Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa buduje lokal czy dom w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, a nabywca takiej nieruchomości dysponuje jedynie umową o budowę lokalu, to w razie rezygnacji z zakupu skorzystać może z wypowiedzenia albo odstąpienia od umowy. Uzyskanie odszkodowania w przypadku opóźniania budowy w praktyce jest bardzo trudne.
tak, ale tylko wtedy, gdyby już było wybudowane
16%
tak, gdyby spółdzielnia wcześniej realizowała inwestycje w terminie
13%
tak, gdyby cena była bardzo atrakcyjna
4%
nie wiem, to zależy od wielu czynników
11%
nie, w ogóle nie chcę mieć nic wspólnego ze spółdzielniami
29%
nie, to jest zbyt ryzykowne
27%
- Jestem nabywcą mieszkania od jednej ze spółdzielni mieszkaniowych w Gdańsku. W związku z opóźnieniami na budowie i aktualnymi kłopotami spółdzielni chciałbym rozwiązać tę umowę - muszę w końcu zmienić mieszkanie i nie mogę czekać w nieskończoność. Prawda jest jednak taka, że w związku ze zmianami, jakie zaszły na rynku nieruchomości, nie kupię już mieszkania w cenie, w jakiej kupiłem od spółdzielni. Zastanawiam się w jakiej - korzystnej dla mnie - formie mogę zakończyć umowę i czy w związku z opóźnieniami i złym zarządzaniem w spółdzielni, o którym wszędzie słyszę, mogę żądać od niej odszkodowania - zastanawia się nasza czytelniczka, pani Joanna. Odpowiada Maciej Drozdowski z Kancelarii Radcy Prawnego Macieja Drozdowskiego
W postawionym przez czytelnika pytaniu zawiera się kilka zasadniczych kwestii, które kolejno wymagają wyjaśnienia.
Pierwszą kwestię sanowi cena, a raczej wartość wkładu budowlanego, za jaki nabywca nabywa lokal na podstawie umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawieranej ze spółdzielnią mieszkaniową.
Tu podkreślić należy, iż do zawieranej ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o budowę lokalu mieszkalnego nie mają zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej. Jedną z istotniejszych konsekwencji jest fakt, iż
spółdzielnia nie ma obowiązku określenia w swojej umowie ceny, za jaką nabywca ostatecznie nabędzie lokal. W treści zawieranej umowy spółdzielnia zazwyczaj zastrzega, iż podana w umowie wartość wkładu jest jedynie wartością szacunkową, a wartość ostateczna będzie weryfikowana dopiero na koniec budowy za pomocą ustalonych ze spółdzielnią mechanizmów.
I tu mogą rodzić się pierwsze ważne dla nabywcy trudności. Jeżeli umowa dla ostatecznego ustalania ceny lokalu nie odwołuje się wyłącznie do kosztów budowy jednego konkretnego bloku, w którym nabywany lokal jest posadowiony, a w miejsce tego wskazuje, iż ostateczna wartość będzie ustalana na podstawie rzeczywistych kosztów zrealizowania "zadania inwestycyjnego" składającego się z budowy kilku bloków, to w takim przypadku koszty budowy konkretnego lokalu będą mogły być ściśle powiązane z wybudowaniem wszystkich bloków, a nie tylko bloku, w którym nabywca zamierza nabyć lokal.
Co to oznacza dla nabywcy? Jeśli zadanie inwestycyjne składa się np. z budowy 10 bloków, to ostateczny koszt budowy nabywanego lokalu może być ustalany po wybudowaniu wszystkich 10 bloków. W takim przypadku może się okazać, że za problemy z wybudowaniem w ramach tego samego zadania ostatniego bloku zapłaci także nabywca lokalu w pierwszym bloku, nawet jeśli jego blok został wybudowany jeszcze bez żadnych problemów.
Jeśli zatem po wybudowaniu wszystkich bloków (zrealizowaniu całego zadania inwestycyjnego) okaże się, że koszty całościowe znacząco wzrosły wskutek różnych czynników, to te dodatkowe koszty spółdzielnia może chcieć rozdzielić na nabywców lokali we wszystkich blokach. Co
więcej, zarówno jeśli do rażącego wzrostu kosztów budowy dojdzie z przyczyn niezależnych od spółdzielni, jak i jeżeli wzrost kosztów wynikać będzie z winy spółdzielni, np. z błędnych decyzji lub niewłaściwego działania organów spółdzielni, to zarówno w pierwszym, jak i w drugim przypadku finansowe negatywne skutki mogą być przerzucone na nabywców lokali. Niedopuszczalne jest jednak całkowicie dowolne rozliczanie przez spółdzielnię kosztów budowy, gdyż decydujące znaczenie ma tu fakt rzeczywistego wydatkowania kosztów oraz ich związek z realizowanym zdaniem.
Powyższy stan prawny jest konsekwencją stosunku członkostwa nabywcy w strukturach spółdzielni. Dlatego
przy realizacji umów o budowę lokalu mieszkalnego zawieranych ze spółdzielnią nabywca powinien bezwzględnie interesować się przebiegiem i terminowością budowy, a w razie dostrzeżonych nieprawidłowości w działaniach spółdzielni lub jej organów podejmować stosowne działania.
Czytaj więcej: problemy nabywców mieszkań w Spółdzielni Mieszkaniowej Ujeścisko
Dla umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawieranej ze spółdzielnią prawo przewiduje obowiązek zachowania jedynie zwykłej formy pisemnej. W konsekwencji, gdy spółdzielnia nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań w terminie, to
nabywca, który zawarł umowę w takiej formie, nie będzie miał prawa dochodzić w sądzie przymusowego ustanowienia odrębnej własności lokalu, tak jak ma to miejsce w przypadku np. niewykonania zawartej w formie aktu notarialnego umowy deweloperskiej zawartej z komercyjnym deweloperem. W przypadku nabywcy, który chce zakończyć umowę ze spółdzielnią, dopuszczalne będą w zasadzie jedynie dwie inne formy działania,
tj. wypowiedzenie umowy lub odstąpienie od umowy. Wskazane formy zakończenia umowy, chociaż na pozór podobne, znacząco różnią się od siebie pod wieloma względami.
- Wypowiedzenie umowy opierać się będzie przede wszystkim na warunkach zawartej ze spółdzielnią umowy. W umowie powinny być zawarte zapisy, w jakich okolicznościach i z jakim okresem wypowiedzenia nabywca może umowę wypowiedzieć. Umowa w tym zakresie może zawężać prawo wypowiedzenia do jakichś wymienionych w umowie przypadków, a także określać umowne terminy wypowiedzenia.
Dopiero jeśli umowa nie przewiduje zapisów dotyczących jej wypowiedzenia, wówczas zastosowanie znajdzie artykuł 20 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym nabywca będzie miał prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, przy czym wskazany okres wypowiedzenia będzie liczony dopiero od końca kwartału, w którym wypowiedzenie zostało skutecznie złożone. Jeśli zatem nabywca wypowie umowę np. 20 stycznia, to okres wypowiedzenia skończy się dopiero 1 lipca. W przypadku wypowiedzenia nie jest konieczne ani podawanie przyczyn wypowiedzenia, ani też wykazywanie winy spółdzielni. - Odstąpienie od umowy w przeciwieństwie do wypowiedzenia nie wymaga zachowania okresu wypowiedzenia, ale nabywca zobowiązany jest wykazać, iż wykonanie umowy przez spółdzielnię stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi spółdzielnia.
Należy przy tym pamiętać, iż często w umowach spółdzielnie zawierają zapisy wydłużające terminy oddania lokali lub przeniesienia własności, wskazując na przykład, iż podawany termin może ulec wydłużeniu w konkretnych przypadkach niewynikających z winy spółdzielni. Brak winy spółdzielni będzie w takiej sytuacji zachodził na przykład, gdy spółdzielnia przy zachowaniu podwyższonej należytej staranności, we właściwych terminach, zrobiła wszystko, co było możliwe, aby termin pierwotny został dochowany, jednakże nie udało się tego osiągnąć. Spółdzielnia w takiej sytuacji nie będzie ponosić odpowiedzialności za niedochowanie terminu.
Należy również pamiętać, iż w przypadku chęci odstąpienia od umowy okoliczności świadczące o winie spółdzielni muszą być aktualne na dzień złożenia oświadczenia o odstąpieniu. Jeżeli nabywca posiada informację o złej sytuacji realizowanej inwestycji lub takie informacje pozyskał z ogólnodostępnych rejestrów (np. ksiąg wieczystych działek), a następnie mimo tych informacji podpisze aneks do umowy przedłużający termin, odstąpienie od umowy ze względu na okoliczności istniejące przed zawarciem aneksu będzie znacznie utrudnione, gdyż godząc się na podpisanie aneksu w konkretnie znanej sytuacji, nabywca akceptuje tę sytuację.
Odszkodowanie od spółdzielni za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy
W przypadku odstąpienia od umowy z winy spółdzielni nabywca oprócz zwrotu uiszczonego wkładu budowlanego będzie mógł dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych. Trzeba jednak pamiętać, iż ze względu na stosunek członkostwa zachodzący między nabywcą a spółdzielnią indywidualne kwestie odszkodowawcze nabywcy wobec spółdzielni podlegają pewnym ograniczeniom. Przykład takich ograniczeń może stanowić opisany powyżej wzrost kosztów budowy wywołany niefortunnymi działaniami organów spółdzielni. Formułując roszczenia odszkodowawcze wobec spółdzielni, należy zatem zawsze mieć na uwadze analizę przyczyn, z których szkoda wynikła, a także skutki prawne wynikające ze stosunku członkostwa nabywcy w spółdzielni.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
oprac. EBu
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy