Pytanie do prawnika. Kary w przypadku opóźnionego odbioru mieszkania

W przypadku opóźnień przy odbiorze mieszkania, dla nabywcy, który chciałby dochodzić od dewelopera kar za te opóźniania, nie ma znaczenia czy deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku czy nie. Umowa deweloperska mówi o terminie przeniesienia własności, i jeśli z tego deweloper się nie wywiązał, jego klient ma prawo żądać kar umownych lub dochodzić odszkodowania.

O przyszłość swojego, już wykończonego, mieszkania martwi się nasz czytelnik, Artur.

- Deweloper, u którego kupiliśmy mieszkanie nie wywiązuje się z umowy, a dokładnie z terminu oddania lokalu do użytkowania. Lokal miał być oddany dwa miesiące temu, potem termin ten aneksem został wydłużony o kolejny miesiąc i jeszcze raz o miesiąc. Wiadomo już, że do tego czasu odbioru nie będzie. Tymczasem my sprzedaliśmy dotychczasowe mieszkanie i musimy się wyprowadzić - opisuje swoją sytuację Artur.
Kupujący zdążyli już nawet swoje nowe mieszkanie wykończyć, bo deweloper przekazał klientom klucze do lokalu wiele tygodniu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

- Będziemy musieli teraz coś wynająć. Czy możemy domagać się zwrotu kosztów najmu od dewelopera? - pyta nasz czytelnik. - Czy w razie wystąpienia jakiś problemów z budynkiem, gdyby nie uzyskał on odbioru, możemy starać się o zwrot środków włożonych w tę nieruchomość?
W umowie istnieje zapis, że w razie niepodpisania umowy przyrzeczonej, deweloper pokrywa wszystkie koszty.

Odpowiada radca prawny Paulina Mackiewicz z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni

W pierwszej kolejności należy rozróżnić dwa istotne dla stron umowy deweloperskiej: terminy odbioru technicznego po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oraz przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego.

Zgodnie art. 27.1 z tzw. Ustawy deweloperskiej (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Czytaj też: Umowa deweloperska - zobowiązania, koszty i wymagania. Nowa ustawa deweloperska 2022

Jeśli deweloper nie przenosi własności lokalu w terminie wskazanym w umowie w związku z opóźnieniem, nabywcy przysługiwać będą następujące uprawnienia:

• w przypadku zastrzeżenia w umowie kar - żądanie kary umownej za opóźnienie oraz odszkodowania (jeżeli strony przewidziały w umowie możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego należne kary umowne (art. 484 § 1 k.c.) a szkoda poniesiona przez nabywcę faktycznie przewyższa wysokość należnej kary);
• jeśli kary umowne nie zostały przewidziane - do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.).

Dochodzenie kary umownej wiąże się ze znacznymi ułatwieniami dla nabywców w porównaniu do podjęcia próby wyegzekwowania odszkodowania na zasadach ogólnych. Nabywca nie musi udowadniać rozmiaru szkody ani tego czy w ogóle wystąpiła. Niedotrzymanie przez dewelopera tego terminu stanowi także podstawę do odstąpienia od umowy przez klienta - niemniej z uprawnienia tego nie można skorzystać od razu. Przed skorzystaniem z tego uprawnienia należy obowiązkowo wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie przedmiotowego prawa i dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, przy jednoczesnym zachowaniu prawa do dochodzenia kar umownych lub odszkodowania.

Inaczej ma się sytuacja w przypadku niedochowania przez dewelopera terminu odbioru technicznego mieszkania (czy uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku). Jest to termin dla nabywcy istotny, niemniej jeżeli strony nie przewidziały z tego tytułu kar umownych. Dochodzenie w przedmiotowej sprawie odszkodowania za poniesione koszty wynajmu na zasadach ogólnych nie znajduje uzasadnienia. Dokonanie odbioru technicznego nie stanowi podstawowego zobowiązania dewelopera wobec nabywcy (deweloper zobowiązuje się przenieść własność wyodrębnionego lokalu; pozostałe terminy stanowią zobowiązania pośrednie, służące jedynie wykonaniu zobowiązania głównego). Jeżeli pomimo opóźnienia w dokonaniu odbioru technicznego po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, termin przeniesienia własności lokalu został zachowany, w zasadzie brak jest podstaw w niniejszym przypadku do dochodzenia przez nabywcę jakiejkolwiek rekompensaty - do czasu przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego na nabywcę, właścicielem pozostaje deweloper, a zatem do tego czasu nabywca nie ma prawa zamieszkać w lokalu.

Deweloperzy dążąc do uniknięcia lub przynajmniej opóźnienia momentu początkowego naliczania kar umownych za nieprzeniesienie prawa własności w terminie często proponują nabywcom podpisanie aneksu odwlekającego termin przeniesienia własności. Jest to instrument eliminujący istnienie opóźnienia, gdyż zmiana terminu jest dokonywana na mocy porozumienia stron. Na skutek tego, nabywcy pozbywają się możliwości otrzymania rekompensaty za okres od początkowo wyznaczonego terminu do ostatecznie wskazanego w aneksie. Jedynym beneficjentem w takiej sytuacji staje się sam deweloper.

W odniesieniu do drugiego z pytań - bardzo często wady pojawiają się po jakimś czasie od odbioru mieszkania. Wówczas można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne (art. 556 k.c.) bądź gwarancji, jeśli deweloper jej udzielił. Warto zaznaczyć, że rękojmia i gwarancja to dwa odrębne i niezależne od siebie instrumenty. W przypadku gwarancji, szczegóły takie jak okres trwania gwarancji i jej warunki określa umowa deweloperska. Rękojmia natomiast przysługuje z mocy prawa i w obrocie z konsumentami nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć.

W przypadku wad lokalu nabywca nie może skorzystać z uprawnień najdalej idących (obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy), jeżeli deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Jedynie w tych przypadkach, kiedy deweloper już raz wymieniał lub naprawiał przedmiot umowy albo jeżeli nie spełnił ciążącego na nim obowiązku wymiany lub naprawy, wówczas przysługuje roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy. Pamiętać należy jednak, że to ostatnie - najdalej idące uprawnienie - nie przysługuje w sytuacji, gdy wada lokalu jest nieistotna. Niedoszły nabywca odstępując od umowy winien otrzymać wszystkie uiszczone na rzecz ceny sprzedaży środki. Należy mieć na uwadze, że upływ terminu do stwierdzenia wady (art. 568 § 1 k.c.) nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (art. 568 § 6 k.c.).

Odszkodowanie na skutek poniesionych przez nabywcę szkód będących rezultatem odstąpienia od umowy może być dochodzone na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 471 k.c., art. 494 k.c.). Zgodnie zaś z nimi, strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 k.c.), którą stanowić mogą także koszty poniesione na wykończenie mieszkania. W praktyce może to wiązać się z długim, żmudnym postępowaniem sądowym.