Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera warto upewnić się czy umowa nie narzuca przyszłego zarządcy nieruchomości, który po oddaniu budynku działać mógłby w imieniu dewelopera. Może to utrudniać wspólnocie dochodzenie swoich praw. To właściciele powinni decydować, której firmie powierzą zarządzanie swoim mieniem. A tych na rynku nie brakuje.
mieszkaniam, w budynku który nie jest administrowany
7%
Wielu kupujących mieszkania deweloperskie zna lub boryka się z sytuacją, kiedy zarządca budynku został ustanowiony przez dewelopera jeszcze przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej.
Deweloper narzuca zarząd w postaci swojej spółki lub zaprzyjaźnionej firmy. Podmiot taki w sposób znaczący może utrudniać dochodzenie swoich praw w przedmiocie wad i usterek nieruchomości.
-
II Miejsce
-
III Miejsce
-
I Miejsce
Uwaga na praktykę deweloperów
Wciąż zdarza się, że do ustanowienie przyszłego administratora ma miejsce w treści umowy wyodrębniającej i przenoszącej własność pierwszego mieszkania.
Z tą chwilą powstaje wspólnota mieszkaniowa. Zapis ten ma zatem zastosowanie również do kolejnych nabywców lokali i wiąże kupujących zwykle przez kilka lat. Do redakcji Trojmiasto.pl wpłynął list czytelnika opisujący taką sytuację.
- Jestem mieszkańcem nowego osiedla i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Budynek, w którym mieszkam był oddawany od grudnia 2021 r. do czerwca 2022 r. z powodu pandemii - napisał pan Jerzy z Gdańska. - Od początku jest problem z usterkami oraz jakością robót w częściach wspólnych budynku. Deweloper lekceważy sytuację, i nie raczy nawet odpowiedzieć na pismo skierowane do zarządu firmy w kwietniu 2023 roku. Po pierwszym zebraniu, w marcu 2023 r., mieszkańcy podjęli uchwałę o powołaniu przedstawicieli wspólnoty osiedla. Uchwała jest prawomocna. Zarządcą pozostaje jednak powołana aktem notarialnym spółka córka dewelopera - dodaje.
Nieruchomości
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Pan Jerzy wymienił długą listę usterek i niedociągnięć budowlanych w budynku, w którym kupił mieszkanie. Takie zdarzają się jednak w nowych budynkach mieszkaniowych, możliwe jest dochodzenie ich usunięcia. Istota problemu tkwi jednak w zarządzaniu wspólnotą przez spółkę należącą do grupy dewelopera, która nie działa na rzecz wspólnoty. Firmy deweloperskie stosują taką praktykę, by w legalny sposób oszczędzać na poprawkach i zarabiać na zarządzaniu - tym więcej, im większa jest wspólnota. Zmiana administratora jest w takiej sytuacji konieczna, aby skutecznie wyegzekwować od dewelopera usunięcie usterek.
Zawaliła się ściana i balkon pustej i zrujnowanej kamienicy
Deweloper nie może narzucać zarządcy
Zgodnie z aktualnym stanowiskiem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
praktyki dewelopera w zakresie narzucania zarządu można zakwestionować, nawet jeśli są one zgodne z artykułem 18 ustęp 2 Ustawy o własności lokali, którą wykorzystują deweloperzy. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy takie ustalenia zostały wcześniej uzgodnione z kupującymi na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
"[...] Prezes UOKIK zwrócił uwagę, iż w niniejszym przypadku umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną z podmiotem, który będzie wykonywał usługi zarządzania zawiera pozwany [deweloper - przyp. red.], przy czym to pozwany ustala warunki tej umowy i wykorzystując swoją przewagę kontraktową narzuca konsumentowi jej postanowienia. Konsument nie ma bowiem żadnego wpływu na treść przedmiotowej umowy. Jednakże na podstawie przedmiotowego postanowienia konsument zobowiązuje się do wyrażenia akceptacji treści umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Prezes UOKIK stwierdził, iż skutkiem tego postanowienia może być związanie konsumenta umową, na treść której nie miał żadnego wpływu, a która może zawierać rozwiązania niekorzystne dla konsumenta (np. narzucenie konsumentom wybranego jednostronnie przez pozwanego zarządcy nieruchomości wspólnej, który ma pełnić tą funkcję przez długi czas, co nota bene stanowi klauzulę abuzywną [niedozwoloną - przyp. red.])." (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie Wydział VI Cywilny z 19 grudnia 2011 r. sygn. akt VIA Ca 630/11)
Pluskwy niezgody w blokach przy ul. Siennickiej w Gdańsku
Jak mówi
Aneta Wasiluk, radca prawny z Gdańska, zastrzeżenie w umowie przez dewelopera, że
zarząd nieruchomością sprawowany przez dewelopera lub inną wskazaną przez niego firmę nie może być zmieniony przed upływem określonego w akcie notarialnym czasu, czyli np. kilku lat, narusza wprost ustawę o własności lokali. Zapis taki zwykle jest nieuzgodniony z kupującymi.
- Sytuacja wymuszonego zarządu, o ile faktycznie została usankcjonowana umownie, nie jest na szczęście definitywna. Możemy odwołać zarządcę narzuconego wcześniej przez dewelopera. Właściciele mieszkań mogą bowiem uchwałą zmienić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, wyłonić zarząd złożony z osób fizycznych lub podjąć decyzję o tym, że obowiązki przejmie inny zarządca, firma niezwiązana z deweloperem - wylicza Aneta Wasiluk.
Wspólnota mieszkaniowa decyduje kto zarządza ich nieruchomością
Aby uchwała zmiany sposobu zarządzania nieruchomością została przyjęta, musi otrzymać większość (przynajmniej 50,01 proc.) głosów właścicieli liczonych według udziałów. Wymagane jest zaprotokołowanie takiej zmiany przez notariusza w księdze wieczystej. O zmianie zarządu nieruchomością wspólną mówi art. 18.1 ustawy o własności lokali:
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Rafał Kulawiak, prezes zarządu Pomorskiej Grupy Zarządców Nieruchomości, zwraca uwagę, że
właściciele mogą głosować poprzez pełnomocnictwa udzielone przez innych właścicieli, które nie wymagają zachowania formy notarialnej, co znacząco może ułatwić dokonanie zmiany zarządcy.
- Łatwiejszą ścieżką jest wybór innej, zaufanej firmy zarządzającej, niezależnej od dewelopera. Wybór ten również wymagać będzie podjęcia uchwały przez właścicieli większością głosów liczoną według udziałów, jednak w tym przypadku w trybie indywidualnego zbierania głosów, bez konieczności zwołania zebrania z udziałem notariusza - doradza Rafał Kulawiak.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest prawidłowo zarządzana?
Taka zmiana nie będzie stanowiła zmiany zarządu nieruchomością wspólną w myśl art. 18.1 ustawy o własności lokali. Niezależna firma zarządzająca będzie dbała o interesy wspólnoty mieszkaniowej, a nie dewelopera, szczególnie w ważnym okresie udzielonej gwarancji czy obowiązującej rękojmi. Nowy zarządca nie będzie także obciążał właścicieli kosztami remontów lub swojego wynagrodzenia za pełnione obowiązki na poziomie, który budzi wątpliwości.
- Zanim pokusimy się o zmianę zarządcy, sprawdźmy klauzule umowne dotyczące zasad i skutków rozwiązania umowy dotyczącej zarządu nieruchomością. Często zmiana zarządu wpływa na gwarancję, na przykład przestanie ona obowiązywać, jeśli zmieni się zarządca. Na szczęście nie dotyczy to rękojmi - ostrzega Aneta Wasiluk.
Duży wybór nowoczesnych firm zarządzających
Zaufany zarządca działający w imieniu właścicieli, zadba o czystość w częściach wspólnych i wokół budynku, stan techniczny budynku czy prawidłowe zarządzanie finansami wspólnoty oraz zadba o jej kondycję prawną. Istotne jest wykonywanie obowiązkowych przeglądów, wywiązywanie się z planów gospodarczych, czy prawidłowe rozliczanie mediów. Sprawne zarządzanie jest związane nie tylko z estetyką czy funkcjonalnością nieruchomości, ale również z jej bezpieczeństwem.
Zarządcy nieruchomości w Trójmieście. Usługi są coraz nowocześniejsze
Dziś na rynku firm zarządzających nieruchomościami jest dużo i oferują one coraz nowocześniejsze usługi. Standardem jest już dostęp internetowy do kont indywidualnych właścicieli, który pozwala na bieżąco uzyskać informację o dokonanych płatnościach. Platformy do zarządzania oferują dostęp do pełnej dokumentacji wspólnoty oraz pozwalają na głosowanie uchwał przez Internet. Niektóre firmy oferują numer alarmowy do konserwatora czynny całą dobę, a także pozwalają na przesyłanie zdjęć usterek online. Wykorzystują drony do przeglądania dachów, a odczytywanie liczników wody odbywa się drogą radiową.
To wspólnota mieszkaniowa decyduje o tym, kto będzie zarządzał nieruchomością należącą do jej członków, a jeśli sposób czy jakość takiej usługi nie odpowiada właścicielom, przy odrobinie zaangażowania
zawsze mogą oni wybrać innego zarządcę.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy