Pytanie do prawnika. Piaskownica na terenie wspólnoty

(oprac. EBu)

14 czerwca 2020 (artykuł sprzed 3 lat)

Opinie (68)

Teren wspólny można zagospodarować na różne sposoby. Budowa urządzeń dla dzieci pod oknami bloku nie wszystkim odpowiada.

Decyzje dotyczące większych wydatków wspólnoty i inwestycji przekraczających zakres zwykłego zarządu powinni podejmować w formie stosowanej uchwały wszyscy członkowie wspólnoty. Zwłaszcza jeśli na terenie wspólnym pojawić ma się zupełnie nowy obiekt.

Czy zarząd w twojej wspólnocie dobrze wywiązuje się ze swoich obowiązków?

tak, mam do tych osób zaufanie nie mam zastrzeżeń, ale też nie kontroluję tego nie wiem, nie zajmuję się tymi sprawami nie, mam do tego wiele uwag nie jestem członkiem wspólnoty

Podział wydatkowania środków z funduszu remontowego, na który składają się wszyscy członkowie wspólnoty - wątpliwości pani Anny.

- Czy budowa nowej piaskownicy na terenie należącym do wspólnoty może być finansowana z funduszu remontowego? Podkreślam przy tym, że nie chodzi ani o rozbudowę, ani o modernizację. Czy na budowę tego typu urządzenia nie jest przypadkiem wymagana zgoda wszystkich mieszkańców, będących współwłaścicielami gruntu, na którym takie urządzenie powstało? Czy jest obowiązek partycypacji w kosztach budowy, a następnie utrzymania takiej instalacji? - pyta nasza czytelniczka. - Zarząd wspólnoty postanowił wybudować przed blokiem piaskownicę. Mieszkańcy nie zostali o tym poinformowani, nie znamy też źródła finansowania takiej budowy.

Odpowiada Łukasz Mackiewicz z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni

Potencjalne budowy placów zabaw na terenie inwestycji deweloperskich powstają na tzw. nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt, który nie służy do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą więc właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Właściciel lokalu, a zarazem członek wspólnoty nie tylko ma realny wpływ na jej funkcjonowanie i podejmowanie ważnych decyzji dotyczących budynku i nieruchomości wspólnej, lecz także ciąży na nim wiele obowiązków związanych z utrzymaniem części wspólnych. Podstawowy obowiązek majątkowy właściciela lokalu zawarty został w art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali i polega na ponoszeniu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Koszty utrzymania piaskownicy spoczywałoby więc na członkach wspólnoty mieszkaniowej.

Wybudowanie placu zabaw na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej wymaga jednak w pierwszej kolejności podjęcia w tym zakresie stosownej uchwały. Jest to bowiem zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu , ponieważ zmienia przeznaczenie części nieruchomości wspólnej, a także wymaga przeznaczenia na tę zmianę środków finansowych. Zarząd zatem nie może w takich sytuacjach działać samodzielnie, lecz w porozumieniu z właścicielami lokali mieszkalnych poprzez wypowiedzenie się w formie uchwały.

Uchwała w tym zakresie podejmowana jest większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Odnosząc się do źródła finansowania nowego obiektu na terenie części wspólnej, wskazać należy, że w ramach gromadzenia środków na koszty zarządu wspólnota może gromadzić środki na funduszu remontowym lub rezerwowym. Ustawa nie precyzuje źródeł finansowania poszczególnych inwestycji. To właściciele lokali ustalają samodzielnie plan gospodarczy, wysokość zaliczki na koszty zarządu oraz sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.

Nałożenie na właścicieli lokali obowiązku comiesięcznych małych wpłat na poczet funduszu remontowego ma zabezpieczyć możliwość zapewnienia w przyszłości wykonania kompleksowych remontów, bez względu na środki finansowe poszczególnych właścicieli. Można więc przyjąć, że finansowanie całkowicie nowych obiektów z funduszu remontowego pozostaje w sprzeczności z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z przyjętą powszechnie linią orzeczniczą fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej powinien służyć zgodnie ze swoim przeznaczeniem - finansowaniu remontów. Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z 17 grudnia 2014 r. (sygn. akt I C 1105/13) wyraził pogląd, iż "fundusz nie powinien służyć wspólnocie mieszkaniowej do finansowania typowych przedsięwzięć inwestycyjnych, niemających na celu "odtworzenia stanu pierwotnego nieruchomości wspólnej" oraz "niestanowiących bieżącej konserwacji".

Pośrednio na słuszność tego poglądu wpływa także treść przepisu określającego katalog wydatków zaliczanych do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Mianowicie art. 14 Ustawy o własności lokali zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które obciążać będą właścicieli lokali:

wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
opłaty za dostawy energii elektrycznej i ciepłej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
ubezpieczenia i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Koszty te zostały w art. 14 Ustawy o własności lokali wymienione jedynie przykładowo, nie stanowiąc katalogu zamkniętego, ale z charakteru kosztów w nim wskazanych można wywnioskować, iż ustawodawca nie przewidywał możliwości pokrywania z zaliczek uiszczanych na poczet tych kosztów inwestowania przez wspólnotę mieszkaniową w nowe przedsięwzięcia.
W tych okolicznościach uznać należy, że uchwała mająca na celu budowę piaskownicy bądź placu zabaw, przewidująca jako źródło finansowania fundusz remontowy, może będzie wadliwa.

Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

(oprac. EBu)

Miejsca

Kancelaria Mackiewicz Radcowie Prawni Gdańsk, Jaśkowa Dolina 75/15

Opinie (68) 4 zablokowane

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-14 18:52

Ankieta

Dlaczego nie ma opcji : jestem w zarządzie wspólnoty ?

AW
3 lata
- 9 0
Twoja opinia

Zmień treść

Dlaczego nie ma opcji : jestem w zarządzie wspólnoty ?
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-14 19:03

Pytanie od kota

Pytanie do prawnika od kota - czy piaskownica to taka duża kuweta i czy mogę do niej narobić bez obawy, że dostane grzywnę?

Kocur
3 lata
- 18 3
Twoja opinia

Zmień treść

Pytanie do prawnika od kota - czy piaskownica to taka duża kuweta i czy mogę do niej narobić bez obawy, że dostane grzywnę?
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-14 20:46

To na zdjęciu to ma być plac zabaw?

Jak chodziłem do przedszkola to wszystko było w zieleni, a trawa nie była koszona co dwa tygodnie, jak teraz. Było można się gonić, bo nie miało 5x5 metrów. Współczuję dzieciom, które muszą się bawić na tym sztucznym podłożu. Urbanistyczny dramat w obecnych czasach.

3 lata
- 15 0
Twoja opinia

Zmień treść

Jak chodziłem do przedszkola to wszystko było w zieleni, a trawa nie była koszona co dwa tygodnie, jak teraz. Było można się gonić, bo nie miało 5x5 metrów. Współczuję dzieciom, które muszą się bawić na tym sztucznym podłożu. Urbanistyczny dramat w obecnych czasach.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-14 22:54

A jak ukarać lub zmienić nawyki (1)

Wystawiającym śmieci na korytarz?

Ciekawy
3 lata
- 6 0
Twoja opinia

Zmień treść

Wystawiającym śmieci na korytarz?
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2020-06-14 23:44
  
  Rozsypać na wycieraczce delikwenta
  
  3 lata
  - 3 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Rozsypać na wycieraczce delikwenta
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-15 05:23

Prezes to najchętniej kosiłby trawę co tydzień bo jego znajomy ma firmę kosiarską.I kasa leci w powietrze.

Gall
3 lata
- 2 0
Twoja opinia

Zmień treść

Prezes to najchętniej kosiłby trawę co tydzień bo jego znajomy ma firmę kosiarską.I kasa leci w powietrze.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-15 06:44

To po co kupował mieszkanie na osiedlu z dzieciakami? Przecież wiadomo, że te południowe osiedla to rozpłodówki. Ja kupiłem w centrum, drożej ale wiem, że za oknem będę słyszał turkot ciągniętych waliz a nie wrzaski dzieciaków.

3 lata
- 5 3
Twoja opinia

Zmień treść

To po co kupował mieszkanie na osiedlu z dzieciakami? Przecież wiadomo, że te południowe osiedla to rozpłodówki. Ja kupiłem w centrum, drożej ale wiem, że za oknem będę słyszał turkot ciągniętych waliz a nie wrzaski dzieciaków.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-15 08:09

ręce opadają...

nie ma nić gorszego w życiu niż próbować dogadać wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej... najpierw pobrali kredyty na swoje mieszkania a potem udowadniają kto ma dłuższego i czyj głos jest ważniejszy... za głębokiej komuny piaskownice były przy każdym bloku, dzieciaki się bawiły od rana do wieczora, w nocy w piasku zostawiały co swoje koty a rano zabawa znów ruszała na całego, świat się kręcił i wszyscy byli szczęśliwi... liczyło się jedynie dobro dzieciaków i to by mieli gdzie biegać i się bawić... dzisiaj jedna sfrustrowana członkini wspólnoty potrafi rozwalić każdy pomysł byleby było tak jak ona chce, a że ostatnio jest w modzie bycie starą panną albo kawalerem po grób to nie ma co liczyć na place zabaw dla dzieci, lepiej niech siedzą w domach przed komputerem i się nie wychylają... bo jakiejś wiekowej pani skoczy jeszcze ciśnienie...

3 lata
- 11 9
Twoja opinia

Zmień treść

nie ma nić gorszego w życiu niż próbować dogadać wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej... najpierw pobrali kredyty na swoje mieszkania a potem udowadniają kto ma dłuższego i czyj głos jest ważniejszy... za głębokiej komuny piaskownice były przy każdym bloku, dzieciaki się bawiły od rana do wieczora, w nocy w piasku zostawiały co swoje koty a rano zabawa znów ruszała na całego, świat się kręcił i wszyscy byli szczęśliwi... liczyło się jedynie dobro dzieciaków i to by mieli gdzie biegać i się bawić... dzisiaj jedna sfrustrowana członkini wspólnoty potrafi rozwalić każdy pomysł byleby było tak jak ona chce, a że ostatnio jest w modzie bycie starą panną albo kawalerem po grób to nie ma co liczyć na place zabaw dla dzieci, lepiej niech siedzą w domach przed komputerem i się nie wychylają... bo jakiejś wiekowej pani skoczy jeszcze ciśnienie...
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-15 12:54

Zarząd wybrany przez wspólnotę rzadzi

Skoro zarząd zatwierdził i buduje to jest dobrze.
Przecież nie bierze dla siebie pieniędzy a robi to dla wspólnoty .
Za wspólne pieniadze dla dzieci.

mieszkanka
3 lata
- 4 6
Twoja opinia

Zmień treść

Skoro zarząd zatwierdził i buduje to jest dobrze. Przecież nie bierze dla siebie pieniędzy a robi to dla wspólnoty . Za wspólne pieniadze dla dzieci.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-06-16 08:38

janusze

Starzy bezdzietni janusze i grazyny skapia grosza a wymagania maja pod niebo

lech
3 lata
- 2 7
Twoja opinia

Zmień treść

Starzy bezdzietni janusze i grazyny skapia grosza a wymagania maja pod niebo
Regulamin dodawania opinii