Zakup mieszkania to zwykle ważne wydarzenie w życiu rodziny, a przede wszystkim ogromny wydatek. Radość z przeprowadzki zepsuć mogą jednak wady lokalu, o których kupujący nie wiedział. W takiej sytuacji, nawet jeśli mieszkanie jest używane, można domagać się od sprzedającego, by wziął odpowiedzialność za wady stwierdzone już po zakupie.
to lepszy wybór niż nowy lokal
21%
wszystko zależy od konkretnego przypadku
68%
lepiej kupić mieszkanie z rynku pierwotnego
11%
Z życia wziętą sytuację opisuje nasza czytelniczka, która chce wiedzieć jak skutecznie domagać się reakcji ze strony sprzedającego.
- Kupiłam mieszkanie z rynku wtórnego, świeżo po remoncie. Mieszkam tu dwa tygodnie i właśnie się okazuje, że zalewam sąsiadów. Coś jest źle zrobione w łazience, pod prysznicem. Sąsiedzi twierdzą, że już podczas remontu takie zalanie miało miejsce i zgłaszali to ekipie, która tenże remont robiła - opisuje sytuację, w której się znalazła pani Klaudia. - Tymczasem kupiłam to mieszkanie właśnie dlatego, że było wyremontowane. Nie stać mnie ani czasowo, ani finansowo na remont łazienki. Czy mogę domagać się jakiejś rekompensaty finansowej od kobiety, od której to mieszkanie kupiłam? Mam jakieś prawa, czy to po prostu teraz mój problem?Odpowiada adwokat Oliwia Likierska - Kancelaria Adwokacka Oliwia Likierska
Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi przewidują, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego m.in.,
jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną.
O wadzie fizycznej mówimy, gdy przedmiot sprzedaży jest niezgodny z umową, a więc nie odpowiada ustaleniom między sprzedawcą a nabywcą odnośnie właściwości, jakości czy przeznaczenia rzeczy. Warto o tej definicji pamiętać, gdyż nie zawsze wadliwość rozumiana potocznie (a więc jako uszkodzenie czy nieprawidłowe funkcjonowanie rzeczy) będzie równoznaczna z wadliwością w rozumieniu przepisów o rękojmi (a więc jako niezgodność rzeczy z umową). Przykładowo, jeżeli kupujemy jakąś rzecz wiedząc o jej wadzie (np. mieszkanie do remontu, samochód do naprawy czy zestaw kina domowego z jednym głośnikiem do wymiany), to nie możemy mówić o niezgodności takiej rzeczy z umową - w takiej sytuacji kupujący jest bowiem świadom, że rzecz, którą chce nabyć, ma określone mankamenty. W efekcie, w przywołanych okolicznościach, sprzedawca nie ponosi względem kupującego odpowiedzialności za to, że sprzedał uszkodzoną czy też wybrakowaną rzecz. Z drugiej strony może zdarzyć się tak, że jako nabywcy kupimy rzecz pełnowartościową, nieposiadającą żadnych uszkodzeń czy defektów, a jednak nieodpowiadającą naszym oczekiwaniom i wcześniejszym ustaleniom ze sprzedawcą, a w konsekwencji niezgodną z umową - stanie się tak np., jeżeli samochód będzie miał inny kolor niż ten oczekiwany przez nas albo metraż mieszkania odbiegał będzie od tego wpisanego w umowie sprzedaży.
Z opisu sytuacji przesłanego przez czytelniczkę wynika, że
kupując mieszkanie nie wiedziała ona o nieprawidłowym podłączeniu prysznica i wynikającym z tego zalewaniu sąsiadów. Wręcz przeciwnie, pani Klaudia zakładała, że lokal nie posiada wad i jest gotów do zamieszkania, jak też w najbliższej przyszłości nie będzie wymagał żadnych nakładów finansowych. Przekonanie to było uzasadnione, gdyż mieszkanie dopiero co przeszło generalny remont, a sprzedający nie czynił odmiennych zastrzeżeń, tj. nie wyprowadził pani Klaudii z błędu odnośnie dobrego stanu lokalu.
Dla odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi
nie jest przy tym istotne, czy sprzedający sam o wadzie wiedział, czy też nie miał o niej pojęcia, ani nawet, czy mógłby o wadzie wiedzieć, gdyby dołożył odpowiednich starań. Trzeba bowiem podkreślić, że odpowiedzialność sprzedawcy ma obiektywny charakter, co oznacza że
zależy tylko i wyłącznie od tego, czy wada rzeczywiście istnieje, czy też nie. Wiedza, bądź niewiedza sprzedawcy, jak też jego dobra lub zła wola nie mają tu znaczenia.
W konsekwencji odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością bardzo surową. Nawet powszechna praktyka umieszczania w samej umowie sprzedaży mieszkania lub już w protokole zdawczo-odbiorczym adnotacji, iż kupujący zapoznał się ze stanem technicznym
nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń, nie ochroni sprzedawcy przed odpowiedzialnością za wady lokalu, o których kupujący w rzeczywistości nie wiedział.
Jeżeli zakupiona nieruchomość ma wadę, nabywca, który chce skorzystać z rękojmi, ma do wyboru trzy uprawnienia:
- żądanie usunięcia wady, a więc domaganie się naprawy czy też remontu lokalu,
- złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny zakupu mieszkania,
- złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Przede wszystkim więc, opierając swoje żądanie o przepisy dotyczące rękojmi, czytelniczka może domagać się od osoby, od której nabyła mieszkanie, usunięcia wady lokalu, tj. naprawy instalacji hydraulicznej w łazience tak, by nie dochodziło już do zalewania sąsiadów.
W razie otrzymania tego rodzaju żądania przez sprzedawcę, ma on obowiązek żądanie to uwzględnić i zrealizować w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu nabywcy jedynie, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe. Wyjątek ten nie będzie mieć jednak zastosowania do sytuacji opisanej przez panią Klaudię - trudno sobie bowiem wyobrazić, aby prawidłowe podłączenie prysznica było niewykonalne.
Wypada zaakcentować, iż zadośćuczynienie żądaniu naprawy nieruchomości polega na wykonaniu niezbędnych prac przez sprzedawcę (czy to osobiście, czy też z pomocą wynajętej przez sprzedawcę ekipy remontowej). To sprzedawca będzie zatem odpowiedzialny za zakup odpowiednich części i materiałów, demontaż urządzeń lub elementów niezbędnych do przeprowadzenia prac remontowych, a następnie ich ponowny montaż, jak też dobór właściwych rozwiązań technicznych. Rozwiązanie to, choć dla części kupujących zapewne okaże się wygodne i zadowalające, nie stanowi rekompensaty finansowej w ścisłym tego słowa znaczeniu (a o taką rekompensatę pytała czytelniczka).
Żądając naprawy nabywca mieszkania nie otrzymuje bowiem pieniędzy "do ręki", a jedynie domaga się wykonania określonych prac przez sprzedawcę i na jego koszt.Jeżeli z jakichkolwiek względów czytelniczka nie chciałaby powierzać prac remontowych sprzedawcy mieszkania, lecz wolałaby otrzymać środki finansowe na naprawę prysznica, a następnie samodzielnie zlecić ją wybranemu przez siebie wykonawcy, może zrezygnować z żądania usunięcia wady. Zamiast tego pani Klaudia powinna
złożyć osobie, od której kupiła mieszkanie, oświadczenie o obniżeniu ceny zakupu nieruchomości. Co ważne, obniżona cena powinna pozostawać w takim stosunku do ceny wynikającej z umowy, w jakim wartość wadliwego mieszkania pozostaje do wartości lokalu bez wad. W konsekwencji, kwota, o którą kupujący chciałby obniżyć cenę zakupu mieszkania, nie może być automatycznie utożsamiana z wydatkami, jakie nabywca musiałby ponieść, by wadę tę usunąć.
Należy także zasygnalizować, że oświadczenie o obniżeniu ceny mieszkania złożone przez czytelniczkę nie wywoła żadnych skutków, jeżeli sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującej wadę usunie. Możliwość przeciwdziałania przez sprzedawcę obniżeniu ceny zakupu lokalu (i związanemu z tym obowiązkowi zwrotu określonej sumy pieniędzy) określa się mianem kontruprawnienia sprzedawcy. Poprzedni właściciel mieszkania może z tego kontruprawnienia skorzystać, ale nie musi. Jeżeli jednak zdecyduje się wykorzystać "furtkę", jaką daje mu ustawodawca,
skuteczność działań sprzedawcy musi być oceniona przez pryzmat niezwłocznego usunięcia wady, a nie niezwłocznego oświadczenia o gotowości naprawy. Dla skutecznego skorzystania przez sprzedawcę z kontruprawnienia nie wystarczy zatem samo zapewnienie, że remont zostanie wykonany a wada usunięta. Niezbędne jest, aby naprawa rzeczy została faktycznie dokonana i to niezwłocznie, a więc w możliwie krótkim czasie, którego ramy wyznaczają okoliczności konkretnego przypadku.
Czytaj także: Rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie
Opisana powyżej odpowiedzialność sprzedawcy wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy nie stanowi jedynej płaszczyzny prawnej, na podstawie której kupujący może domagać się określonej rekompensaty w związku z wadą rzeczy. Oprócz rękojmi, w przypadku wad rzeczy sprzedanej,
możliwe jest dochodzenie przeciwko sprzedawcy roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Plusem takiego rozwiązania jest możliwość domagania się zapłaty odszkodowania w wysokości pozwalającej pokryć szkodę wynikłą z awarii instalacji i zalania sąsiadów - sumę tę niewątpliwie łatwiej samodzielnie wyliczyć niż kwotę, o którą należy obniżyć cenę przy rękojmi. O ile bowiem obniżenie ceny w oparciu o przepisy dotyczące rękojmi wymaga obliczenia różnicy między wartością mieszkania wadliwego i pozbawionego wad, co czasami może wymagać pomocy fachowca, o tyle ustalając należne odszkodowanie wystarczy zliczyć wszystkie wydatki, które musimy ponieść by doprowadzić mieszkanie do pożądanego stanu (sumujemy więc koszt robocizny i materiałów). Na odszkodowanie może składać się nie tylko suma potrzebna do usunięcia wady, ale także inne wydatki, które trzeba było ponieść z uwagi na zalanie sąsiadów, a następnie usuwanie wady (a więc pani Klaudia może domagać się np. zwrotu tego, co sama zapłaciła sąsiadom w ramach odszkodowania albo wydatków na wynajęcie pokoju w hotelu, w którym zamieszkała na kilka najtrudniejszych dni remontu, gdy łazienka była wyłączona z użytku). Żądanie zapłaty odszkodowania ma samodzielny charakter w tym znaczeniu, że sprzedawca nie może mu przeciwstawić żadnego kontruprawnienia.
Dochodzenie odszkodowania jest jednak trudniejsze niż dochodzenie roszczeń z rękojmi. O ile bowiem przy rękojmi odpowiedzialność sprzedawcy ma charakter absolutny, a więc zachodzi w razie stwierdzenia wady - niezależnie od szkody, jaką poniósł kupujący, winy i wiedzy sprzedawcy na temat usterek - o tyle żądanie zapłaty odszkodowania uzasadnione będzie tylko wtedy, gdy kupujący wykaże przesłanki odpowiedzialności przewidziane przepisami. Należą do nich: fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedawcę (a więc sprzedaż mieszkania z wadą), rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży a powstałą szkodą. Nie wystarczy zatem, jak w przypadku rękojmi, aby kupujący poprzestał na samym wykazaniu istnienia wady. Co więcej, nawet mimo udowodnienia wszystkich wskazanych wyżej okoliczności (a więc nienależytego wykonania zobowiązania, rodzaju i wysokości szkody oraz związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem umowy a zaistniałą szkodą),
sprzedawca będzie zwolniony z obowiązku zapłaty odszkodowania, jeżeli wykaże, że szkoda u kupującego jest efektem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Taką okolicznością, za którą zbywca nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności, może to być choćby nieprawidłowe wykonanie instalacji przez fachowców zatrudnionych przez sprzedawcę, o którym to nienależytym wykonaniu sprzedawca nie widział (z zapytania pani Klaudii wynika wprawdzie, że w toku remontu lokalu doszło do zalania sąsiadów, ale po pierwsze nie wiadomo, czy poprzedni właściciel mieszkania wiedział o tym, a po drugie nawet jak wiedział, mógł być przekonany, że ekipa remontowa ostatecznie usunęła usterkę).
Wybór jednego z reżimów odpowiedzialności prawnej, a co za tym idzie - wybór roszczenia należy do kupującego. Czytelniczka może zatem sama zdecydować, co jest dla niej korzystniejsze lub wygodniejsze - dochodzić wykonania przez sprzedawcę naprawy z rękojmi, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny zakupu i żądać zwrotu przez sprzedawcę nadpłaconej kwoty, czy też wreszcie domagać się zapłaty odszkodowania, które oprócz kosztów usunięcia usterki może obejmować także inne wydatki bezpośrednio związane ze zdarzeniem. Jeżeli strony dojdą do porozumienia, to na pewno sprawę uda się załatwić polubownie. Gdyby jednak sprzedawca uchylał się od odpowiedzi na skierowane do niego żądania albo wprawdzie obiecałby zrealizować ciążące na nim obowiązki, ale w praktyce unikałby ich wykonania, czytelniczka powinna zachować czujność, bowiem
roszczenie niedochodzone przedawnia się. W przypadku roszczeń z rękojmi okres przedawnienia wynosi 1 rok od dnia stwierdzenia wady (pod warunkiem, że wadę stwierdzono w ciągu 5 lat od dnia wydania kupującemu nieruchomości), natomiast w przypadku roszczeń odszkodowawczych okres przedawnienia jest dłuższy i wynosi aż 6 lat od końca roku, w którym szkoda zaistniała. Dla przerwania biegu przedawnienia konieczne jest podjęcie czynności przed sądem, które zmierzałyby do dochodzenia przez czytelniczkę swoich praw - w praktyce chodzi tu zatem o złożenie pozwu przeciwko sprzedawcy.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy