Wieszczone na początku epidemii tsunami na rynku mieszkaniowym nie nadeszło: jak dotąd w Trójmieście ceny nie spadły, a przy najprostszym porównaniu - średnich - nawet wzrosły. Deweloperzy na wiele miesięcy przed wybuchem epidemii wolniej wprowadzali na rynek nową ofertę, więc nie ma również co się spodziewać, że nadpodaż przyniesie falę rynkowych okazji.
spadek będzie znaczący
17%
ceny spadną, ale tylko trochę
20%
ceny przez dłuższy czas pozostaną na tym samym poziomie
30%
ceny jeszcze trochę wzrosną
24%
nie wiem, nie potrafię tego ocenić
9%
W czasie kiedy media, podczas rozwijającej się epidemii, zalewały swoich odbiorców teoriami o masowych spadkach (albo wręcz odwrotnie - rychłych wzrostach) cen, a blogerzy ze szczegółami opisywali mechanizmy, jakim nieuchronnie będzie musiał poddać się rynek mieszkaniowy w czasie poepidemicznego upadku, warto było słuchać tych, którzy ten rynek tworzą - doświadczonych deweloperów i pośredników. A oni powtarzali jednym chórem: "czekamy, nic nie wiadomo, zobaczymy, jak rozwinie się sytuacja; budujemy, na ile to możliwe, sprzedajmy i... zobaczymy".
Epidemia trwa, nieco się do niej przyzwyczailiśmy, podobnie jak rynek mieszkaniowy, który jak wszystkie inne dziedziny naszego życia na chwilę się zatrzymał, ale wcale nie wykonał salto mortale. Po pół roku od ogłoszenia pierwszych obostrzeń można pokusić się o podsumowanie. I jest tu mowa raczej o stabilizacji i uspokojeniu niż gwałtownych skokach.
Sprzedaż spadała od 2017 roku
- Analiza danych, którymi dysponuje JLL [dotyczą one rynku pierwotnego - dop. red.] jednoznacznie potwierdza cykliczność popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Nie powinna zatem nikogo dziwić korekta popytu, którą obserwowaliśmy na rynku trójmiejskim po rekordowym 2017 roku. Sprzedaż odnotowana przez JLL w pierwszej połowie 2020 roku odpowiada efektywnemu popytowi z pierwszej połowy 2016. Mamy zatem do czynienia z normalnym mechanizmem rynkowym, w którym epidemia - w drugim kwartale tego roku - postawiła tylko wyraźny akcent - tłumaczyła w czasie konferencji Forum Rynku Nieruchomości Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL (wcześniej REAS). Lockdown zastał deweloperów w sytuacji, kiedy - choćby chcieli - nie byli w stanie wprowadzić do sprzedaży większej liczby mieszkań. Przyczyną takiego stanu są problemy z pozyskaniem gruntów pod budowę, rosnące koszty budowy, a przede wszystkim wydłużające się procedury urzędowe związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji.
- Deweloperzy, gdyby mogli budować, to by budowali. Ale wiele realizacji na gruntach nabytych przez deweloperów nie znalazła się na rynku, bo było to niemożliwe ze względów proceduralnych. W ciągu ostatnich pięciu lat proces inwestycyjny wydłużył się dwa do trzech razy. I raczej tu się nic nie zmieni - mówił podczas konferencji Andrzej Biernacki, prezes firm Ekolan i Kameralnie oraz prezes trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Andrzej Biernacki ze spokojem przyznał jednocześnie, że w niepewnych czasach branża mieszkaniowa jest najbardziej pewna. A popytowej stabilności na trójmiejskim rynku upatruje w jego charakterystyce: sprzedawane są tu mieszkania zarówno "do mieszkania", jak i przeznaczone na wynajem - nie brakuje tu nabywców inwestycyjnych. Warto przy tym jednak zauważyć, że w tym pierwszym przypadku
możliwości nabywcze ograniczają banki, które w obawie przed pokryzysową stabilnością swoich klientów zaostrzyły politykę - o kredyt jest trudniej, a część nabywców w ogóle go nie dostanie.
Czytaj więcej: jak po epidemii banki zmieniły zasady udzielania kredytów mieszkaniowych- Jesteśmy jednak umiarkowanymi optymistami. Ten optymizm opiera się na lepszych, niż przewidywał scenariusz pesymistyczny, wynikach sprzedaży w drugim kwartale. Sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach spadła o 55 procent, ale spadkowi temu towarzyszyła równoległa redukcja podaży. W związku z proceduralnymi trudnościami deweloperów z wprowadzaniem nowych inwestycji do sprzedaży na rynek trafiła mniejsza niż dotychczas liczba nowych mieszkań, dlatego w najbliższych miesiącach nie należy się obawiać nadpodaży, rynek wyhamował - tłumaczyła Katarzyna Kuniewicz. - Równocześnie już w czerwcu klienci wrócili do biur sprzedaży, a odsetek tzw. zwrotów będących konsekwencją ogłoszenia epidemii, czyli mieszkań, które wróciły do oferty deweloperów po wcześniejszej rezerwacji, wyniósł w Trójmieście w II kwartale zaledwie 17 procent.
Ceny pozostały bez zmian
W czasie oczekiwania na wielkie spadki i załamania wielu inwestorów z gotówką w ręku oczekiwało na okazje - bankructwa i upadłości, które nieruchomości pozwolą nabyć poniżej cen rynkowych. Niewiele było takich przypadków. Tymczasem obniżka stóp procentowych do prawie zerowego poziomu spowodowała, że te osoby, które środki w bankach trzymały "na czarną godzinę", zaczęły zastanawiać się nad zakupami nieruchomości, bo w tej sytuacji pieniądze nie tylko przestały zarabiać, ale wręcz tracą na wartości.
Do oczekiwanego spadku cen w Trójmieście nie doszło, a nawet jeśli patrzeć na ceny mieszkań w najprostszy sposób, tj. porównując średnie, można zauważyć wzrosty. Przed takim spojrzeniem w komentarzu dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich przestrzega jednak Andrzej Biernacki.
- Średnia wyliczana jest z cen we wszystkich segmentach mieszkań (od najtańszych po najdroższe) i nie uwzględnia, jak w danym okresie zmienia się struktura rynku. Załóżmy, że w jednym kwartale mieszkania popularne po średnio 6 tys. zł za m kw. stanowiły 80 proc. w całej puli sprzedaży, a mieszkania premium ze średnią ceną 10 000 zł pozostałe 20 proc. W kolejnym kwartale mieszkania popularne dalej będą sprzedawane po 6.000 zł, a premium po 10 tys. zł, jednak zmieni się struktura sprzedaży i udział mieszkań popularnych i premium będzie wynosił odpowiednio 60 i 40 proc. Statystyki tego kwartału wykażą wzrost cen o 11,7 proc., mimo że realne ceny za 1 m kw. utrzymały się na tym samym poziomie. To jest dokładnie ta sytuacja, z którą spotykamy się obecnie. Ponieważ spadek sprzedaży mieszkań popularnych w II kwartale 2020 roku był dużo większy niż mieszkań z wyższych segmentów rynku, to statystyki mówią o wzroście cen, mimo że w rzeczywistości uległy one obniżce o ok. 2-3 proc. - czytamy w komentarzu.
Dokładnie taką samą prawidłowość zaobserwowano w JLL.
- Trójmiasto znalazło się teraz w bardzo ciekawym momencie. Projekty deweloperskie, które zostały wprowadzone do sprzedaży w drugim kwartale 2020 roku, były przygotowywane od dawna, a pewien rodzaj przypadku spowodował, że doszło do kumulacji kilku drogich projektów w tym samym czasie - w Gdańsku i w Gdyni. To sprawiło, że w Trójmieście średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na rynku pierwotnym poszła gwałtownie w górę. Gdyby do wyliczenia średniej nie brać pod uwagę tych właśnie drogich mieszkań, to nie mielibyśmy do czynienia ze wzrostami w żadnym indeksie - ani mieszkań wprowadzanych ani sprzedanych - zauważyła Katarzyna Kuniewicz.
Analitycy dostrzegają, że w Trójmieście wcześniej czy później dojdzie do spadku średnich cen mieszkań.
- W kolejnych miesiącach statystycznym efektem wprowadzania do sprzedaży większej niż dotychczas liczby projektów z segmentu popularnego może być spadek średnich cen nowych mieszkań, których sprzedaż deweloperzy trójmiejscy będą rozpoczynali w kolejnych kwartałach. Natomiast spektakularne zmiany nie nastąpią natychmiast, bo przygotowanie projektu mieszkaniowego do sprzedaży i realizacji trwa wiele miesięcy. Zmiany indeksów średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym będą zatem widoczne dopiero w perspektywie czterech-pięciu kwartałów - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.Na tempo, w jakim reaguje rynek, w swoim komentarzu uwagę zwraca także Andrzej Biernacki.
- Proces zmian cen mieszkań jest jednak dużo powolniejszy. Po kryzysie finansowym w 2008 roku w ciągu kolejnych 12 miesięcy spadek liczby sprzedanych mieszkań wyniósł 34 proc., a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zmalała o 70 proc. W tym samym czasie średnie ceny porównywalnych mieszkań spadły o 10 proc. Rynek potrzebował aż pięciu lat, by w 2013 roku ceny obniżyły się do najniższego poziomu pomiędzy 2007 a 2020 rokiem - napisał Biernacki.
Barometr cen nieruchomości
Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.
Mieszkania inwestycyjne
Pandemiczne zawirowania ostudziły zapędy nabywców, którzy mieszkania kupowali na wynajem. Rynek trójmiejski od lat był postrzegany jako miejsce, gdzie na wynajem kupować się opłaca. Słabszy sezon pod kątem najmu krótkoterminowego otworzył nieco oczy nabywcom, którzy spodziewali się wiecznego eldorado. Jest szansa, że mieszkań na wynajem będzie budowanych więcej, a zwyczajne życie powoli wróci do tych części miasta, z których zostało wyparte przez krótkoterminowych najemców.
- Pandemia ostudziła nieco zapędy inwestorów indywidualnych zamierzających przeznaczyć zakupione mieszkanie do najmu krótkoterminowego, co prawidłowo odczytali deweloperzy trójmiejscy i w II kwartale wprowadzili do sprzedaży wyraźnie mniej mieszkań przygotowanych z myślą o tej grupie niż rok temu. Możemy oczekiwać, że w najbliższych kwartałach do sprzedaży będą wprowadzane w coraz większej liczbie inwestycje "do mieszkania", co spowoduje stopniową zmianę obrazu rynku trójmiejskiego, na którym w poprzednich latach nawet 80 procent mieszkań w niektórych projektach, projektowanych było pod wynajem - przewiduje Katarzyna Kuniewicz. Według obserwacji doradców rynek najmu będzie się zmieniał -
z indywidualnego rozproszenia coraz śmielej wędrował będzie w kierunku najmu instytucjonalnego, a wraz z porządkowaniem prawa zapewne także REIT-ów (to fundusze, które w nieruchomości, w zorganizowany sposób, inwestować pozwalają indywidualnym nabywcom).
- Jest w tej chwili wielu inwestorów instytucjonalnych, którzy negocjują duże zakupy na rynku mieszkaniowym. Spodziewam się, że pod koniec tego roku i na początku przyszłego roku będziemy świadkami kilku spektakularnych transakcji w tym zakresie. Nasi polscy deweloperzy przystosowują się do takich klientów, budują coraz więcej pod ich potrzeby i zaczynają konsultować z nimi takie produkty - mówił w czasie Forum Rynku Nieruchomości Daniel Bienias, dyrektor marketingu w firmie doradczej CBRE, która, co prawda, na co dzień zajmuje się głównie rynkiem komercyjnym, ale też dzięki temu z dużymi inwestorami ma do czynienia. - Mamy świadomość, że nabywcom coraz trudniej będzie uzyskać kredyt na zakup mieszkania, więc rynek najmu wydaje się bardzo przyszłościowy.
Nieruchomości
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy