Pytanie do prawnika. Bezpieczna umowa najmu

Transakcja wynajmu mieszkania obarczona jest pewnym ryzykiem. Chociaż trudno w to uwierzyć nadal - głównie w celu ominięcia obowiązku podatkowego - wiele umów zawieranych jest ustnie. W przypadku konfliktu między wynajmującym a najemcą obie strony są w trudnej sytuacji. Warto jednak pamiętać, że nie każda umowa jest pełnowartościowa. Muszą być w niej zawarte pewne podstawowe elementy. Jakie?

- Zamierzam w niedługim czasie wynająć mieszkanie. Oczywiście będę podpisywać umowę najmu. W Internecie jest mnóstwo wzorów takich umów. Nie wiem, który jest prawidłowy, a obawiam się niekorzystnych dla mnie zapisów oraz niejasności. Co w takiej umowie na pewno musi się znaleźć, żeby moje interesy były zabezpieczone? - zapytała pani Monika z Gdańska, która właśnie kupiła większe mieszkanie, a na mniejszym chce zarabiać.

Odpowiada Joanna Rynas, radca prawny z Gdańska

Faktycznie bardzo istotną kwestią jest treść podpisanej umowy. Wpływa ona przecież bezpośrednio na naszą sytuację w danym stosunku prawnym. Warto zatem uważnie ją przeczytać i zmienić (lub usunąć) niejasne czy też niekorzystne zapisy.

Ważne jest określenie stron umowy najmu. Stronami umowy są bowiem wynajmujący i najemca. Wynajmujący to osoba, która ma prawo do dysponowania lokalem mieszkalnym. Najemca to z kolei osoba, która - po podpisaniu umowy - będzie posiadać to prawo. W umowie, gdzie stronami są osoby fizyczne, warto zadbać o szczegółowe dane, tj. imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, a także PESEL. Jeżeli stroną jest firma warto wpisać wszystkie dane firmy, tak by w czasie późniejszym nie mieć problemów z identyfikacją.

Na marginesie warto dodać, iż w umowie powinien być wskazany numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego. Pozwoli to na weryfikację osoby uprawnionej do władania lokalem (w księdze wieczystej wpisany jest właściciel nieruchomości). Może bowiem zdarzyć się taka sytuacja, że wynajmującym jest inna osoba, aniżeli wpisana w księdze wieczystej. W takiej sytuacji wynajmujący powinien przedłożyć do umowy najmu dokument potwierdzający jego prawo do dysponowania lokalem lub pełnomocnictwo.

Co jest przedmiotem umowy najmu? Biorąc pod uwagę kontekst pytania czytelnika nie ulega wątpliwości, iż przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny. Lokal mieszkalny to z kolei taki, który ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Warto jednak dodać, iż przedmiotem najmu może być zarówno cały lokal mieszkalny jak i jego część. Niezależnie od tego, jaki jest przedmiot najmu, strony umowy powinny zadbać o to by był on dokładnie określony. W umowie można także dodatkowo zawszeć postanowienia dotyczące wyposażenia lokalu - tu jednak warto pamiętać o tym by umowa wyszczególniała co wchodzi w skład tego wyposażenia.

W umowie najmu konieczne musimy określić wysokość czynszu. Dodatkowo powinny zostać określone warunki płatności, tj. termin płatności i sposób płatności. W przypadku braku określenia tych warunków zastosowanie będą miały zasady ogólne, co niekoniecznie będzie korzystne dla najemcy.

Wynajmujący może zabezpieczyć swoje interesy poprzez ustalenie w umowie obowiązku zapłaty kaucji. Pozwoli mu ona na pokrycie ewentualnych kosztów związanych z wystąpieniem szkód. Należy pamiętać, że wysokość kaucji nie może przekraczać 12 miesięcznych czynszów. Kaucja zwracana jest po okresie najmu - pod warunkiem, że lokal został odebrany bez zastrzeżeń. W przypadku zastrzeżeń Wynajmujący może potrącić odpowiednią kwotę z kaucji na pokrycie kosztów.

W umowie musi być wskazany czas, na jaki zostaje zawarta umowa najmu. Umowa może być bowiem zawarta na czas oznaczony bądź na czas nieoznaczony. Z kolei najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Istotna jest także kwestia uwzględnienia w umowie możliwości jej wypowiedzenia.

Nie zapominajmy także o protokole zdawczo - odbiorczym i protokole odbioru. Co do zasady wydanie lokalu odbywa się po podpisaniu przez obie strony protokołu zdawczo odbiorczego. Również przy odbiorze lokalu, po ustaniu umowy najmu, sporządza się protokół odbioru lokalu. W protokole warto opisać stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół będzie bowiem stanowić podstawę wzajemnych rozliczeń przy zwrocie lokalu.