Zmiana taksy notarialnej – fakty i mity

Rozporządzeniem z dnia 27 września 2007 roku (Dz. U. z dnia 12 października 2007 roku nr 187, poz. 1336) Minister Sprawiedliwości zmienił rozporządzenie z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 148, poz. 1564 oraz z 2005 r. Nr 11, poz. 83 . Weszło ono w życie czternaście dni od daty publikacji. Zamierzeniem jego twórców było m.in. ulżenie nabywcom nowych mieszkań i stymulacja rynku budowlanego. Wokół tegoż rozporządzenia narosło jednak wiele mitów, które dziś postaramy się wyjaśnić.

Warto jednak przed dalszym omówieniem tychże zmian zasygnalizować pewną specyfikę notariatu, z czego Nasi Czytelnicy mogą sobie czasem nie zdawać sprawy. Notariusze wykonują tzw. zawód zaufania publicznego, notariusz jest bowiem gwarantem bezpiecznego obrotu prawnego i dlatego jest obowiązany czuwać przy dokonywaniu czynności notarialnych nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. W związku z powyższym akt notarialny, który jest jedną z czynności notarialnych, jest dokumentem urzędowym.

W znaczeniu materialnym akt notarialny jest szczególną, kwalifikowaną (uprzywilejowaną) formą czynności prawnej (art. 73 § 2 k.c.), a w znaczeniu formalnym jest dokumentem pisemnym sporządzonym przez notariusza (czynnością notarialną), gdy wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron, z zachowaniem wymagań formalnych zawartych w ustawie z 14 lutego 1991 r. - prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 k.c.) Niezachowanie takiej formy skutkuje nieważnością umowy. Jednakże umowy tzw. deweloperskie i zbliżone do nich, tj. zawierające zobowiązanie przedsiębiorcy do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz nabywcy, nie wymagają takiej formy - wymaga jej jedynie ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy.

W związku z powyższym przyszli właściciele lokali mieszkalnych będą zmuszeni przynajmniej raz odwiedzić notariusza, a z tym wiążą się pewne koszty. Zostały one określone w ww. rozporządzeniu; nie są to jednak jedyne opłaty - trzeba również liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku VAT (22 %) od wynagrodzenia notariusza, czasem poniesienia kosztów związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych i opłat sądowych związanych z księgami wieczystymi. Skoncentrujmy się jednak na samej taksie.

Maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Co do zasady za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności - należy mieć na uwadze, iż niektóre przepisy przyznają organom skarbowym prawo do weryfikacji cen transakcji (tak ma to miejsce w ustawie o podatku od spadków i darowizn oraz w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych). Mimo iż rozporządzenie określa wskazane stawki mianem maksymalnych, co do zasady notariusze nie mogą stosować stawek niższych. Jeszcze kilka lat temu mogło to być powodem wszczęcia postępowania dyscyplinarnego.



W nowelizacji rozszerzono katalog aktów notarialnych, za które pobiera się połowę stawki, o której mowa wyżej. Z punktu widzenia potencjalnych nabywców są to zmiany najistotniejsze. Niższa taksa dotyczy sporządzenia aktu notarialnego dokumentującego:
1)umowę zawieraną na podstawie przepisu art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), czyli tak zwaną popularnie umowę deweloperską,

2)umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn,

3)umowę sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.),

4)umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.).

Wbrew pozorom potencjalni nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym nie zawsze będę beneficjentami nowelizacji. Umowy, o których mowa powyżej w punkcie pierwszym, wbrew pozorom są bardzo rzadko zawierane, co wynika z niespełnienia stosunkowo srogich wymogów, jakie stawia im ustawodawca w art. 9 ust. 2 cytowanej w tym punkcie ustawy. Do ważności tej umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Tymczasem można śmiało zaryzykować stwierdzenie, iż większość umów, nawet opatrzonych przymiotnikiem "deweloperskie", nie spełnia tych wymogów, najczęściej z uwagi na nieuzyskanie jeszcze przez dewelopera prawomocnej decyzji - pozwolenia na budowę. Umowy same w sobie są rzecz jasna ważne; są to jednak umowy nienazwane zawierane w ramach swobody kontraktowej stron.

Publiczne zapewnienia, iż zmiana taksy przyniesie korzyści klientom deweloperów, były zatem mocno przesadzone.

Notariusze, którzy sprzeciwiali się nowelizacji, uważając nie bez racji, iż jest to jedynie nieprzemyślany prezent przedwyborczy, zapowiedzieli, że będą ściśle odróżniać umowy, o których mowa w art. 9 ustawy o własności lokali, od innych umów. Wskazali też, również nie bez racji, iż tak naprawdę ta nowelizacja jest korzystna dla osób, które traktują nabywanie i zbywanie lokali jako grę inwestycyjną, czyli de facto dla osób zamożniejszych. Już wcześniej wskazywał na to Jacek Wojdyło, prezes Krajowej Rady Notarialnej. Notariusze podkreślają, iż tak naprawdę zmiany w taksie, aby mogły spełnić cel zakładany publicznie przez ustawodawcę, musiałyby mieć charakter systemowy.

I tak np. Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej zaproponowało obniżenie stawki w stosunku do określonego kręgu podmiotów. Miały to być osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Zgodnie z koncepcją Stowarzyszenia, niższe stawki miały obowiązywać także przy darowiznach między członkami najbliższej rodziny.

Nie pozostaje zatem nic innego, jak tylko uważać, czy podpisuje się "prawdziwą" umowę deweloperską czy też inną umowę, niespełniającą przesłanek z art. 9 ustawy o własności lokali. Lub oczekiwać lepszego prawa.