• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do prawnika. Najem mieszkania obcokrajowcom

28 sierpnia 2019 (artykuł sprzed 4 lat) 
Dobrze skonstruowana i zrozumiała dla stron umowa najmu może bardzo dobrze zabezpieczyć interesy obu stron. Dobrze skonstruowana i zrozumiała dla stron umowa najmu może bardzo dobrze zabezpieczyć interesy obu stron.

Do Trójmiasta przybywa coraz więcej obcokrajowców, którzy wraz z rodzinami gotowi są wynajmować mieszkania. Od strony prawnej taki najem odbywa się na takich samych zasadach, jakie obowiązują obywateli polskich, a interes właściciela najlepiej zabezpiecza podpisanie umowy najmu okazjonalnego.



Czy wynająłbyś długoterminowo mieszkanie obcokrajowcowi?

Nad bezpieczeństwem najmu zastanawia się nasz czytelnik, pan Wojtek.

- Chciałbym wynająć swoje mieszkanie rodzinie z małym dzieckiem. Najemcami mają być obywatele Ukrainy. Główny najemca ma umowę o pracę jako informatyk i oczywiście zezwolenie na pracę w Polsce na trzy lata. W jaki sposób powinienem zabezpieczyć swoje interesy, żeby na przykład w sytuacji utraty pracy przez tego człowieka i zaprzestania opłacania przez najemców czynszu i mediów móc zgodnie z prawem wypowiedzieć tę umowę? - pyta w liście do redakcji pan Wojtek.

Odpowiada Paweł Galiński z Kancelarii Radców Prawnych Galiński&Kleina



Problem eksmisji uciążliwych lokatorów przy umowie najmu jest częstym zjawiskiem, dlatego warto już przy sporządzaniu umowy odpowiednio się zabezpieczyć. Przepisy prawa są w stanie zabezpieczyć interesy wynajmującego w taki sposób, aby skutecznie mógł odzyskać swoje mieszkanie w przypadku niekonsekwencji lub uciążliwości najemców.

Instytucją prawną, która w najdalej idącym zakresie zabezpiecza interesy wynajmującego, jest umowa najmu okazjonalnego. Cechuje się ona zwiększonymi wymaganiami podmiotowymi oraz formalnymi w porównaniu do "zwykłej" umowy najmu zawieranej na podstawie Kodeksu cywilnego. Najistotniejszym rozwiązaniem, przewidzianym w tej umowie, jest możliwość przeprowadzenia eksmisji niechcianego lokatora za pomocą oświadczenia najemcy składanego w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Zgodnie z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej jako u.o.p.l.) umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jak widać wyżej, już sam przepis definiujący pojęcie najmu okazjonalnego przedstawia pierwsze wymagania odnośnie zawierania tej umowy. Przede wszystkim ten rodzaj umowy najmu może zawrzeć tylko osoba będąca właścicielem danego lokalu mieszkalnego - wynika z tego, iż prawodawca wyklucza sytuację, w której wynajmujący sam jest najemcą danego lokalu i zawiera umowę podnajmu. Kolejnym warunkiem stawianym przez prawodawcę jest brak prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali przez wynajmującego. Po spełnieniu powyższych warunków można przejść do samej umowy. Powyższy przepis ogranicza ramy czasowe umowy do lat 10. Umowa nie może być zawarta na czas nieoznaczony, a sama w sobie nie może zostać podpisana na czas dłuższy niż 10 lat.

Najważniejszym elementem omawianej umowy są oświadczenia składane przez jej strony:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
  • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Te dwa powyższe oświadczenia stanowić będą podstawę prawną do przeprowadzenia ewentualnej eksmisji niechcianych lokatorów, jeśli sami uprzednio odmówią oni dobrowolnego opróżnienia mieszkania.

Ostatnim oświadczeniem w umowie, wymaganym przez przepisy, jest oświadczenie wynajmującego: oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Powyższe oświadczenia wymagane są na podstawie art. 19 a ust. 2 u.o.p.l. Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 19 b u.o.p.l., w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najmu wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia ww. umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania.

Dzięki podpisaniu tego rodzaju umowy najmu wynajmujący dysponuje tytułem egzekucyjnym przeciwko najemcy. Pamiętać należy jednak, że skorzystać z przedmiotowego tytułu wynajmujący może w określonych okolicznościach - po wypowiedzeniu i upływie okresu wypowiedzenia umowy oraz w przypadku wygaśnięcia umowy poprzez upływ czasu, na jaki została podpisana. W obu przypadkach, jeśli najemca odmawia dobrowolnego opróżnienia lokalu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki prawne. Sposób postępowania wynajmującego w takim przypadku określa art. 19 d u.o.p.l.

Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu wynajmujący, w przypadku gdy najemca nie opróżnia lokalu, powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Przedmiotowe żądanie powinno zawierać przede wszystkim oznaczenie właściciela lokalu oraz najemcy, wskazanie umowy najmu i przyczyny ustania stosunku najmu oraz wyznaczenie terminu do opróżnienia lokalu - termin ten nie powinien być krótszy niż siedem dni od daty doręczenia pisma.

W przypadku, jeśli najemca dalej nie opuszcza lokalu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został opisany wyżej (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Wniosek ten powinien zawierać żądanie opróżnienia lokalu (jak wyżej) wraz z dowodem jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu oraz oświadczenie złożone do naczelnika urzędu skarbowego o zawarciu umowy najmu okazjonalnego.

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego wynajmujący z pomocą komornika sądowego może podjąć czynności zmierzające do opróżnienia lokalu przez lokatorów.

Jak wynika z powyższego, umowę najmu okazjonalnego cechuje dość znaczny formalizm podyktowany jednakże tym, że przyznaje ona istotne uprawnienia na rzecz wynajmującego i gwarantuje mu prawo do ułatwionego opróżnienia lokalu oddanego w najem. W przypadku zwykłego najmu lokatorów chroni szereg przepisów, które sprawiają, iż o wiele trudniejsze jest opróżnienie przez nich lokalu. Dlatego ostatecznie ta forma umowy jest najbezpieczniejszą z punktu widzenia wynajmującego.

W kwestii podmiotowej - wynajmowaniu lokalu obcokrajowcom - należy zauważyć, iż polskie prawo nie przewiduje innych wymogów niż te, które występują przy zawieraniu umowy najmu z obywatelami Polski.

Porady prawnika Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

Galiński & Kleina Kancelarie Radców Prawnych

Miejsca

Opinie (94) 7 zablokowanych

  • Do właścicieli mieszkań na wynajem (3)

    Róbcie jak np w Niemczech czy Szwajcarii itp:
    - mieszkanie na wynajem nieumeblowane - w Niemczech często bez kuchni, kuchnie robi sobie osoba wprowadzająca się na własny koszt
    Brak lamp karniszy itp
    - przy wyprowadzce osoba wprowadzająca się na obowiązek wymalować mieszkanie na biało
    - zapis w umowie że mieszkanie sprząta profesjonalna firma sprzątająca
    - 2 lub 3 x kaucja
    - nie godzić się na duza ilość osób zamieszkująca nieruchomość - więcej nieruchomości będzie musiało zostać wynajętych - na zachodzie bardzo tego pilnują

    Ukraińcy którzy wyjadą do Niemiec rozczarują się jak tam wynajem wygląda ...

    • 29 5

    • Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby przenieść na nasz rynek niemieckie zasady wynajmu mieszkań. Trzeba się tylko liczyć z tym, że w Polsce klienta będzie trudniej znaleźć.
      Kilka lat wstecz kupiłem mieszkanie z myślą o wynajmie. Nie miałem doświadczenia, więc przygotowałem je w taki sposób, żebym trafić w jak największą grupę najemców. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku mieszkań obowiązuje uniwersalna zasada: "jeżeli coś jest do wszystkiego, to jest do niczego". Mieszkanie bez mebli oczywiście znajdzie swojego lokatora, ale taki najemca też nie jest pewniakiem. Niesolidnego lokatora trudniej jest się pozbyć, bo dodatkowo musimy zadbać o opróżnienie lokalu z wszystkich rzeczy, będących jego własnością, a będzie tego dużo. Jeżeli nawet zmusimy niesolidnego najemcę do oddania kluczy, a ten nie zechce zabrać rzeczy, to musimy mu je zabezpieczyć. Inaczej możemy słono zapłacić za jego graty

      • 0 0

    • ale co ty porownujesz? inne prawo jest w Niemczech czy Szwajcarii a inne w Polsce,umowe mozesz sobie spisac jaka ci sie podoba a i tak w razie czego bedziesz mogl sie nia co najwyzej podetrzec.

      • 4 1

    • Polacy sobie poradzili, bracia Ukraińcy też sobie poradzą :p

      • 4 5

  • (4)

    A jak w takim wypadku chronić przed nieuczciwymi lokatorami gdy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem?

    • 11 4

    • Najem instytucjonalny nawet lepszy od okazjonalnego (1)

      • 2 0

      • Free

        Cis więcej ?

        • 1 0

    • A co z niuczciwymi ofertami? (1)

      Ostatnio czytałem że środek getta- zielonego trójkątu to Wrzeszcz;) naprawdę? Jakie frytki do tego dla Janusza co chce wydusic z meliny po babci jak najwiecej oszukujac słojów?

      • 3 7

      • to jego problem, my tu rozwiązujemy problemy nieuczciwych lokatorów

        natomiast nieuczciwi zawsze są po obu stronach. Nas to nie obchodzi bo rozwiązujemy swoje problemy zakłądając własną uczciwość

        • 3 2

  • (5)

    Jak? Kasa do lapy, a jak cos nie tak to wypad

    • 27 5

    • Chcesz ryzykować odsiadkę za 8% kasy? (2)

      To już musi być turbojanusz...

      • 10 11

      • gdziekolwiek byłem w Europie wynajmują mi mieszkanie bez problemu

        dlaczego w Polsce miało by być inaczej? ja nie widzę tu żadnego problemu

        • 0 0

      • nie podatki się płaci normalnie.

        ale umowe można napisać jak sie chce bo i tak prawo lokatorskie jest chore. Nie ma w nim eksmisji i to trzeba zmienić!

        • 17 1

    • Byś się pomylil, a nie zycze (1)

      Kasa do łapy to umowa ustna. Tym trudniej pozbyć się lokatorów, a przysługują im wszystkie prawa ochrony. W razie czego wzywają policję i ty masz kłopoty

      • 4 4

      • owszem, ale wywalasz ich, zmieniasz zamki i nie wpuszczasz

        w tym czasie 1,5 roku trwa proces, a ty twierdzisz że tu nie mieszkali. Zanim skończy się proces oni mają nowe lokum, a ty nowych lokatorów w międzyczasie których sąd też nie może wywalić tak jak ty wcześniej bo to "bezprawie"

        • 5 1

  • wynajem najbardziej się opłaca jakimś byłym policjantom, na cichą agencję towarzyską lub magazyn złomu i prochów.

    • 6 2

  • Odciecie wody i pradu (3)

    Jest skutecznym krokiem prawnym

    • 13 3

    • Nie mozna

      Nie można odcinac

      • 4 1

    • jest nielegalne. (1)

      • 5 4

      • No i co?

        To laz po wolnych sadach lat 10. Koooo ko ko nsty...

        • 7 1

  • już uważaj bo będzie ktoś takie głupoty notarnialnie podpisywał (4)

    a jeśli nawet to nie odbierze listu z wnioskiem o opuszczenie lokalu i można go cmoknąć w trąbkę. Polskie prawo wcale nie chroni właścicieli tylko oszustów i kombinatorów

    • 53 5

    • (2)

      Czyli kolesi z WSI

      • 7 0

      • (1)

        Mój lokator podpisał bez problemu i jeszcze zaproponował że pokryje część kosztów u natariusza,nie musiał sam zapłaciłem te 250zl,jak komus nie pasuje taka umowa to już jest sygnał żeby uważać na takiego lokatora nie ma co ukrywać ale większość ludzi ma rodziców czy rodzeństwo albo chociaż znajomych których adres może wskazać w oświadczeniu .

        • 14 0

        • Nie zawsze trzeba uwazac

          Czasami ludzie nie maja rodzicow..wtedy jest to wyjatkowo przykra sytuacja..nie kazdy chce o tym mowic .

          • 0 1

    • jak nie odbierze to uważa się że odebrał w terminie 2 tygodni od doręczenia

      takie jest prawo. Sad wysyła list na adres zameldowania, reszta jest nieistotna.

      • 15 1

  • Uwaga na Pana Galińskiego. (2)

    Kiedyś prowadził mi sprawę przeciwko deweloperowi. W połowie sprawy przestał odpowiadać i zerwał jakikolwiek kontakt. A przepraszam był kontakt z jego strony żeby uregulować płatność za niedokończoną sprawę. Pewnie bał się podpaść deweloperowi. Taki to z niego radca prawny.

    • 7 0

    • Uwazaj (1)

      Bo za znieslawienie bedzie ciebie szarpal

      • 1 4

      • To potrafią najlepiej

        Mówienie prawdy jest zniesławieniem obrazą i językiem nienawiści.

        • 3 0

  • Pan

    Należy wynajmować studentom i to zza granicy i tyle

    • 0 5

  • "W ciągu 14 dni od zawarcia umowy najmu wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia ww. umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania"

    A raczej od dnia rozpoczęcia najmu, a nie zawarcia umowy najmu.

    • 4 0

  • Najem okazjonalny dla obcokrajowców??

    Najem okazjonalny dla obcokrajowców to bzdura! kto pisze takie artykuły?? radzę się douczyć!

    • 12 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Dzień Otwarty Proneko

konsultacje, dni otwarte

Dzień otwarty osiedla Novum Rumia

dni otwarte
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35450 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
23600 zł/m2
Gdynia Orłowo
23000 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
22150 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21750 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
28850 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
21250 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16550 zł/m2
Sopot Górny Sopot
15550 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15150 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane