Instrukcje użytkowania lokali mieszkalnych

Nierzadko okazuje się, że wprowadzenie się do wymarzonego "M" nie kończy serialu pod tytułem "pośrednik-bank-deweloper". Okazuje się nagle, że olbrzymiego znaczenia nabiera dokument, z którego istnienia niewiele osób zdaje sobie sprawę. Chodzi tu o rozmaicie nazywane instrukcje użytkowania lokali mieszkalnych. Zwykle wręczane są one klientom już po nabyciu lokalu, kiedy świeżo upieczony właściciel bardziej koncentruje się na doborze glazury, koloru ścian czy ustawienia kuchni niż na lekturze nierzadko kilkunastostronicowej instrukcji. A potem okazuje się, że klient nie może w pełni skorzystać z praw wynikających z rękojmi czy gwarancji, ponieważ nie zastosował się do postanowień tegoż pisma.

Instrukcje zwykle zawierają wypisy z przepisów techniczno-budowlanych (np. z ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane t. j. Dz. U. nr 207, poz. 2016 z 2003 roku z późn. zm., rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, Dz. U. nr 74, poz. 836 z 1999 roku.) Przepisy te są źródłami powszechnie obowiązującego na terytorium Rzeczpospolitej Polski prawa (art. 87 ust. 1 Konstytucji). Oznacza to, że ich nieznajomość nie zwalnia nikogo od konieczności zastosowania się do ich postanowień. Jednakże instrukcje ułatwiają zapoznanie się z tymi, często trudnymi do znalezienia dla nie-prawnika, przepisami. Duże znaczenie też mają przywoływane częstokroć Polskie Normy, których stosowanie jest jednak dobrowolne (art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 roku o normalizacji, Dz. U. nr 169, poz. 1386 z 2002 roku z późn. zm.).

Różne są sposoby na "dostarczenie" instrukcji klientowi. Niektórzy deweloperzy traktują ją jako załącznik do umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, będący integralną częścią tej umowy. Inni zaś po prostu wręczają ten dokument przy odbiorze mieszkania. Skomplikowana niezwykle i przerastająca łamy tego artykułu jest kwestia wiążącej mocy takiej instrukcji. Można tu jedynie zasygnalizować, że w zakresie, w jakim jej postanowienia pokrywają się z przepisami powszechnie obowiązującymi, jest ona prawnie wiążąca. W przypadku zaś, gdy zawiera one regulacje ustanowione przez dewelopera, moc takiej instrukcji będzie zależała od tego, czy stanowi ona integralną część umowy, czy została wręczona niejako przy okazji, jako swoiste wytyczne. W praktyce jednak rozdzielenie elementów wiążących od li tylko zaleceń może być pracą benedyktyńską.

Należy na początku zauważyć, że pośrednik nie ma żadnego wpływu na treść instrukcji. Jej treść determinowana jest zwykle warunkami technicznymi, zastosowanymi technologiami i materiałami. W konsekwencji dopiero zastosowanie się do jej postanowień spowoduje, że będzie można pewnie i spokojnie korzystać z mieszkania, nie narażając się na niedogodności związane z pękaniem ścian, grzybami itp. Jest zatem niezwykle istotne, aby jeszcze przed rozpoczęciem urządzania mieszkania uważnie zaznajomić się z treścią takiej instrukcji i dostosować tok oraz rodzaj robót do jej postanowień.

Co zwykle zawierają instrukcje?

Instrukcje zawierają nie tylko ogólne wytyczne do użytkowania obiektu, ale również dość szczegółowe postanowienia dotyczące warunków cieplno-wilgotnościowych i zasad wentylacji, drzwi zewnętrznych i wewnętrznych, okien i drzwi balkonowych, podłóg i posadzek, instalacji grzewczej, gazowej, kanalizacyjnej i elektrycznej, czasem nawet sposobu ustawiania mebli (tu zaleca się zwykle zachowanie dwucentymetrowego odstępu od ścian dla lepszej wentylacji). Osobne postanowienia dotyczą pomieszczeń garażowych i piwnicznych oraz ogródków.

Nierzadko deweloper w swej instrukcji od razu wskazuje, jakie są konsekwencje niezastosowania się do postanowień zawartych w instrukcjach. Zaznacza się np., że niedotrzymanie przez dłuższy czas minimalnej temperatury powietrza w pokojach (20 stopni) czy też wilgotności względnej do 50% grozi inwazją biologiczną, czyli po prostu pleśnią. Brak prawidłowej konserwacji elementów metalowych (np. poręczy balkonowych) może zaś być przyczyną korozji. Deweloperzy czasem nawet starają się doradzić swoim klientom - i tak jeden z nich zaleca opóźnienie w wykonaniu okładzin wrażliwych na podwyższony stopień wilgotności (np. parkiet, klepka podłogowa), z uwagi na wilgoć technologiczną utrzymującą się w przegrodach budowlanych.

Oczywiście niecelowe byłoby wymienianie wszystkich postanowień instrukcji. Chciałbym tu jednak zwrócić uwagę na kilka postanowień takich instrukcji i pewne przykre konsekwencje niezastosowania się do nich. Jeden z deweloperów trójmiejskich w standardzie nie pokrywał balkonów płytkami. Pozostawiał surową posadzkę. W trakcie deszczu woda wypłukiwała wodę z cementem, która następnie ściekała bądź to na niższy balkon, zwykle kilkanaście centymetrów szerszy, bądź na elewację. Za każdym razem powstawały trudne do usunięcia plamy; ba - woda ta wręcz rozpuszczała i niszczyła farbę na drewnianych poręczach i metalowych rurach. Mieszkańcy dość szybko zaczęli podnosić larum i reklamować taki stan rzeczy u dewelopera. Ten jednak winą obarczył mieszkańców, którzy nie wyłożyli płytkami swoich balkonów w okresie wskazanym w instrukcji (pół roku od odbioru.) Dopiero groźba podjęcia przez mieszkańców bardziej stanowczych kroków zadecydowała o zmianie stanowiska dewelopera i obietnicy kompleksowego rozwiązania sprawy trefnych balkonów.

Deweloperzy zaznaczają, aby w początkowej fazie korzystania z lokalu dużo wietrzyć i jednocześnie grzać mieszkanie. Chodzi tu o wspomnianą wyżej gospodarkę cieplno-wilgotnościową. Ma to zapobiec pojawieniu się pleśni (grzyba) na ścianie, tudzież jej pękaniu. W przypadku udowodnienia, że powodem powstania grzyba czy pęknieć było niespełnienie tych obowiązków, deweloper mógłby mieć podstawy do uchylenia się od odpowiedzialności. Jednakże przeprowadzenie takiego dowodu, do którego na podstawie przepisów prawa cywilnego obowiązany byłby deweloper, do najłatwiejszych by nie należało. Musiałby bowiem wykazać, że w dłuższym okresie nie były utrzymywane prawidłowe poziomy temperatury i wilgotności, a także, że było to zawinione oraz, że pozostawało to w adekwatnym związku przyczynowo-skutkowym z pojawieniem się szkody - pleśni. W związku z powyższym niezwykle trudno byłoby deweloperowi uchylić się od odpowiedzialności za grzyb czy pęknięcia w ścianach. Trudno jednak wskazać, jak często jednak uda się deweloperowi, jako oręża używającemu instrukcji właśnie, wykorzystać nieświadomość prawną mieszkańca.

Istotne jest więc, aby szczegółowo zapoznać się z treścią instrukcji jeszcze przed przystąpieniem do adaptacji lokalu. Nie jest to bowiem żaden "gadżet", który można schować do szuflady i o nim zapomnieć. Niezastosowanie się do postanowień instrukcji może wiązać się z przykrymi konsekwencjami, a tym samym zepsuć radość z nowego nabytku.