zwierząt w mieszkaniu, palenie papierosów w pomieszczeniach, malowanie ścian, remonty, zakłócanie ciszy.
Protokół zdawczo-odbiorczy- Zawarcie prawidłowo skonstruowanej umowy najmu jest podstawą. Do umowy warto załączyć protokół zdawczo - odbiorczy, w którym udokumentowany zostanie stan mieszkania i stan liczników. W przeciwnym razie właściciel lokalu może mieć trudności z udowodnieniem czegokolwiek nieuczciwemu najemcy - stwierdza notariusz Anna Bladowska.W protokole określa się zarówno stan techniczny, jak i stopień zużycia instalacji, urządzeń i mebli które znajdują się w mieszkaniu. Przy długoterminowej umowie trudno pamiętać, co dokładnie było wyposażeniem nieruchomości i w jakim było stanie. Szczegółowy protokół i dokumentacja fotograficzna powinny rozwiązać ten problem. Najlepiej załączyć go do umowy, gdyż stanowi podstawę przy rozliczeniach podczas zwrotu lokalu. Warto wiedzieć także, że
najemcę obciąża się dokonywaniem drobnych, bieżących napraw.Umowa najmu okazjonalnegoZ punktu widzenia właściciela nieruchomości najbezpieczniejszą umową jest umowa najmu okazjonalnego lokalu.
- Zawarcie tak zwanej umowy najmu okazjonalnego jest zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - wyłącza z reżimu tej ustawy. Oznacza to, że osoba, która wynajmuje prywatny lokal nie musi obawiać się, że nie będzie mogła wyeksmitować lokatora po wygaśnięciu umowy najmu - mówi radca prawny Rafał Dylewski. Czytaj także: jak łatwo podnieść standard mieszkania na wynajem?- Umowa najmu okazjonalnego ułatwi eksmisję najemcy, który nie chce dobrowolnie się wyprowadzić, jednak musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego oraz spełniać warunki określone przepisami - dodaje Anna Bladowska.Umowa ta zawierana jest na czas oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat.
Dokument taki musi być podpisany u notariusza, a najemca musi dodatkowo wskazać lokal, do którego będzie mógł się ewentualnie wyprowadzić. Do tego wymagana jest pisemna zgoda właściciela "awaryjnego" lokalu.
Na żądanie wynajmującego podpis właściciela powinien poświadczyć notariusz.
Taksa notarialna za sporządzenie opisanego oświadczenia najemcy nie przekroczy 1/10 minimalnego wynagrodzenia, czyli aktualnie 185 zł, do czego należy doliczyć podatek VAT.
W razie niedopełniania obowiązku płacenia czynszu przez najemcę, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę najmu i wezwać go do opuszczenia mieszkania. Jeśli do wyprowadzki nie dojdzie, właściciel mieszkania ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności. Po uzyskaniu w sądzie tytułu wykonawczego, sprawę kierujemy do komornika i następuje eksmisja.
- W praktyce wynajmujący, nie chcąc wystraszyć potencjalnych klientów, nie żądają oświadczenia o poddaniu się egzekucji i wskazania przez najemcę lokalu, do którego ma być eksmitowany. Może to w skrajnych wypadkach doprowadzić do problemów ze sprawnym wykonaniem eksmisji, gdyż w celu jej wykonania wystarczy wystąpić do właściwego sądu powszechnego o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Brak oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji wyłącza taką możliwość - zauważa Rafał Dylewski. Warto jednak podkreślić, że takie rozwiązanie jest przeznaczone
tylko dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.
Ponadto umowę najmu okazjonalnego właściciel musi zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Podobnie jak przy zwykłej umowie, wynajmujący może uzależnić podpisanie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji. W tym przypadku nie może ona przekraczać sześciu miesięcznych czynszów, a każda zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Czytaj także: Chciał sprzedać mieszkanie razem z lokatorem, który nie chciał się wyprowadzić- Należy również pamiętać o obowiązku podatkowym. Zgodnie z ustawą czynsz z umowy najmu stanowi źródło przychodów, od którego należy odprowadzić podatek dochodowy. Do przychodu nie wlicza się opłat takich jak: czynsz w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament, opłaty za media, jeżeli z umowy wynika, że zobowiązanym do ich ponoszenia jest najemca. Przychód jest opodatkowany albo na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej (18 i 32 procnt), albo w formie ryczałtu (8,5 procent) od przychodów ewidencjonowanych - przypomina Renata Piętka. Warto przypomnieć także o odpowiednim ubezpieczeniu mieszkania. Wielu wynajmujących wymaga od najemcy dodatkowo ubezpieczenia OC. Przy długoterminowym najmie można też przepisać media na najemcę. W razie ewentualnego zadłużenia, długi będą ściągane od najemcy, a nie od właściciela. Niezależnie od przyjętego rozwiązania lepiej opłat zmiennych za media nie wliczać w czynsz bądź, jeśli są wliczone, dodać zapis o ewentualnym wyrównaniu w przypadku przekroczenia ustalonego limitu w czynszu.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy