Rękojmia umożliwia dochodzenie od dewelopera napraw wad fizycznych, które pojawią się w lokalu w okresie do pięciu lat o jego zakupu. W przypadku zgłoszeń tego rodzaju deweloperzy zwykle uchylają się od odpowiedzialności powołując się na różne okoliczności. Tymczasem nie mają one znaczenia, bo kluczowy jest fakt ujawnione niezgodności towaru z umową.
tak, powstał konflikt z tego powodu
39%
tak, deweloper dokonał napraw
35%
nie, nie miałem styczności z takim problemem
26%
- Kupiłem mieszkanie od jednego z trójmiejskich deweloperów i wykończyłem je na własny koszt. Niestety na ścianie w łazience, która jest ścianą nośną budynku, popękały kafle i pojawiły się głębokie rysy. Obawiam się, ze będę zmuszony do ponownego remontu łazienki, bo kafle niebawem odpadną, a jest to duże wyzwanie finansowe i logistyczne - opisuje sytuację pan Waldemar z Gdyni, nasz czytelnik. - Czy istnieje cień szansy, aby deweloper naprawił szkody powstałe w łazience na skutek ruchu prac nośnych w ramach rękojmi?Pan Waldemar przedstawił całą korespondencję z deweloperem, w której uchyla się on odpowiedzialności powołując się m.in na fakt, że w mieszkaniu dokonane zostały zmiany w instalacji.
- Rzeczywiście kaloryfer w łazience został przeniesiony na inną ścianę, ale według projektu wykonanego przez dewelopera, w ramach zmian aranżacyjnych - informuje czytelnik. Odpowiada Oliwia Likierska z Kancelarii Adwokackiej Oliwia Likierska
Pan Waldemar dostrzegł, że kafle ścienne w łazience jego nowego mieszkania pękają i odspajają się, co grozi ich odpadnięciem.
Fakt ten stwierdzony został przed upływem pięciu lat od zakupu mieszkania i niezwłocznie po dostrzeżeniu został zgłoszony deweloperowi, od którego czytelnik nabył lokal na rynku pierwotnym.
W swoim zgłoszeniu pan Waldemar
domagał się usunięcia wady przez sprzedawcę w ramach rękojmi. Jako prawdopodobną przyczynę zaistniałej sytuacji nabywca lokalu wskazał ruch elementów nośnych - stwierdzone uszkodzenia i nieprawidłowości mają bowiem miejsce właśnie na ścianach nośnych.
W odpowiedzi sprzedawca lokalu podał, że nie ponosi odpowiedzialności za zaistniałą sytuację, gdyż powstawanie rys jest naturalną konsekwencją pracy budynku, a ta w pierwszych latach po oddaniu
nieruchomości do użytkowania może być nasilona. Dodatkowo deweloper wyjaśnił, że do powstawania rys na ścianach, a tym samym uszkodzenia kafli, mogą przyczyniać się prace ziemne związane z rozbudową węzła drogowego, które prowadzone są w niedalekim sąsiedztwie budynku zamieszkiwanego przez czytelnika. Sprzedawca wskazał ponadto, że "istotnym jest również fakt ingerencji w ściany między lokalowe, poprzez wykonanie wkucia/przeróbek instalacji wodnych. Ma to wpływ na osłabienie konstrukcji czy inny rozkład naprężeń".
Pytanie do prawnika. Kto odpowiada za wady w częściach wspólnych budynku wielorodzinnego
W takiej sytuacji
stanowisko dewelopera należy jednak uznać za błędne, a tym samym żądanie kupującego - za usprawiedliwione.Deweloper ma rację: rysy i pęknięcia w mieszkaniu mogły powstać nie tylko z jego winy (na przykład jako rezultat błędów w procesie budowy), ale także wskutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności (na przykład na skutek niejednorodnej budowy podłoża gruntowego, zmian warunków gruntowo-wodnych czy drgań dynamicznych wywołanych przez ruch ciężkich pojazdów lub prace ziemne w okolicy).
Trzeba mieć jednak na względzie, że zgodnie z brzmieniem art. 556 Kodeksu cywilnego
sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli sprzedana rzecz ma wadę fizyczną (a nieruchomość jest uznawana za rzecz). Przewidziana przywołanym przepisem ustawowa odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady sprzedanego lokalu ma charakter absolutny i oparta jest na zasadzie ryzyka.
W efekcie, dla oceny zasadności żądania czytelnika
nie ma znaczenia, czy możliwe jest przypisanie deweloperowi jakiejkolwiek winy za powstałe uszkodzenia, a więc czy możliwe jest uznanie, że stwierdzona wada w postaci pojawiających się rys i pęknięć ścian jest skutkiem błędów popełnionych na etapie projektowania budynku, użycia niewłaściwych materiałów czy niedbalstwa pracowników przy wznoszeniu budynku.
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi (w odróżnieniu od odpowiedzialności odszkodowawczej, która ma swoje źródło w zupełnie innych przepisach Kodeksu cywilnego niż odpowiedzialność rękojmiana) nie opiera się na zasadzie winy. Oznacza to, że odpowiedzialność obciąża dewelopera niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość lokalu lub budynku, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział o wadzie lub mógł przewidzieć jej powstanie. Powyższe zostało podkreślone m.in. przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku, który w wyroku wydanym w dniu 23 grudnia 2014 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 601/14 oraz w wyroku z dnia 18 lutego 2016 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 948/15 stwierdził, iż odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą.
Pytanie do prawnika. Rękojmia na używaną nieruchomość
Warto w tym miejscu odnotować, że mówiąc o odpowiedzialności sprzedawcy za wadę mówimy o sytuacji, w której przedmiot sprzedaży jest niezgodny z umową, a więc nie odpowiada ustaleniom między sprzedawcą a nabywcą odnośnie właściwości, jakości czy przeznaczenia rzeczy. Jest to o tyle istotne, że nie zawsze wadliwość rozumiana potocznie (a więc jako uszkodzenie czy nieprawidłowe funkcjonowanie rzeczy) będzie równoznaczna z wadliwością w rozumieniu przepisów o rękojmi (a więc jako niezgodność rzeczy z umową).
Przykładowo, jeżeli kupujemy jakąś rzecz wiedząc o jej wadzie (np. mieszkanie z oknami do wymiany, samochód z niesprawną klimatyzacją czy książkę z pogniecioną stroną tytułową), to nie możemy mówić o niezgodności takiej rzeczy z umową - w takiej sytuacji kupujący godzi się bowiem na to, że rzecz, którą chce nabyć, ma określone mankamenty. W efekcie, w przywołanych okolicznościach, sprzedawca nie ponosi względem kupującego odpowiedzialności za to, że sprzedał uszkodzoną czy też wybrakowaną rzecz.
Z drugiej strony może zdarzyć się tak, że kupimy rzecz, która wprawdzie nie będzie posiadać żadnych uszkodzeń czy defektów, a mimo to nie będzie odpowiadać naszym oczekiwaniom i wcześniejszym ustaleniom ze sprzedawcą. Przedmiot taki, mimo jego obiektywnej przydatności do użycia, należałoby uznać za niezgodny z umową. Przykładem takiej sytuacji, gdy otrzymujemy rzecz pełnowartościową, a jednak niezgodną z umową, może być wysyłka przez sklep internetowy roweru z kołami 28-calowymi, podczas gdy zamówiony został jednoślad z kołami 26-calowymi, sprzedaż kleju do płytek, który nie jest mrozoodporny, mimo że kupujący wyraźnie zaznaczył w rozmowie ze sprzedawcą, że klej jest mu potrzebny, aby położyć kafle na balkonie, bądź sytuacja, gdy rzeczywisty metraż mieszkania obiega od tego wskazanego w umowie sprzedaży.
Z
punktu widzenia czytelnika istotne jest zatem
czy w chwili zakupu wiedział o rysach i pęknięciach, czy też o nich nie wiedział, a tym samym - czy godził się na zakup mieszkania z tego rodzaju wadami. Nie ma natomiast znaczenia to, że deweloper uznaje powstawanie tego rodzaju usterek za swoistą "normę" w nowym budownictwie. Dlatego też np. tzw. sieciówki odzieżowe nie mogą zwolnić się od odpowiedzialności i nie uznać reklamacji argumentując, iż klient kupując tanio ubranie powinien liczyć się z tym, że jest ono szyte w Chinach z materiałów kiepskiej jakości, więc może ono rozejść się po praniu.
Trzeba bowiem podkreślić, że dla spełnienia przesłanek odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi nie ma znaczenia powszechność jakiegoś zjawiska czy jego akceptacja przez ogół kupujących - istotne są jedynie ustalenia konkretnej umowy sprzedaży łączącej konkretnego kupującego z konkretnym sprzedającym.
Jeżeli więc umowa przewiduje sprzedaż rzeczy pełnowartościowej, to sprzedawca ponosi odpowiedzialność za to, że rzecz jednak ma wady (choćby ujawniły się one dopiero jakiś czas po zakupie). Dla oceny stanu faktycznego sprawy nie ma również znaczenia treść różnego rodzaju "notatek" czy "informacji technicznych" przekazywanych - tak jak w niniejszej sprawie - nabywcy lokalu dopiero w chwili wydania tegoż lokalu przez dewelopera. Okoliczności, które miały miejsce już po zawarciu umowy sprzedaży, a które są w dodatku jednostronnymi oświadczeniami sprzedawcy, nie mogą bowiem modyfikować uprzednio zawartej umowy, która jest umową dwustronną i tylko przez dwie strony może być zmieniana.
Na koniec trzeba odnieść się do twierdzeń sprzedawcy lokalu, zgodnie z którymi przyczyną powstawania rys i pęknięć może być zmiana rozkładu naprężeń czy wręcz osłabienie konstrukcji budynku powstałe na skutek ingerencji w ściany nośne. Również ta argumentacja nie możne przemawiać za zwolnieniem dewelopera z odpowiedzialności. Czytelnik przyznaje wprawdzie, że rzeczywiście dokonywał przeróbek instalacji wodnej polegających na przeniesieniu grzejnika z jednej ściany na drugą, ale
modyfikacje te przeprowadzone zostały zgodnie z projektem wykonanym przez dewelopera w ramach zmian aranżacyjnych. To sprzedawca uznał zatem, że wprowadzenie zmian jest w ogóle dopuszczalne i jednocześnie wskazał, w jaki dokładnie sposób powinno się to odbyć. Jeżeli więc twierdzenia dewelopera, iż na skutek modyfikacji instalacji wodnej doszło do zmiany rozkładu naprężeń lub osłabienia konstrukcji budynku, okazałyby się prawdziwe, to prowadziłoby to do wniosku, że błąd popełnił projektant działający na zlecenie dewelopera. Odpowiedzialność za tego rodzaju pomyłki naturalnie ponosi deweloper (a w dalszej kolejności - architekt), a nie nabywca lokalu. Podnosząc takie argumenty deweloper nie tylko nie polepsza więc swojej sytuacji, ale wręcz naraża się odpowiedzialność z rękojmi lub odszkodowawczą wobec całej wspólnoty mieszkaniowej.
oprac. EBu
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy